辉煌太原
太原给我的印象就像一个家道中落的花花公子。
十几年来，作为山西省会的太原，被京津冀、中原城市群的崛起挤到了边缘，发展缓慢，区位优势丧失殆尽。晋北的年轻人纷纷逃往北京，晋南的人纷纷涌向西安、郑州。太原终于成了山西省会，谁也回不去了。
很难想象，太原作为九朝古都、五千年晋阳文化的孕育者，如今沦落到如此地步，实在令人惋惜。
回望历史，太原的亮点令人着迷。“统领山河，坐拥天下之巅”、“地处四关要地，控制五原之都”，拥有4700多年建城史和2500多年建城史的山西太原，在中国历史上有着不可撼动的城市地位。
在这片土地上，生根发芽的晋商，在明代已声名远播，浙江商人、福建商人的历史地位远不如晋商，晋商是商人群体中的佼佼者，有“天下富商之最，不身家数十万两银子，不算富商”之说。
清代，晋商富可敌国。山西晋中杞县平遥太谷是全国的金融中心，全国各大票号交易所总行都聚集在这里，被称为“中国的华尔街”。根据清人徐克《清百类钞》中的财富统计，中国前20位富豪基本都是晋商。世人仰慕的“乔家大院”，就是当时晋中富商乔致庸的杰作。
民国时期，晋商繁荣达到顶峰，山西成为全国最富裕的省份之一，与此同时，太原的城市结构达到了精细协调的完善规模，比较完善的工业化布局初显成效。
迷失太原
改革开放后，中国步入高速发展通道，东南沿海直线崛起，东北振兴，西部大开发，重工业的阀门响彻大地，建筑氛围处处重生。
而这一切的支撑，正是山西的煤炭。
山西自古就有惊人的煤炭资源储量，占全国近三分之一，自明清以来不断输出煤炭，工业饥渴开始加速全国各地的财富流向山西。
一夜之间，山西成了坐拥金钱的省份。晋商改行，在每座山上挖坑挖洞。黑色的煤尘笼罩着山西大地。带有浓厚地域偏见的“煤老板”一词，成为山西独有的名词。
与此同时，煤炭经济所培育的野蛮文明也开始产生反作用，不幸的是，整个山西省都沉迷于金钱的幻想，从未正视其背后的恶果。
山西最终病了，而这个病来自于对煤炭经济的迷信，来自于对当官发财的迷信，来自于靠煤炭支撑起来的短暂繁荣的假象。山西人所有的骄傲，都建立在煤炭带来的巨大现金流，以及所有与煤炭有关的一夜暴富的故事之上。
煤炭工业很快就消失了，但它塑造的社会心理却持续了一代人。
记得有一次在去山西的火车上，一个叫肖嘉的四川人给我讲了他的故事，特别深刻。
“小贾很多年前在山西灵石的一个矿上干过五六年，他的第一个女朋友也是山西人，她真的是个好女孩，也很爱我。但她家里人坚决不同意，我们只好分手。”
其实山西人对我们这些干苦力的人，多半是歧视的。虽然挣得不少，但山西人在矿上主要干些轻松、不费力气的活，工资也只够糊口。如果当煤矿工人，虽然挣得不少，但在当地圈子里，总会感到自卑。
在他们的世界里，或许天生就有一种神秘的向往安逸、稳定、快钱的心态吕梁恒大华府房价，对那些努力奋斗的人充满了鄙视！但我想说的是，四川作为劳务输出大省，经济发展水平比山西高出好几个档次。我们四川人在外地谋生已经很辛苦了，但大多数人已经融入了工业化社会的发展进程，而山西人还沉浸在能源社会中不能自拔。”
吴敬梓在《儒林外史》中曾说：“三十年河东，三十年河西。”对于太原来说，这条河是深的，是黑的。
有人说“太原没有发展起来，是因为中央没有提供好的政策。”但我想说，对于太原来说，政策固然重要，但如果太原人整体的意识和习惯不改变的话，太行山就是下一个山海关。
沮丧的太原
太原曾是全国第十三个进入百万人口特大城市行列的城市，直到1989年开始走下坡路，综合实力还在青岛、济南、长春、深圳、杭州之后排第十五、十六位，太原作为一个地级市夹杂在后来成立的一堆副省级城市中，已经很了不起了。
