01
南通豪宅开价5万！“北上海”有点火
上个月，南通新盘仁恒滨江世纪推出别墅和洋房，别墅售价高达4.5万元/㎡，总价突破千万，销量相当火爆，打破了南京、苏州的记录，这是南通这座以高房价为豪的省内龙头城市的认知。
▲南通仁恒滨海别墅产品销售价格表
从民间机构冰山指数制作的南通房价走势图可以看出，近期南通房价的表现颇为抢眼。
02
苏州房价追涨，南京危了！
再来看苏州，去年年初苏州朋友就惊讶的发现南京河西的房价都在5万以上，今年苏州工业园区的房价更是随处可见，超过了6万。以至于网上流传着一句玩笑话：“工业园区的房价太高了，我住不起高价，只好去上海找便宜点的了！”
关注苏州楼市的朋友可能已经感受到了，从去年年底到现在，房价涨了不少！由于苏州并不在国家统计局监测的70个大中城市之列，所以我们借助民间机构计算出来的“冰山指数”，来一窥苏州房价的变化和趋势。
数据显示，2019年9月第一周苏州房价均价为27075元/㎡，较前月26725元/㎡上涨1.3%。这是近期苏州房价环比涨幅持续回落的结果，如果将其与2018年全年涨幅统计进行对比，可见虽然2018年苏州也录得8.4%的涨幅，但相较于2018年12月底22545元/㎡的均价，2019年前8个月，苏州房价仍继续上涨20.10%。
通过对比2018年1月、2018年12月、2019年9月第一周三个时间点苏州、南京的房价，我们发现苏州和南京的均价差距一直在缩小，绝对值差距从6505元/平米，到1505元/平米，缩小到5676元，现在又缩小到1718元；苏州均价占南京的比重从76.17%上升到79.89%，现在上升到94.03%。照这个速度，苏州房价很快就会超过南京了！
我们在苏州和南京选取了四个具有代表性的社区，分别是无学区的破旧老旧社区、有部分学区的老旧社区、有部分学区的新城区、成熟新城区的豪宅。
不难发现，苏州市场四大类户型近一年多来均出现了明显涨幅；而南京则只有带学区的产品涨幅较好，其余户型基本未涨，这也印证了2018年以来，苏州以普涨为主，南京小幅上涨，表现以差异化为主。
▲南京各区平均房价差距不是很大
在苏州工业园区高端社区玲珑湾四期，一套240平米的豪宅近日以73750元/平米的单价成交，这个单价比前几个月小区里卖的中小户型公寓要高出不少！
南京的学区是鼓楼近期南京房价走势图，豪宅是河西，而自贸区的未来是江北；苏州的学区是Park，豪宅是Park，而自贸区的未来还是Park！所以，相较于南京区域房价相对均衡，苏州Park的房价始终是一超多强，与上海接轨。
03
您如何看待苏州、南通房价的强劲表现？
首先，这两座城市的经济规模和发展势头都不错。苏州GDP位列全国第7位，南通跻身前20名，这为两座城市的产业基本面提供了支撑。两年间，房价虽然持平甚至下跌，但城市发展在此期间并未出现停滞，客观上为低估创造了一定的空间。
第二，苏州和南通同为上海周边城市，是长三角一体化发展战略中受益最大的前沿城市，而且都有南通的上海第三机场、苏州的自贸区等多方面政策支持。
第三，江苏历来重视教育，学区房对两地房价的带动作用明显，尤其是苏州市场前几年对学区因素关注度不高，学区溢价远低于南京等城市，但近两年学区房迎来大幅补涨，带动平均房价上涨。
▲热播电视剧《都挺好》中苏州房价的场景
04
苏州房价还会继续上涨，甚至超越南京吗？
事实上，针对苏州房价过快上涨，管理部门早已出台多项调控措施。首先近期南京房价走势图，5月份起，对整个苏州工业园区和高新区部分重点区域实施限购三年、二手房五年的限售政策，此次限购政策范围延伸至整个苏州市区。同时，土地拍卖、学区房准入政策、外地人购房等也全面收紧。
当然，政策只是调控手段，房价最终不会违背城市价值和市场规律。2010年前后，杭州、温州等地房价过热，超过上海，随后陷入长期调整再也没有回升；2016年，南京房价一度追上广州，随后广州出现加速增长，南京则以横盘调整为主，两者差距又迅速拉大。
买房就像买任何其他商品一样，需要物有所值。短期的市场波动会对购房者的心理造成一定影响，但最终还是要回到这个简单的问题：这个城市的房子值这个价吗？
资金总量（基础货币存款总额）是判断一个城市金融实力和潜在购买力的重要指标。在同一个区域，比如长三角，一个城市的资金总量和房价呈正相关关系。目前上海遥遥领先，其次是杭州、南京、苏州紧随其后，房价也基本呈现同样的特征。
因此，一个城市的房价可以炒作一时，但中长期一定会回归到其内在价值。而且“房子是用来住的、不是用来炒的”的观念深入人心，积极出台的调控政策也进一步控制了市场过热等非理性现象的发生。
因此苏州房价不一定超过南京，南京房价也不会因为苏州接近就引发新一轮上涨。
记住，一个城市的房价是这个城市综合实力和供求关系的真实体现，是这个城市发展价值的晴雨表，任何背离城市基本面的投机行为，最终都会回到原点，成为痛苦的回忆。
阅读南京城志，成为这座城市的主人
投稿/ 设计/ 活动/ 媒体投放/ 商业合作
先前的建议
城市
||丨丨丨丨
房地产市场
丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨南京丨丨
教育
丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨||丨丨丨
