以下内容摘自
易居月度报告
【上海房地产市场报告】
核心思想：
12月，上海新房市场供应量和成交量均大幅增加，创近年来新高；2020年全年成交量有所增加，供应量基本保持不变。12月，上海新建商品住宅成交面积约122.8万平方米，新增供应面积136.7万平方米。新房市场出现供应过剩局面，供应量大幅增加，需求明显反弹，在11月供应量大幅减少之后，12月大幅上涨。由于12月市场活跃度高，加上11月积累的需求集中爆发，导致12月新房市场需求明显增加，供需双方均创近年来新高。从年度数据看，2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，成交面积创四年来新高； 新增供应面积778.6万平方米，同比增长1.5%。
12月上海二手住宅成交量大幅增长；2020年全年成交量创四年新高。12月上海二手住宅成交套数约3.9万套，环比增长20.3%，同比增长96.2%。12月上海二手房成交量环比大幅增长，同比增幅十分明显，成交量创近年来新高。2020年上海二手住宅成交量约30.2万套，同比增长27.0%，创四年新高。
1.土地市场：2020年成交面积同比增长31.8%
2020年，上海共出让土地383宗，总建筑面积3406万平方米，同比增长31.8%；土地出让金2957.2亿元，同比增长47.9%。仅12月，上海就出让土地25宗，主要为工业用地、纯住宅用地、商住用地。除位于宜川（1）、松江新城（1）、长兴岛（1）的3宗地块溢价出让外，其余均为底价出让。
4月份以来，成交面积和土地出让金同比均有所增长，12月土地供应宗数为139宗，较11月有较大增长，供应面积环比也增加536.0%，均创近年来新高。
图1 年初上海累计土地成交面积同比增长率
从上海历年土地成交面积及同比增速来看，2016年土地成交面积触底后，2017年进入上升通道，2018年同比增速放缓，2019年同比增速回落，2020年有所反弹。下半年“三条红线”出台，房企融资渠道全线收紧，融资结构面临重大调整，房企拿地将更加理性、谨慎。
图2 上海全年土地成交面积及同比增长率
2. 新房市场：12月供应量和成交量大幅增加，创近年来新高
1.12月新屋销售同比增长85.5%
12月上海新建商品住宅成交面积约122.8万平方米，环比增长61.8%，同比增长78.9%，成交量较11月大幅增加；新增供应面积136.7万平方米，环比增长429.8%，同比增长85.5%。
从供需面来看，12月新房市场呈现供大于求的局面，市场新房供应量明显增加，需求端明显反弹，继11月供应量大幅减少后，12月大幅上涨。由于11月市场活跃度高，需求集中爆发，12月新房需求量明显增加，供需端均创多年来新高。
图3：上海新建商品住宅成交面积及同比增速
图4：上海新建商品住宅供应及成交面积
年度数据显示，2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%；新增供应面积778.6万平方米，同比增长1.5%。2017年商品住宅供应量为2006年以来最低，2018年供应量有所增加，但高供应量并未带动成交量上升，2019年供应量略有下降，供应小于需求。2020年供应量与2019年基本持平，而成交量大幅增加，呈现供大于求的局面，成交量创下近四年来新高。
图5 上海新建商品住宅年度供应量及成交面积
从各环线占比来看，2020年中环、中外环新房成交量较2019年有所增长，外环以外新房成交面积占比73%，较2019年略有下降。从同比来看，各环线都有所增长，中外环成交面积同比增长42.7%尤为显著，改善性需求有所增加。
表1 各环线上新建商品住宅年度成交面积、占比及同比增长率
从各区域来看，2020年上海商品住宅成交面积排名前三的区域为原南汇、青浦、宝山。这三区新房成交面积占全市成交面积的33.9%，其中南汇成交面积110.7万平方米，位居第一。同比来看，除少数基数较低的区域外，金山、徐汇、普陀同比增速较快，分别为128.2%、89.3%、84.3%；浦东增速最慢，为-1.1%。
表2 各地区新建商品住宅年度成交面积及同比增长率
从需求性质看，住房按套均面积分为刚需、改善型和享乐型住房。从占比看，改善型需求占总成交面积过半，套均面积90-150平方米的成交占总成交面积的59%。从成交面积看，各类需求同比均呈正增长，其中改善型需求增速最快，达27.1%。
表3 各区域新建商品住宅年度成交面积及同比增长率
2.12月新房成交均价同比下跌7.2%