如果把太原的发展问题完全归咎于社会心理因素，未免有些偏颇，因为太原的发展还存在一个很重要的制约因素——区划不合理。
如果你打开山西地形图就会发现，山西的地形十分独特，一串串盆地自北向南分布，各个盆地几乎独立存在，相互之间联系并不紧密，这就导致省会太原天然缺乏向心力和凝聚力。
但即便如此，太原所在的太原盆地虽然是一个地理单位，但在行政上被划分为三部分，面积并不大的太原盆地只有5000平方公里，分别由太原、吕梁、晋中三个地级市管辖。
太原主城区陷于地形最狭窄、条件最差的北端，综改区成立前，太原一度没有成规模的工业用地。其所辖四个县市，三个在山区，地少人少，发展受到很大制约。全市仅有清徐一个半山区县，其三县一市总人口80多万，还不及其他市一个县的人口。
太原市区人口虽然不少，但总人口只有430多万，远低于大部分省会城市和很多地级市七八千万人口的水平。这也导致太原虽然人均指标都不错，但总体指标却很难看，GDP排名60多位，根本就不像一个省会城市。
区划设置的不合理，导致太原各方面都太小了，如果当初在区划调整上能有所作为，比如将榆次和晋中合并，或者将整个太原盆地整合起来，我想太原在太原的带领下，而不是榆次的小马拉大车，会发展得更好。
如今城市之间的竞争，也是规模和人口的竞争，没有区位优势和政策优势的太原，不可能像沿海或资源型城市那样小而强。有利于发展的软环境的转变，不是一朝一夕就能实现的，需要长期艰苦的努力。面对现实，调整区划，增加规模，也是一条捷径，至少看上去比较好，也有利于招商引资、项目申报、吸引关注、争取政策。
太原不仅40多年没有调整过行政区划，而且地势狭小，只有向南发展才能打开发展空间，这必然涉及行政区的合并与统一。在现行体制下，单纯将太原与榆林保留为一个城市是不够的，导致同质化竞争严重，难以形成协同效应。
在各地努力做大做强省会的背景下吕梁恒大华府房价，太原将更加边缘化，如果能与晋中合并，或者纳入太原盆地，合并后人口七八百万，与正常的内陆省会城市一样，有广阔的发展空间，那么太原很有可能重现昔日的辉煌。
近期，太原政府似乎也意识到了这个问题，2019年1月23日，太原市政府也提出实质性推进撤销阳曲县、清徐县、设立区，并尽快提出调整方案报省政府批准。
太原毕竟是一座老大城，工业基础好，城市人口370万，城镇化率高达85%以上，历史文化悠久，人均多项指标在全国名列前茅，科教文卫也是山西最好的。这些都是一座城市的根基，不是一些新兴的单体经济强市能比的。山西人不能沉溺于昔日的辉煌而自大，也不能无视自身优势而妄自菲薄。
太原房地产市场
说完了太原的发展问题，我们再来看看太原的房地产市场。
上一轮楼市，太原房价从2016年的8000元/平方米开始上涨，2017年春节后开启了第一次加速上涨趋势，均价从8000多元上涨至9000多元，年底突破10000元/平方米大关。
2018年价格分别超过1.1万、1.2万、1.3万元/㎡。据贝壳数据，2019年1月太原新建商品住宅均价为13179元/㎡。随着房价的上涨，太原商品住宅销售也十分火爆，2018年商品住宅总成交金额达1079亿元，销售面积812万平方米。
2018年下半年以来，随着全国房地产市场整体降温，开发商对太原市场的预期不断下降，土地市场持续降温。
2018年7月20日，太原市八宗地块拍卖公告一出，引起业界轩然大波。8月10日，这八宗地块全部流拍，总面积约82万平方米（1241亩），总起拍价逾130亿元。这宗总价值逾130亿元的土地拍卖流拍，震惊了楼市。
该消息一经媒体证实并夸大，楼市观望情绪迅速升温，楼市随即跌入冰点，楼市进入“高价无买家”的盘整行情。
我强烈建议不要投资太原，原因有二。
