2020年5月13日，中国房地产TOP10研究组、中指控股（CIH）、中指学院联合发布《2020中国房地产上市公司TOP10研究报告》。
报告显示，2019年，资本市场整体保持“全面深化改革、提质增量”主旋律，政策制定修订持续开放推进，监管层面逐步向微观层面倾斜，房地产上市公司迎来更加规范健康的发展环境。在此背景下，优秀上市房企抓住并购重组分拆、再融资等机遇，进一步强化价值管理和成长性，持续释放优质投资潜力，受到资本市场的广泛关注。同时，一些区域龙头房企踏上IPO之路，借助资本市场谋求进一步发展，成为值得市场期待的新兴群体。
报告指出，2019年综合实力前十公司准确把握市场机遇，依托广泛的市场布局、优质的产品结构和土地资源、多元的融资渠道等优势房地产上市公司最近，抢占市场先机，实现规模和业绩快速增长，综合实力全面提升，持续引领行业健康发展。
具体来看，2019年，沪深上市房地产公司综合实力前10强的资产规模和盈利能力进一步提升，“强者恒强”趋势凸显。其中，年末平均总资产达5244.3亿元，是同期沪深上市房地产公司的4.5倍；平均净利润达173.8亿元，是同期沪深上市房地产公司平均水平的5倍；平均每股收益（EPS）为1.8元，是同期沪深上市房地产公司平均水平的2.8倍。 内地在港上市房企10强的平均总资产、平均净利润分别为7829.8亿元、235.0亿元，分别是同期内地在港上市房企的3.5倍、3.4倍，平均每股收益(EPS)也达到2.4元，是同期内地在港上市房企平均水平的2.8倍，综合实力凸显。
2019年，综合实力十强企业紧跟行业发展趋势，加快主营业务发展，致力于创造美好生活，推动企业综合实力不断提升。万科以“人民美好生活需要”为中心，以现金流为根本，深入践行“城乡建设与生活服务商”战略，持续创造真实价值。在巩固住宅开发、物业服务先天优势的基础上，业务延伸至商业、长租公寓、物流仓储、冰雪度假村、教育等领域，更好地服务人民美好生活需要。在多元业务的带动下，公司年末总资产达17299.3亿元，同比增长13.2%，净利润达551.3亿元，同比增长11.9%； 碧桂园“把人民对美好生活的向往作为目标”，不断提升产品质量，房地产开发主业实现稳定增长，继续保持行业领先地位房地产上市公司最近，2019年末总资产达19071.5亿元，净利润达612.0亿元，分别增长17.0%、26.1%。
此外，融创中国、招商蛇口等综合实力排名前10位的企业，纷纷抓住行业资源整合机遇，通过吸纳优质资源，推动企业规模和效益提升。如融创中国以152.69亿元收购云南城投集团持有的寰宇世纪、时代全球51%股权，全年收购金额逾400亿元，助力企业总资产规模达9606.5亿元，同比增长34.1%；招商蛇口依托央企资源整合优势，年内完成前海土地整备及合资合作等事项，总资产规模增至6176.9亿元，同比增长46.0%。
从行业来看，沪深上市104家房企和香港上市73家内地房企总资产规模增速均降至20%，龙头企业增速明显放缓：2019年，沪深上市房企平均总资产1165亿元，同比增长18.9%；香港上市内地房企平均总资产2228.3亿元，同比增长19.3%。存货、货币资金、长期股权投资、投资性房地产的增长是推动房企总资产增长的主要因素。房企资产规模差距明显，阵营间、阵营内部分化加剧。
“增收不增利”凸显，“减费提效”成为行业共识：2019年，由于营业成本不断上涨，加之各地限价政策频出、销售溢价率下滑，房地产上市公司出现“增收不增利”局面。沪深港三地上市房企平均营业收入分别为282.5亿元、427.3亿元，同比增长22.8%、20.7%；平均净利润分别为34.9亿元、68.2亿元，同比增长19.7%、18.5%。在此形势下，减费提效成为行业普遍共识。
负债水平高企稳，“紧投稳现金”提升安全边际：2019年，在去杠杆转为稳杠杆的背景下，部分上市房企负债水平在可控范围内小幅上升。沪深两市上市公司平均资产负债率同比下降0.2个百分点至68.8%，香港上市房企平均资产负债率同比上升0.3个百分点至75.5%。2019年，通过近两年对现金流的严控，上市房企持有的现金及现金等价物状况得到明显改善。其中，香港上市房企平均现金及现金等价物净增加额同比增长13.8%至60.5亿元，沪深两市上市房企平均为22.1亿元，同比增长16.8%。
股东回报小幅上涨，经济增加值（EVA）增速收窄：2019年，房地产上市公司加强协同提升资金使用效率，销售业绩持续增长带动利润规模提升，股东回报水平持续上升。沪深上市房企平均每股收益0.64元，较上年增长3.2%；以大型房企为主的香港上市房企平均每股收益0.87元，同比增长7.4%。沪深上市公司平均EVA同比增长6.8%至9.9亿元，内地在港上市房企平均EVA同比增长13.3%至7.9亿元，创富能力持续提升。 此外，上海、深圳及内地在香港上市的房地产公司股息收益率分别为2.4%和5.8%，较上年略有下降，但仍处于高位。
估值整体回升，“分拆+重组”助力价值释放：2019年，在全年板块整体上涨的基础上，资本市场如沐春风，房地产板块整体回升，房企价值不断上涨。沪深两市上市房企平均市值同比增长25.7%至210.2亿元；内地香港上市房企平均市值344.5亿元，同比增长28.5%。随着资本市场的发展，分拆上市、并购重组、股票回购等价值管理手段逐渐成为房企实现价值突破的重要手段，通过释放企业优势资源的增长潜力，有效提升企业市值规模。
板块走势坚挺韧性十足，优质房企更受青睐：2019年，资本市场整体呈现震荡上行走势，房地产板块表现不俗，沪深港股房地产板块抗跌性强、成长性佳。其中，业绩领先、区域布局良好、财务表现稳健、多元化业务发展能力强的公司值得投资者长期关注。
值得注意的是，2020年房地产行业受到新冠肺炎疫情的冲击，对于龙头房企而言，在规模增长到一定规模后，可通过优化债务结构、严控现金流等措施适当降速，增强抗风险能力；对于仍在追求规模增长的中小房企而言，应在风险与规模扩张之间寻求最佳平衡点，抓住融资窗口期扩大融资规模，增强公司财务防风险能力，实现公司稳健发展。
（白宝玉 编辑）
