刚刚过周末，百余深圳媒体+球迷直奔南沙湾，难道深圳游客的“南沙热”来得这么快？
事实上，过去5天里，深圳与广州已连续三次“拥抱”，包括南沙客运港至深圳机场航站楼水路开通、南中高速正式开工、深江高铁开工建设。
也就是说，几天之内三次会晤，让南沙密集迎来三大交通项目，足见南沙正积极拥抱深圳。
换个角度看，近深圳周边地区，尤其是东莞、惠阳、大亚湾等地的楼市近期火爆，房价涨幅明显。按照“板块轮动效应”，南沙正在积极拥抱深圳。南沙的楼市是不是也快来了？
此外，半小时生活圈，南沙会不会成为深圳的后花园？南沙连接深圳中心还是广州中心更有前景？
第1部分
从深圳人买房的五大基本逻辑看
深圳人一定会遇见南沙
经过20年的发展，深圳人形成了独特的买房逻辑。
深圳职业技术学院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长邓志旺表示，在这些购房经历中，最重要的是五条：
第一，跟着规划走，分享规划带来的红利。规划也告诉大家未来的发展方向在哪里。比如2000年规划建设福田CBD，2010年规划建设前海，2015年规划建设龙华北中心，2016年规划建设国际会展中心，2018年规划建设光明科学城，就是典型案例。
第二，顺应交通，享受基础设施红利。城市发展必须从交通开始，深圳在发展过程中有过几次重要的交通改善机遇，如滨海大道开通带来的机遇，地铁四号线开通带来的机遇，地铁八号线开通带来的龙华机遇，地铁八号线开通带来的盐田机遇，立体多维交通带来的蛇口机遇等。
第三，跟随产业，共享产业带来的红利。产业的崛起会带来两个效应，一是增加市区的税收，让政府有财力去完善基础设施和城市配套设施；二是持续带来大量优质购房群体，为房产的保值增值提供保障。所以产业的崛起意味着区域的崛起。比如南山科技园11平方公里聚集了百余家上市公司，创造了无数财富神话，带来了巨大的购买力。
|图片来源：邓志旺ppt
第四，占有独特资源，共享资源红利。自然景观资源是大城市的稀缺资源，不仅对居住品质有贡献，还能带来附加值。比如深圳人对自然资源的占有情况是这样的：居住区从香蜜湖豪宅区，到拥有湖景资源的华侨城豪宅区，再到拥有海景资源的深圳湾豪宅区和拥有山景/海景资源的蛇口豪宅区。
第五，跟随品牌开发商，共享地段和品牌的双重红利。因为品牌开发商有专业的团队和合作伙伴，对城市和城市发展会有非常深入的研究，所以他们的项目选址往往很有前瞻性。其次，品牌开发商的产品品质很好，房产升值速度也比较快。
所以，基于“深圳人买房置业的五大基本逻辑”，如果你再去南沙，你会发现，深圳人一定会遇见南沙。
首先从规划上来说，南沙与前海基本处于同一级别，都承载着三大国家战略，发展历程十分相似，南沙起步比前海晚了5年左右，可以说是下一个“前海”。
|图片来源：邓志旺ppt
其次，在交通方面，南沙本身是粤港澳大湾区的几何中心，具备连接“9+2”城市群的先天优势，目前交通中心格局已初步形成，拥有南沙客运港、邮轮母港海上交通、南沙大桥、虎门大桥、深茂通道等陆上交通，以及4条国铁、5条城际铁路等轨道交通。
| 图片来源网络
产业方面，南沙要打造成为华南地区科技创新成果转化高地和金融服务重要平台，目前南沙已规划99平方公里南沙科学城，将引进科大讯飞、微软等17个重大产业项目和中科院大学，包括香港科技大学等5所高水平大学，执信中学、林肯学校等9所中外名校。
另外在自然资源方面，南沙湾两面环海，三面环山，资源非常雄厚，还有南沙邮轮码头，还有广州唯一一家海景五星级南沙酒店，这一点跟蛇口很像，当年深圳第一家五星级酒店就在蛇口。
最后，在开发商品牌方面，连续七年入选“中国房地产百强企业”的星河地产，在南沙有十多个项目，星河地产有句口号叫“星河在的地方深圳沙湾房价，一定是中心”，其项目选址一直独具前瞻性，核心理念是让每一寸土地都更有价值。
| 南沙湾银河山湾项目航拍
因此邓志旺说，深圳人发现福田、南山、前海之后，会进一步发现南沙，以前南沙是广州的南沙，但现在南沙好像是粤港澳大湾区的南沙，随着规划、交通、产业、资源等的加持，南沙即将成为新的顶级富豪区，敢为天下先的深圳人也一定会积极参与其中。
第2部分
粤港澳大湾区政策全面激活南沙
从过去不亲近任何人到现在亲近所有人