第一，2015年，太原是去库存难度相对较大的省会城市，经过三年的市场消化，去库存周期降至2.6个月。需要注意的是，太原近几年人口基本没有增加，那么谁消化了这么多库存呢？是本地人。数据显示，太原人均住房面积达到33.51平方米，绝大部分人都有房子住。因此，太原上一波行情是本地居民在买房情绪下炒作引发的牛市，并无支撑。
第二，太原出台的第一个政策不是限购、限价，而是限售。2017年9月13日，太原发布“限售”通知，二手房接到大红皮书两年内不得上市交易；随后12月29日，太原又出台二手房买卖转让细则。我之前就说过，重点限售，是本市对本地楼市和房价信心不足的表现，意在套住投机者，防止楼市低迷时抛售。
购买建议
按照目前的走势，预计2019年太原楼市稳中略降，有即期需求的购房者不必着急，可以推迟购房需求，等开发商让步、房贷利率改善再买。至于有升值潜力的宝贵地段，由于太原相对较少，只建议以下几点。
1、在太原买房，首先要考虑的就是太原的地铁规划，一般来说地铁完工后房价上涨20-30%是正常的，如果附近正好有小学、初中，房价会上涨30-50%。
增长的主要原因有两个：
第一，地铁最早2020年完工，三年涨10-15%很正常，地铁建好后很多人不会买车，但车的价值会加到房价里。第二，学区房本身就贵，政策越来越严，太原其他方面不擅长，但善于学习首都的政策，所以学区房不断涨。
（太原地铁规划图）
所以尽量买地铁线附近的房子，步行距离不超过1km，大概两个公交站的距离，太远不方便，太近价格又高，要权衡利弊。
2、太原现在基本是“南移西进”，所以要优先考虑南向和西向的房子，两者之中，以南向优先。
金源区未来很有可能是市中心，从发展前景上看，金源区在政策、规划、地理位置上肯定优于其他区，其次是小店、万柏林，万柏林南、金源北（长风街至金阳南）是未来绝对的繁华区域，加上金源区明年将举办青运会，周边有金庙、天龙山、蒙山等公园或景区开放或在建，发展潜力很大。
今年会上，小店区提出打造新商圈，引进新技术，与榆次接壤，符合太原榆次一体化规划。小店区分为三个板块，北边的沁县-长风商圈，有北美、天美、茂业、百盛、王府井等多家购物中心，十分繁华。以前太原人逛街多去留巷，现在人们说起购物，一定会首先选择北美、茂业天地。这一带平日人流量非常大，上班族也不少。
万柏林区发展前景同样不错，西中环南延项目打通了旅游通道，未来长风西街在2019年有望发展得很好，除了品牌开发商的地产项目、优质的和平公园，预计2019年元大购物广场、华润万象城等商业区的开业，将彻底改变人们对商业区的新视野。
3、北边最多只考虑环路以南区域，东边不要超过恒大山水城，西边不要超过赞城和万科金逸华府，南边不要超过碧桂园，这个范围内没什么大问题。
4、相关数据显示，太原市120-140平米改善型房成交量近两年增幅最快，占比最大。因此可以预测太原市住宅市场已全面进入改善型时代，满足了大批太原老居民从旧城危旧房到新城大牌房改善型的需求。购买这个范围内的房子流动性强，120-140平米两卫最佳。
5、选择靠近绕城公路（西中环、北中环等）或者主干道的位置，不用怕距离远，只要道路畅通，从太原最南边到最北边只需要30分钟，开车很方便。
6、对太原的项目有了大概的了解后，尽量抽时间实地考察。打车去参观花费不多，一周参观2-3个项目的话，100元的打车费就够了。参观一个月后，太原的楼盘基本就了解了一半了。如果楼面价便宜100元，一套房子能便宜12000元，还是很划算的。
7、学区房和离单位近不是首要考虑，以后难免会换房，或者觉得买的房子不方便，可以把房子租出去，到别的地方租房住。在太原，一年2.5万就可以在全市90%的小区租到房子，基本上想住哪儿就住哪儿，而且都是带家具、带家电的。
