首先，我们剔除其他因素，只考虑汇率与房价之间的关系，不管它们的变动是同向的还是反向的。
第一，资本流动与变动同向。汇率对房价的影响主要是通过影响资本流动来实现的，对于资本自由流动的经济体，当汇率有贬值预期时，资本流出会导致国内资产价格下降，房价上涨，汇率也不例外。
作为全球货币之锚，美元走势、美联储货币政策对全球特别是新兴经济体的资本流动有着重要影响，这已被众多国际案例验证。
第二，经济表现，两者是同向变动的。但多数情况下，房价和汇率还受到其他因素的影响，最重要的是经济表现。一个国家的经济增长率，从广义上来说，代表的是该国的资产增长速度。资产平均收益率与资产平均回报率相同，汇率和房地产价格的变动方向也应该与资产平均收益率的变动方向一致。此外，经济表现还能通过提高资产平均收益率来吸引资本流入，从而共同推高汇率和房地产价格。
当经济增长强劲时，汇率升值，房价上涨；反之，汇率和房价也是同向变动。
第三，支柱效应。鉴于房地产市场对一国经济的重要性，至今仍是许多主要经济体的支柱产业，房地产价格也能通过影响经济传导至汇率，如果房价下跌，房地产市场遇冷，经济下行，一国资产平均收益率也会下降，汇率面临贬值压力，此时汇率与房价就会呈现同方向变动。
第四，货币政策反向变动。一国的货币政策也会影响汇率和房价，宽松的货币政策带来的流动性充裕，会增加本币的供给，导致货币贬值；另一方面，也会推高房价；紧缩的货币政策会推高房价，而紧缩的货币政策会导致汇率升值，房价下跌。在这种情况下，汇率和房价就会呈现相反的变化。
正是由于汇率与房价关系涉及诸多其他变量，且各个变量的作用方向不一定一致，这也导致汇率与房价关系并不是静态的，而是取决于各主要决定因素的综合影响。
美国房价与汇率的关系
从美国的经验看，根据现有的数据，汇率与房价关系经历了以下几个阶段：
1995年至2001年间，美元指数与房价同向上涨；
2002年至2007年，美元贬值，房价上涨，两者呈负相关关系；
次贷危机后，美国房价与汇率双双下跌；但自2011年末以来，二者呈现同向上涨趋势。
美国汇率与房价关系受经济和政策影响显著，得益于90年代信息技术的飞速发展和克林顿时期采取的经济政策，美国经济在1992年至2001年经历了高增长、温和增长且无通胀的黄金增长时期。
在经济复苏的大背景下，美联储自1994年起连续上调联邦基金目标利率，自1994年底至2001年初，联邦基金目标利率一直维持在高位，美元指数也于1995年开始上行，进入升值通道。强劲的经济、强势的美元和较高的利率，自然吸引了大量资本流入美国。
因此这一时期美国房地产市场也迎来了强劲增长，这一时期美元与房价齐涨，核心因素是美国经济增长较快以及货币政策从紧。
上世纪末本世纪初，2000年高科技泡沫破灭、纳斯达克股指暴跌，从2000年下半年开始，美国经济增速开始下滑，2001年受到9·11事件的进一步冲击，美联储也从5月份开始连续降息，2003年6月联邦基金目标利率跌至1%的历史低位。
虽然美国经济自2002年以来开始复苏，并保持较快增长，但由于货币政策较为宽松，美元指数仍然呈现贬值趋势，较低的利率、监管的放松以及投机因素共同推高了美国房价的快速上涨，此时宽松的货币政策使得美元指数与房价呈现相反的走势。
次贷危机之后，随着房地产泡沫破裂，美国房地产价格快速下跌，同时美联储为应对经济金融危机，连续降息，美元指数进一步贬值。
自2011年7月美联储退出QE2以来，美元实质上进入了新一轮的升值周期，与此同时房地产市场也开始出现危机后的复苏迹象，再加上美元升值预期带来的资本流入，房地产价格也开始走强。
自此以后，美国房地产价格与美元呈现正相关关系。
日本房价与汇率的关系
1991年以前，日本的房地产价格与日元汇率均处于升值区间，这期间日本经济保持高速增长，吸引了大量资本流入俄罗斯卢布贬值房价，1985年广场协议的签署迫使日元升值，日元的大幅升值进一步加剧了资本流入。
与此同时，20世纪80年代，日本央行不断降息；
为缓解货币升值对进出口和经济增长的冲击，日本央行自1986年1月起已5次下调央行贴现率。在宽松政策影响下，日本贴现率已从1980年3月的9%降至1987年2月的2.5%；
各大银行的长期贷款利率也由1980年4月的9.5%下降到1987年5月的4.9%。
于是，日本房地产市场价格不断上涨，城镇住宅地价指数由1986年的85.3迅速上涨至1991年的126.1，达到最高峰。高速的经济增长、宽松的货币政策以及导致日元大幅升值的汇率，这些政策共同导致了1991年以前日本房地产价格与汇率同步升值。
日本政府在意识到日本房地产市场泡沫之后，自1989年5月起开始连续提高利率，贴现利率由1987年2月的2.5%上升至1990年8月的6%；各大银行的长期贷款利率从1987年至1990年也从5月的4.9%上升至1990年10月的8.9%。
同时，日本政府要求金融机构严格控制房地产市场贷款，受紧缩货币政策影响，日本住宅地价指数自1992年以来持续下降。