12月，上海新建商品住宅成交均价52205元/平方米，环比下降2.0%，同比下降7.2%。新房成交均价环比小幅下跌，主要由于外环以外地区成交量明显增加；新房成交主要集中在外环以外地区，占比高达77.0%。从区域来看，新房成交主要集中在宝山、青浦、嘉定、奉贤等地区。
图6 上海新建商品住宅成交均价及同比增速
年度数据显示，2020年上海新房成交均价为56234元/平方米，同比上涨3.2%。观察历史数据，从成交均价来看，2006年至2020年，上海房价总体呈上涨趋势；从同比涨幅来看，2018年、2019年成交均价同比涨幅明显收窄，2019年同比涨幅处于历史低位，2020年略有上涨。上海新房价格受政策调控影响较大，2011年、2012年接近于零的同比涨幅，就是因为一系列限购、限贷的调控政策，有效抑制了房价。
图7 上海商品住宅年度平均成交价格及同比增速
3. 12月份库存与销售比率为6.4个月
截至2020年12月底，上海新建商品住宅库存627万平方米，环比增长2.3%，同比下降19.3%。从库销比来看，12月上海新建商品住宅库销比为6.4个月。总体来看，2020年，由于年初疫情爆发，1-4月库销比持续上升；5月以来，国内疫情持续好转，库销比转入下降趋势，上海房地产市场逐步回暖；5-7月出现新房供应不足局面，导致库存面积持续下降，库销比持续下降；8-9月，新房供应明显增加，一定程度上缓解了前几个月供应不足的局面； 10月，供应明显减少，需求端依然强劲，因此再度出现供应不足的局面，库销比也进一步下降；11月，供应稀少，一定程度上抑制了需求的释放，导致短期内供应短缺局面加剧，库销比继续下降；12月，供应明显增加，出现供应过剩的局面，库存略有增加，12月上海长兴房价未来走势，成交量明显增加，创下数年来新高，库销比继续下降。
图8 上海新建商品住宅库存及库销比
3、二手房市场：12月成交量大幅增长，创近4年来新高
1.12月成交量同比增长96.2%
12月上海二手住宅成交套数约3.9万套，环比增长20.3%，同比增长96.2%。12月上海二手房成交量环比大幅增加，同比增幅十分明显，成交量创近年来新高。2020年1-3月二手房成交量受疫情影响较大，自4月份疫情逐渐好转后，二手房市场火爆，5-7月二手房成交量稳定在平均每月2.8万套左右，8月、9月成交量分别达到3万套、3.1万套。10月由于国庆假期影响，数据出现变化，因此成交量回落至5、6、7月的水平。 从成交源结构来看，12月成交源均面积为83.01平方米，较上月略有减少，成交主要集中在浦东、宝山、闵行等区域，成交量排名前三的区块为三林、周康、嘉定主城区。
2020年上海二手住宅成交约30.2万套，同比增长27.0%。结合历史数据，二手房交易量的波动规律比较明显，2009年成交量明显上升，市场经历三年低迷后，2013年开始回暖上海长兴房价未来走势，2014年又开始回落，2015、2016年成交量明显高于2009年，市场低迷两年后回暖，2019年回暖幅度没有2013年大，2020年成交量较2019年有所上升，总量已经超过2009、2013年，但仍低于2015、2016年。
图9 上海二手房成交量及同比增速
图10 上海二手住宅年度成交量及同比增速
2.二手住宅价格指数同比上涨5.5%
国家统计局公布的11月份70个大中城市房价指数中，上海二手住宅价格指数环比上涨0.3%，同比上涨5.5%。上海房地产交易中心数据显示，12月份二手住宅均价354万元，成交均价42756元/平方米。成交总额排名前三的街区分别为陆家嘴、嘉定主城区、淮海中路。上海各区二手房成交价格均有不同程度上涨，其中黄浦区、浦东新区、闵行区涨幅最为明显，环比分别上涨1.4%、1.3%、1.1%，同比分别上涨8.2%、8.0%、7.0%。
今年7月以来，杭州、深圳、沈阳等十多个热点城市楼市调控收紧，8月底住建部、央行发布“345新规”限制开发商融资。7月24日座谈会和8月26日城市咨询会参加的14个城市中，除北京、上海、广州、长沙外，10个城市均出台新政，深圳政策最为严厉。9月上海落户政策松动，11月上海政府发布年内第二次落户优化政策，也将对未来房地产市场需求端产生一定影响。随着“345新规”的实施，各大房企必然面临融资结构的重大调整。11月发布的“十四五”规划建议，依然以“房子是用来住的、不是用来炒的”为指导思想。 12月中央经济工作会议强调大力发展租赁住房，解决大城市突出住房问题，坚持“房住不炒”、“因地制宜”、“多策并举”。因此，“房住不炒”仍将是未来5年全国房地产市场调控的主基调，也是上海等地方政府结合自身实际制定政策的不可动摇的基础。
图11上海二手房价格指数增速
