最近房地产行业比较动荡，从之前的恒大破产，到最近的佳兆业，整个房地产行业都陷入了人心惶惶的状态。再加上房价下跌，成交不振，所有公司都像是要倒闭了一样。我之前把新股票从万科A换成了五粮液，现在看来我的选择是对的。11月6日，万科发布公告，要分拆万科云上市，我草草地看了一下，值得跟踪，等有机会再买回万科或者万科云，我会先记录相关信息。
1、拆分后的万科云的业务是什么？ 万科云有七大业务板块，包括万科物业、万沃亮航、普林发展、万科科技、第五空间、万沃云城、万沃成长。其中，万科物业、万沃亮航、万沃云城被称为万沃云的“三匹马”。体验过万科物业的消费者都给出了不错的评价，就产品而言，是消费者喜欢的产品。以下是万科云官网上的介绍：万沃云空间科技服务有限公司（简称万沃云），英文名“onewo”。公司包括“空间”、“科技”、“成长”三大业务模块，致力于用科技推动空间服务行业数字化升级，与行业伙伴一起走精品服务之路，让空间科技服务长盛不衰。 从1990年8月18日万科天境花园交付、万科第一家物业管理处成立，“万科+物业”诞生了“万科物业”，之后万科天景花园房价万科天景花园房价，万科物业加上“高纬环球”诞生了“万科物管”，万科物业加上“城市服务”诞生了“万科云城”——从社区到商业到城市，从物业服务到资产服务到设施服务，万科物业公司最终将30年的服务经验与能力凝练成BPaaS流程运营能力与AIoT连接能力。
2、主要财务指标。万科物业虽然不错，但是财务指标和规模都不是特别可观。先记录一下公告公布的简单数据，后面慢慢跟进。1、万科持有万科云62.889%的股份，万科云上市摊薄后将持股50%左右；2、万科云去年营收182亿、利润17亿，占万科总利润的2.15%，净资产占万科总资产的1.75%。3、利润率不高，看来万科物业服务好，投入也高，上市的时候看招股书吧。
另外，我还查了一下万科云今年上半年的运营数据。住宅物业占万科云总收入的一半以上，第二大收入来源是商业物业。2021年上半年，万科云实现营业收入103.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。其中，住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务收入31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务收入6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万科成长收入3.2亿元，占比3.1%。 盈利情况方面，2020年为17.2亿元，2021年上半年为10.43亿元。
3、管理层。Joel Greenblatt说管理层是拆分跟踪的重要一环，我先在这里记录下来，以后再看。万科高层：朱久胜、韩惠华、刘晓、朱旭；万科云高层：朱保全、杨光辉、邹明、李庆平。
4、总结。郁亮曾说，万科物业要达到一定的规模才会考虑上市。万科云也承载着万科物业更大的梦想，但形势变化太快，所以万科云的上市计划提前了。站在局外人的角度，大概有这么几个原因：1、提前抛售股权过冬。据初步调查，万科的美元债务大概在45亿美元左右，虽然比起恒大、佳兆业要小很多，但不排除未来情况恶化，需要提前在港股募资准备外汇。虽然现在的上市市场环境不太好，但未雨绸缪也是明智之举，或许可以一失足成千古恨；2、所有房企都在抛售，物业资产相对好卖。 万科云上市后，会有更多资金收购其他物业，也算是趁着危机做大做强。3、万科分拆公告有效期两年，未来还有各级监管机构审批等不确定因素，按照以往惯例，需要半年到一年，发行人好像包括万科H股股东，不知道到时候会不会有套利机会，还得拭目以待。
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