在板块轮动的行情中，房地产板块终于受到了人们期待已久的关注。
在近期利好政策的催化下，Wind地产指数自上月以来的14个交易日内累计上涨近40%，板块内个股全线上涨，多家房企股价翻番，总市值突破5000亿元，而持续上涨的地产债也与标的股票“共舞”，多只债券单日涨幅超过20%。
有基金经理表示，去年下半年开始研究房地产板块。回顾年报，公募基金也在去年市场最为悲观的三、四季度果断加持房地产股。汇丰金信基金经理陆斌、星同兰、中信全球的董莉、谢志宇、工银瑞信的赵蓓等均大举买入万科A、保利发展等龙头股。展望后市，业内人士认为，高杠杆公司中超过半数将经历去杠杆过程，资产规模将继续缩减，剩余的市场份额将逐渐被表现最优秀的央企、国企和民企所占据。
房地产板块市值暴涨5000亿
4月6日，房地产行业逆势上扬，板块个股涨停，中交建地产连续7日涨停。房地产产业链板块也走强，钢铁、建材等板块集体上涨。个股上涨也带动相关ETF上涨，以华宝中证800房地产ETF为例，该基金盘中一度上涨逾4%，全天换手率逾42.74%，交投持续活跃。
与此同时，地产债大幅上涨，“21龙控03”涨幅超过24%，“15世茂02”、“20时代07”涨幅超过21%，“20龙控01”涨幅20%，“20时代09”涨幅超过19%。
房地产板块的反弹始于3月16日，同日，国务院金融稳定发展委员会专题会议指出，对房地产企业，要抓紧研究出台行之有效的防控风险和缓解措施，提出转向新发展模式的配套措施。
同日，银保监会、证监会、财政部均发布政策信息支持房地产行业平稳发展，银保监会表示将积极推动房地产行业发展方式转变，鼓励机构稳健有序开展并购贷款，重点支持优质房企并购困境房企的优质项目。证监会表示将积极配合相关部门，切实化解房企风险。财政部表示，今年不扩大房地产税改革试点城市，多部委的集中表态，极大提振了行业信心，稳定了市场预期。
此后，房地产板块开启强势，Wind地产指数14个交易日涨幅近40%，天保基建以187%的涨幅领涨板块，其他包括中交地产、信达地产、南国地产、中国五邑等5家公司股价翻番。据统计，3月15日以来A股房地产上市公司市值已暴涨5000亿元，总规模达1.96万亿元。
根据Wind数据显示，中证800房地产指数当前PE仅为7倍左右，PB仅为1.09倍，处于2013年以来的13.45%百分位，华宝基金认为板块当前估值具有性价比，加之近一年来接近5%的高分红也提供了优质的安全缓冲，且板块在基金配置上处于较低水平，政策引导也在逐步化解行业风险。
银河证券认为，房地产板块目前处于“基本面底”与“政策底”的叠加阶段，今年一季度是房地产板块配置的窗口期。中长期来看，房地产板块政策回暖将逐步带动估值上行，在集中度提升、盈利趋稳的预期下，管理优秀、融资顺畅、发展多元化的“三好房企”将享有较高的估值溢价，建议关注优质龙头股。
申银万国证券表示，房地产是我国国民经济的支柱产业，行业本身及产业链对GDP贡献率接近30%。近期政府频频强调稳经济、稳增长，稳经济亟待稳房地产。预计房地产行业供需两端政策修复有望加速，将推动行业结构优化、集中度进一步提升。优质房企有望实现量和质的双提升。
公募基金已提前伏击龙头企业
据近期披露的公募基金年报显示，基金在去年二季度大幅减持房地产行业后，年中持仓市值为685.43亿元，仅占股票投资市值的1.09%，但三、四季度又持续增持，至年底市值增至1098.44亿元，半年增幅逾60%。
地产股跌出“价值坑”后，明星基金经理也逐渐配置该板块。年报显示，主攻新能源投资的汇丰金信基金基金经理陆斌从去年下半年开始加持地产股。以动能策略基金为例，万科A自2021年中报起便出现在该基金十大持股中，至2021年底已增持至基金第一大持股；保利发展位列该基金第五大持股，占基金净值约3.57%。
陆斌等兴证全球基金的基金经理也有同样的遭遇。董承飞离职后房地产 a股市值，目前由童岚、董莉、谢志宇管理的兴全趋势投资在去年四季度买入了5400万股。保利发展控股有限公司（下称“保利发展”）目前持有1.8亿股，保利发展控股有限公司也从该基金第四大持股跃升至第一大持股。该基金还买入了万科A1083.36万股，截至去年底仍为该公司第十大股东。
此外，万科A还吸引了袁方旗下的工银加银体育产业A、吴传燕旗下的鸿德愿景回报等大举增持，华夏基金的李岩、交银施罗德的何帅等在四季度分别在旗下多个产品中增持了保利发展。
天弘优质成长企业、天弘周期策略基金经理顾启斌表示，从去年下半年开始，他开始加大对房地产板块的研究。
“因为当时市场对房地产定价已经比较悲观，很多公司的估值和定价都是建立在这些公司无法继续经营的假设之上的。从去年三季度开始，我就把很多精力投入到房地产的研究和投资上，因为房地产行业的预期和认知差距比较大。”
追赶时要小心
即便是在大幅反弹之际，投资者也不应该盲目乐观。顾启斌认为，尽管房地产板块已经回暖了一段时间，但目前估值还隐藏着不少隐忧，预期也没有完全得到满足。
华夏星河基金经理李岩在近日的直播中表示，房地产投资的核心，不要指望政府大规模刺激房地产行业发展，这不太现实。他认为房地产 a股市值，未来十年，房地产销售面积将从现在的16-17亿平方米下降到11亿平方米左右，年均降幅7%。未来十年，房地产均价将从去年每年1万元左右上涨3%左右。考虑量价，基本可以认为，未来十年，中国商品房市场将保持年均3%至4%的复合降幅。
李彦认为，之前高杠杆的公司有50%到70%要经历一个去杠杆的过程，资产规模不断缩水，剩下的市场份额会逐渐被最优秀的央企、国企、民企所接管。我们投的龙头公司，市场份额从2.7个点提升到10个点，也是之前其他高杠杆公司稳步有序退出的过程。最后，我们投的房地产行业现在有部分投资者期待年底政策平稳。”
李岩表示，未来十年房地产行业面临的形势与2015年至2021年的白酒行业类似，量价齐升，但结构性变化剧烈，投资者的机会或将更加凸显。