此后，日本经济陷入了失去的20年，经济低迷、人口老龄化导致日本房地产价格持续下跌，但由于日元的避险属性，汇率并未像房价一样持续下跌，而是呈现震荡走势。
俄罗斯房价与汇率的关系
从俄罗斯的经验看，根据现有的数据，汇率与房价的关系经历了几个阶段：
2003年至2008年间，俄罗斯卢布逐步走强，汇率从2002年12月的31.86卢布兑1美元升至2008年7月的23.1卢布兑1美元，升值幅度达27%，房价持续上涨，达到最高峰。
2008年，受金融危机影响，房价下跌，汇率贬值；
2011年以来，俄罗斯房价重新进入上行通道，而汇率则持续贬值，更值得注意的是，2014年底至2016年初，卢布大幅贬值，但俄罗斯房价却保持稳定甚至上涨。
2003年至2008年，国际油价经历了较长时间的大幅上涨，让石油资源丰富的俄罗斯受益，迎来了长期的经济繁荣。可以说，油价和GDP的高增长为卢布的升值提供了基础。同时，俄罗斯央行超量发行货币，M2保持年均30%的增长，通胀也维持在高位。强劲的增长、宽松的流动性和高通胀不断推高了俄罗斯房价。
2008年，金融危机爆发，当年8月俄罗斯与格鲁吉亚爆发军事冲突，国际油价暴跌35美元，卢布汇率大幅贬值，房价也大幅下跌。不过，这一轮房价和汇率下跌仅持续了几个月。为对冲经济下行压力，俄罗斯自2009年开始不断下调基准利率。
2010年俄罗斯经济出现复苏迹象，房价在经历2010年以来的短暂下滑后重回上升通道，但随着美元逐步进入升值周期，卢布汇率呈现波动贬值的走势。
2014年下半年，国际原油价格暴跌，加之西方对俄罗斯的制裁，俄罗斯经济增速明显下滑，2015年出现负增长。受此影响，2014年6月底至2015年2月初卢布快速贬值，卢布对美元累计贬值幅度达107%。
面对汇率危机，俄罗斯2014年将基准利率由6.5%上调至18%，但未能阻止汇率贬值，此后俄罗斯不断下调基准利率，导致汇率贬值的同时房价依然坚挺。
新加坡房价与汇率的关系
新加坡是一个资本自由流动的小型经济体俄罗斯卢布贬值房价，因此汇率与房价的关系呈现出非常明显的正相关关系，且走势基本一致。对于新加坡这样一个资本自由流动的小型经济体来说，汇率和房价主要受国际资本流动的影响，而这种资本流动的方向主要受该国经济表现和外部环境冲击的影响。
新加坡近十年房价及汇率的走势可分为四个阶段：
第一阶段：2004年至2007年，新加坡经济快速发展，GDP增速屡创新高，良好的发展前景吸引国际资本大量涌入新加坡，汇率进入升值通道，房价持续上涨。
第二阶段：2008-2009年，由于受到全球金融危机的影响，新加坡经济出现明显下滑，汇率也大幅贬值，从2008年第一季度到2009年第一季度贬值了7.3%；房地产价格快速下跌，核心中部地区房地产价格指数从2008年第一季度的131.3下降到2009年第二季度的94.8，降幅达28%。
第三阶段：后危机时代，经济恢复增长。同时发达国家宽松的货币政策导致大量资金流入新加坡等新兴市场，新加坡元重回升值通道，房地产价格由跌转涨，迅速回升至第四阶段：2014年以来，新加坡经济增速下滑；随着美国退出QE，美元也进入升值周期，国际资本纷纷回流美国，新加坡元贬值，房价也开始下跌。
中国房价与汇率的关系
由于我国目前只提供了2005年7月以来70个城市的房价数据，所以我们用已停用的住宅销售价格指数来代表此前的房价数据。1998年、2008年底至2009年上半年、2012年、2014年底至2015年，这些基本都对应着我国经济明显下滑的时期。
2008年之前，强劲的经济增长吸引了大量资本流入，汇率和房价呈现升值趋势。金融危机之后，房价在2008年底至2009年经历了短暂的下跌，随后随着经济增速回升，汇率也随着经济复苏持续升值，到2014年、2015年年底，股市吸收了大量的流动性，也导致房地产价格下跌，811汇改也逐渐开始释放人民币的贬值压力。
自2014年11月以来，央行已连续6次下调基准贷款利率，今年以来大量信贷流入房地产市场，流动性宽松推高了房地产价格，但经济下行压力和宽松的货币政策使得汇率持续面临贬值压力。
从国内的情况看，房地产和汇率的走势都明显受到经济增长和货币政策的影响。在经济下行的背景下，货币政策难以收紧，意味着汇率仍将面临贬值压力。而受货币宽松提振的房地产市场，随着一二线城市调控政策相继出台，也将面临调整压力。不过从房地产市场周期来看，一般会持续2到3年，其中增速的上行周期大概会持续1到2年。
此轮房地产严厉调控将缩短房地产调整周期，且当前房地产价格增速已连续17个月上涨，这也意味着房地产价格涨幅将趋缓，即便其增速有所下滑，也仍有望在一段时间内维持正增长。
因此从绝对水平来看，短期内房地产价格仍难回落，短期内仍预计汇率继续贬值而房价继续上涨，但房价涨幅将趋缓。（转载自：申万宏源宏观（ID：swsmacro）；作者：李慧勇、王健；原标题：《货币贬值必然导致房价下跌吗？——国际经验与配置课题组系列研究第25期》；编辑。）
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