房地产项目竣工后需缴纳土地增值税
我国土地增值税实行预征加清算制，即在房地产项目整体竣工销售前，先按销售（含预售）额预征一定比例（一般为1%至2%）的税款，在项目竣工销售后，再按税法规定的计算方式进行全面清算，多退少补。由于预征税率较低，项目竣工后往往需要补税，退税情况很少。
土地增值税按项目结算
土地增值税的计算以政府部门核准规划的单一项目为准，若同一项目分期开发，则须以每期为一个结算单位，计算其增值额及应纳土地增值税税额。
土地增值税与企业所得税不同，企业所得税是按年计算，是对一年内所有项目的收入进行综合征税。而土地增值税是按项目计算，一个项目分几年完工，在项目完工当年征税。土地增值税实行年度汇算清缴。
土地增值税税率最高
在房地产企业涉及的所有税种中，土地增值税是税率最高的，我国现行企业所得税税率为25%，而土地增值税税率则按照增值额与扣除项目金额的比例分别计征30%、40%、50%和60%。我国土地增值税实行超额累进税率。
土地增值税的计税依据是项目增加值。
项目应纳土地增值税=项目增加值×税率。项目增加值是纳税人转让房地产所取得的收入，减去支付的土地使用权价款、土地开发成本费用、新建房屋及配套设施成本，减除与转让房地产有关的成本费用、税金、费款等项目后的余额。
土地增值税缴纳条件
按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件要求，土地增值税清算的条件有两种：一是企业应主动申报清算，二是税务机关通知企业申报清算。
有下列情形之一的，纳税人应当主动申报缴纳土地增值税：
1.房地产开发项目全部竣工并销售；
2.未完成的房地产开发项目整体转让；
3.直接转让土地使用权。
有下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人办理土地增值税汇算清缴：
1.已经竣工验收的房地产开发项目，出让房地产建筑面积占该项目总可销售建筑面积的比例超过85%，或者比例低于85%，但是剩余可销售建筑面积已经出租或自用；
2.产品取得销售（预售）许可后三年内未销售完毕；
3.纳税人申请注销税务登记，但未履行土地增值税清算手续的。
住房抵押等应作为销售收入计入清算收益
使用房地产进行非货币交易，例如偿还债务、迁移财产和重建，也应作为销售处理并计入清算收入。
建设单位以自有产品抵扣建设成本或者通过搬迁重建等方式为被搬迁群众提供实物安置的，虽然没有取得货币收入，但按照税法规定，视为取得其他形式经济利益，应当予以抵扣，取得的货币收入用于缴纳土地增值税。
税法规定，房地产开发企业将其生产的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资者、偿还债务或者与其他单位或者个人换取非货币性资产的，应当视同销售房地产，按照下列方式和顺序确认收入：
按照该企业同一地区、同一年份销售同类房地产的平均价格确定；
由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或者评估价值确定。
房地产企业建设普通标准住房有税收优惠
为了鼓励房地产企业积极开发普通标准住房，国家制定了相应的税收政策，给予房地产企业一定的税收优惠。
税法规定，纳税人建造用于销售的普通标准住房，其增值额未超过扣除数额20%的，免征土地增值税。但需要注意的是，纳税人建造普通标准住房，并从事其他房地产开发的，应单独核算增值额。单独核算增值额或无法准确核算增值额的，其建造的普通标准住房不能适用免税规定。
普通标准住房划分的三大标准
《国务院办公厅转发建设部等部门关于稳定住房价格意见的通知》规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：
住宅小区建筑容积率在1.0以上，单体建筑面积在120平方米以下，实际成交价不超过同级地块房屋平均成交价的1.2倍。
各省、自治区、直辖市根据实际情况制定本地区享受优惠政策的普通住房具体标准，单套建筑面积和售价标准可以适当上浮，但上浮幅度不得超过上述标准的20%。
高端公寓、别墅、度假村等不是普通的标准住宅。
土地成本和开发成本可扣除
上世纪90年代，土地增值税政策刚出台时，为了促进经济发展，鼓励基础设施建设，国家在税收方面给予房地产开发商一定的支持，税法规定，从事房地产开发的纳税人，可以按照取得土地成本和开发房地产成本之和，扣除20%的幅度计算缴纳土地增值税。其意义主要在于抑制房地产投机，而是鼓励房地产开发建设，这一政策一直延续至今，但随着我国经济的发展，这一政策是否会根据房地产市场的情况和发展情况进行调整，目前还不得而知旅游房地产 土地增值税，或许会成为下一次土地增值税政策调整的突破点。
房地产开发费用扣除有比例限制
房地产开发费用包括在房地产项目开发建设过程中发生的与房地产项目开发建设有关的管理费用、销售费用和财务费用。房地产开发费用扣除种类有两种：
1.财务费用中的利息支出，凡能按照所转让的房地产项目计算分摊，且金融机构能提供证明的，可按实际发生额扣除，但最高不得超过同期同类商业银行贷款利率计算的金额。扣除范围在土地购置费与房地产开发建设费之和的5%以内计算。
2.财务费用中的利息费用不能按照所转让的房地产项目计算分摊或金融机构不能提供证明的，应当在土地购置费与房地产开发建设成本之和的10%以内扣除。
并不是销售价格越高，项目利润就越高。
土地增值税采用累进税率，项目增值额越高，税率越高，税率差大，为10%。当房地产项目增值额处于税率差临界点时，收益可能略高，这就会导致增值额超过临界点，适用更高的税率，直接增加10%的增值税，得不偿失。因此，如果在项目定价时能仔细计算，就可以避免这样的事情发生，最好把土地增值税的影响也作为项目定价的参考因素。
新旧房屋土地增值税计算方法不同
我国税法规定，转让新建房屋和转让旧房屋土地增值税的计算方法不同。转让新建房屋旅游房地产 土地增值税，以开发建设单位账面成本为基础，按照新建房屋的土地成本、开发建设成本、费用、税金等作为扣除项目征收土地增值税。转让旧房屋，以房屋及建筑物的评估价、取得土地使用权支付的土地价款、按照国家统一规定缴纳的有关费用以及转让时缴纳的税金作为扣除项目征收土地增值税。