其实，广州人对南沙的感情还是比较矛盾的，因为在他们印象里，南沙很偏僻，配套也比较差，但近10年来，广州人却经常听说南沙有国家级新区、自贸区等国家级政策。
《大胡子谈房子》创始人、粤港澳大湾区知名房地产专家李俊怀表示，南沙很有可能成为第一个在距离主城区50公里的地方建起新区并成功开发的地方。
所以广州一定要发展南沙，因为南沙将是广州发展的突破口，是粤港澳大湾区的交汇中心。
因为从地理位置上看，整个粤港澳大湾区位于珠江入海口，伶仃洋两岸连接着九个内陆城市以及香港、澳门。
粤港澳大湾区有两条主轴线，一条是西线，叫广珠澳科技走廊，连接广州到珠海、中山、澳门；另一条是东线，叫广深港科技走廊，从广州出发，到东莞、深圳，最后连接香港。
这两条主轴线是整个粤港澳大湾区的核心要道，而两条主轴线之间有一个重要的节点和交汇点，就是在南沙，可见南沙区位的重要性。
| 图片来源：李俊怀PPT
不仅如此，南沙在《粤港澳大湾区规划纲要》中也被广泛提及，多达14次，超过很多湾区城市，足见其在粤港澳大湾区的分量和官方重视程度。
所以粤港澳大湾区政策会彻底激活南沙，从过去的无人区变成现在人人区。
现在，粤港澳大湾区11个城市全部在南沙100公里范围内，其中广州、东莞、中山、佛山在30公里范围内，深圳、珠海、江门在70公里范围内，北京、台北、台北市在100公里范围内。覆盖粤港澳大湾区所有城市。
| 图片来源：李俊怀PPT
而且南沙是广州唯一的副中心，大量利好措施已经落地，比如期货交易所总部落户南沙，2021年全国最快地铁18号线将开通（南沙到珠江新城35分钟），以及与其他城市签订战略合作协议等产业与交通对接，包括2024年将通车的南沙大桥和深中通道等，都让深圳和南沙的关系越来越紧密，我们对南沙这片热土未来的发展非常有信心。
第三部分
南沙连接深圳中心区更有前景，还是连接广州中心区更有前景？
半小时生活圈，南沙未来会成为深圳的后花园吗？
由于五天之内的三大交通项目均与南沙连接深圳有关，因此我们需要考虑两个问题：
第一：南沙连接深圳中心区更有前景，还是连接广州中心区更有前景？
邓志旺说，他觉得南沙距离深圳更近，有更多的发展机会。
从空间上看，深圳城市中心西移，南沙更加接近深圳市中心；
从交通角度看，从南沙坐船到深圳机场只需要30分钟左右，深中通道开通后，南沙到深圳西乡、前海的距离大大缩短。
从产业转移来看，深圳的产业转移原本主要是向东莞、惠州，一旦交通更加便利，深圳的产业向南沙转移的可能性也很大。
| 深圳职业技术学院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长邓志旺
不过李俊怀认为，南沙如果真要发展，连接广州中心才更靠谱。
首先从隶属关系上来说，广州这几年在南沙投入了很大的精力深圳沙湾房价，修建的路比广州市内很多路都宽、更新，甚至还修建了不少桥梁。
| 图片来源：Real Estate Boy
其次，南沙人口距离2035年达到250万人还有170万人的差距，如何才能加快人口分流的进程？
重点是地铁18号线和22号线，它们开通后，从南沙坐地铁到珠江新城、冼村只要30分钟，未来肯定会有一大批在珠江新城工作的人愿意来南沙买房、定居。
另外一个就是规划中的南沙大环线，如果真的实施了，那么不管你住在南沙的哪个地方，都有机会换乘两三个地铁站，再坐这条快线，半个小时就能到达珠江新城。
| 图片来源网络
第二：半小时生活圈，南沙未来有可能成为深圳人的后花园吗？
李俊怀认为是可以的，因为南沙有靠近深圳的天然地理优势，可以说南沙就位于深圳的对岸，通过深中通道可以连接机场、会展中心、前海，所以未来南沙和深圳的联系会越来越紧密。
特别是深圳本身金融属性强，而广州又把一部分金融属性放在南沙，所以两地会打通。
| 《大胡子谈房产》创始人、大湾区人气地产专家李俊怀
邓志旺认为，从历史上看，最早发现深圳的区域是惠州惠阳、大亚湾、东莞等，这些地方距离深圳较近，这主要是地理原因，但这个时代更多的是交通距离，而非纯粹的空间距离。当有铁路、水运、陆运等多种交通方式时，出行效率大大提高。
另外，单纯从价格差异来看，大家更关心的是深圳附近的价格差异，其实深圳附近的优质区域非常少，但在南沙，价格可以接受，配套、品质、自然环境也都很好，南沙的优势也非常明显，所以从性价比来看，南沙未来完全有可能成为深圳人的后花园。