旧房转让时，评估价格以经政府认可的房地产评估机构评估的重置成本价乘以新建房屋的折旧率确定，评估价格须经当地税务机关确认。
新建房产是指自建成以来从未使用过的房产。任何已使用一定时间或已达到一定磨损程度的房产均被视为旧房产。
土地增值税也可确定
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参考当地同等开发规模和收入水平企业的土地增值税税负，按照不低于预征税率核算征收土地增值税：
（一）未按照法律、行政法规的规定设置会计账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒绝提供税务资料的；
（三）虽然设置了账簿，但账目混乱或者成本数据、收入凭证、费用凭证不齐全，无法确定转移收入或者扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未在规定期限内办理清算手续，或税务机关已责令限期清算，逾期仍未清算完毕的；
（5）报送的计税依据明显过低，且无正当理由的。
由于土地增值税属于地方税，各地政府的税率因地制宜差别较大，目前税率最低的是吉林省，该省普通标准住宅税率为0.5%，非普通标准住宅税率为1%-3%；大连市的评估税率最高，普通标准住宅评估税率为6%，非普通标准住宅评估税率为8%-9%。
开发产品自用或出租时不征收土地增值税
我国税法规定，转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得所得的单位和个人为土地增值税的纳税人，应当缴纳土地增值税。转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得所得，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
房地产开发企业将已开发的部分房地产转让自用或者出租等商业用途时，如果产权尚未转移，则不征收土地增值税，汇算清缴时不列示收入，也不扣除相应的成本、费用。
为减轻土地增值税压力，部分开发商根据项目情况，将经营策略由卖转为租。
公共配套设施的处理方式不同
房地产开发企业开发建设的与清算项目配套的居民委员会及派出所、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文化体育场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电中心等公共设施，应当遵循以下原则：
1、竣工后，产权归全体业主所有，已发生的成本费用可以扣除；
2.项目建成后无偿移交给政府或公用事业单位用于非经营性社会公共服务的，其成本费用准予扣除；
3.工程竣工后有偿转让的，应计算收入并扣除成本、费用。
如何处理代收费用
县级以上人民政府要求房地产开发企业在销售房屋时收取的各项费用，如果是随房价向购房者同时收取的，可以作为房地产转让收入缴纳税款；如果该等收取的费用没有包含在房价内，而是在房价中单独收取的，可以不作为房地产转让收入征税。
代理费用计入转让收入计税的，可以在计算扣除数额时扣除，但不得作为加计20%扣除的依据；代理费用未计入转让收入计税的，可以作为加计20%扣除的依据，代收费用不得在增值时扣除。
抵扣凭证很重要
土地增值税汇算清缴文书规定，取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、费用和转让房地产有关的税费在扣除时，必须凭合法、有效凭证；不能提供合法、有效凭证的，不得扣除。
由于土地增值税是以转让房地产所得减去扣除项目后的差额计算缴纳的，扣除项目的大小直接影响应纳税额，因此作为扣除项目依据的扣除凭证非常重要。地方税务机关高度重视扣除凭证的重要性，并根据当地情况细化了扣除凭证的要求。
四项工程造价均有限额
为防止房地产开发商虚列费用、抬高成本等偷逃土地增值税，一些地方规定了部分开发成本项目工程造价的参考标准。如北京、大连规定清算项目中的工程前期费用、建筑安装费用由土地增值税机关承担。土地增值税专用费、基建费、开发间接费用等工程造价每平方米扣除数额明显高于地方税务局制定的《房地产分类单位面积工程造价表》公布的工程造价每平方米，且无正当理由扣除的，经核准的《房地产分类单位面积工程造价表》中工程造价每平方米扣除数额，应当扣除。
转让无房产证的房产需缴纳土地增值税
有些人在转让房产时签订君子协议，规定房产实际转让，但不更改产权证或者拖延办理，以为这样可以逃避土地增值税。这种认识是错误的。
国家税务总局《关于无土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》规定，土地使用者转让、抵押或交换土地的，无论其是否已经取得土地使用权证，在土地交换过程中，是否与对方当事人办理了土地使用权证变更登记手续，只要土地使用者对土地享有占有、使用、收益或者处分的权利，有合同证据证明其实际转让、抵押或交换了土地，土地使用者取得相应的经济利益的，土地使用者及其交易对方均应依照税法的规定缴纳营业税、土地增值税、契税等相关税收。
会计对土地增值税影响很大
土地增值税结算文件要求，计算土地增值税时，普通标准住宅和非普通标准住宅应分别核算。分别计算时，分别计算收入比较容易，但分别计算成本则比较困难。这种情况下，非普通标准住房的销售价格要高于普通标准住房，但同时，非普通标准住房的成本也高于普通标准住房。另外，如果建造并销售普通标准住房，其增值部分不超过扣除额的20%。因此，能否合理、准确地计算普通标准住房和非普通标准住房的成本，将直接决定土地增值税的数额。
结论
从以上内容可以看出土地增值税确实是房地产行业涉及的一个非常重要的税种，由于其税负高、计算复杂、政策性强、变化快，一般企业难以掌握，为了给企业减少不必要的损失，要获取最大的税收利益，房地产企业应该加强学习。
▶看完以上内容，我还是意犹未尽◀