| 图片来源：地产前线
第四部分
住房改善时代
南沙黄金资产的选择逻辑
综上所述，南沙依托广州、深圳两大一线城市，其发展空间值得想象，是未来值得关注的区域。
那么南沙区域该如何选择板块呢？
李俊怀称，央行的数据显示，中国家庭平均拥有1.5套房产，但中国存在结构性住房短缺，就是你在广州、深圳可能有一套房子，但你的房子小、停车不方便、看不到海，根本就没有这么好的房子。
这种情况下，首先要明白的是，一线城市富裕地区的资产总是会增值的。
因为地段永远稀缺，土地资源有限，但是有钱人钱越来越多，就会造成富人区的房价不断上涨。广州珠江新城、深圳深圳湾、上海陆家嘴都有这个特点。广州珠江新城以前2万，现在10-20万，陆家嘴的汤臣一品也接近30万。
此外，富裕地区还拥有优越的自然资源，特别是能否拥有海边、河边的生活，是衡量富裕地区的一个很重要的标准。
所以整个南沙富人区的选择标准是，第一，要靠水、靠海；第二，要有核心产业支撑，可以引入高净值人群；第三，要交通便利，可以到达深圳。
所以南沙七大区块中，真正符合富人区标准的是南沙珠江湾，也就是南沙湾区。
首先南沙湾位于半岛一角，两面环海，一边是伶仃洋，一边是狮子洋，是真正的滨海生活；此外还有99平方公里的南沙科学城规划；另外通勤深圳也十分便捷，有虎门大桥、南沙客运港至深圳机场航站楼航线等。
|南沙湾配套
值得一提的是，南沙湾有两大核心点，一是优质教育，比如银河湾项目周边就有华南师范大学附属幼儿园、华南师范大学附属小学、英东中学、广州二中天元等名校，其实也是富豪们非常关注的一个点；另外一个就是商业，银河山海湾旁边就是邮轮母港综合体，将引入内地第一港城，成为新名片。
| 邮轮母港，来源网络
第五部分
广州要么靠山，要么临江
终于有一个海湾豪华住宅区了
其实，深圳人对于规划完善、配套完善的山海豪宅更加敏感，毕竟亲眼见证了深圳湾、蛇口、前海的崛起。
所以当大家逐渐了解南沙的规划，南沙与深圳的交通关系等情况后，应该把南沙湾富人区和深圳体制做个对比，比如和蛇口对比，蛇口房价十几万，但南沙湾现在房价才三四万，过几年差价可能就缩小了，现在正是买房的好机会，所以南沙对深圳人来说吸引力足够大。
回望南沙湾区，背山面水的独特布局、正统富人区的基因，吸引了众多开发商入驻，其中就包括深耕南沙15年、开发十余个优质住宅项目的星河地产；任区则重拳出击，打造72万方山海城——星河山海湾，堪称南沙的明星项目。
值得一提的是，项目占据稀缺自然资源，背倚鹿井山、大角山、黄山麓山，面朝狮子洋，周边7公里海岸线环绕，站在阳台便可欣赏到难得的海景。
整体容积率仅约1.6，规划约12万方景观园林，五层园林景观设计，绿化率高达35%，合计每户约90方景观花园，可以说是自贸区内最大的一座依山傍海、规模宏大、低密度、高舒适度的城市。
| 星河山湾鸟瞰图
项目在产品设计上也十分多样，涵盖87-128㎡三至四房稀缺海景户型、132-149㎡一梯两户南北对流双花园洋房、7米高层复式以及275-433㎡低密度住宅。
空间感也很不错，比如有建筑面积约104-128㎡的高层单位，也有全明采光单位，还有面积约132-148㎡的双花园别墅，一二层都有200%可扩展的空间。
| 星河山海湾高层客厅实拍
| 星河山海湾别墅客厅实拍
同时，项目入口处有地铁4号线、在建的22号线、规划中的15号线交汇于此，是名副其实的地铁覆盖项目。
此外，项目周边还有南沙游艇俱乐部、南沙酒店、高尔夫球会等众多高端配套，而项目旁边则是建筑面积约67万平方米的邮轮母港综合体，与深圳湾有着不小的距离。
| 星河山海湾位置图
更重要的是，项目周边有华师大附属小学及幼儿园、广州市二中天元学校、广州市英东中学等四所名校，拥有0-18岁孩子的全年龄段教育资源。（具体招生以教育主管部门及学校最新政策为准）
|星河山海湾周边中小学
事实上，广州的豪宅要么依山而建，要么临江而建，相比深圳，还缺少一种产品：临海，南海湾正好可以弥补这一缺憾。
当南沙湾开发出来之后，会给广州带来另一种豪宅潮流，那就是面海豪宅，当然广州居民对于面海豪宅的需求也会比较大，这是广州新的豪宅潮流。
