文丨CK-house
巴菲特曾经说过：“我不会花一秒钟去改变任何人，除非他愿意改变自己。”
很多人不变，总说自己没有这个，没有那个，缺这个，缺那个，等这个，等那个，因为这个，因为那个……其实你真正缺的是三个字：决策！记住：不是你的能力决定你的命运，而是你的决定决定你的命运。
这是正能量吗？不管是不是，看一看，多读几遍，你就会明白其中的道理。
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说到今天的话题，重庆已经沦为三流直辖市了，我感到很意外，贴出来给大家欣赏一下。
背景：中国历来是一个重视“身份、官品”的国家，古代豪门女子可分为三等：一等妻子、二等妾、三等婢女，官员则有正官、二官、三官，甚至有九品。
结论：从政治称号上看，一级直辖市北京和上海比全国任何一个城市都强，二级直辖市天津比全国90%的城市都强，三级直辖市重庆也比全国80%的城市都强。
重庆被划为三流直辖市，是基于政治地位，而非经济因素。单从GDP来看，两年前重庆就超过天津。仔细分析，北京、上海的一把手可以成为全国一把手，天津的一把手可以直接进入常委。而重庆还没有一个一把手可以直接进入常委。
所以从政治角度来说，重庆是个三流直辖市，没有问题。
看吧，尴尬了。在房地产行业，我们一直看好重庆。这个话题一出来，感觉应该抛售了。所以我们决定更全面地了解一下这座神奇的山城——重庆。
01
重庆的竞争力
根据中国社科院《2018年全国城市竞争力报告》，列出三个重要的竞争力排名，分别是综合经济竞争力、可持续发展竞争力、宜居环境竞争力。
上述三个竞争力指标，其实都与房地产市场密切相关。
综合经济竞争力：人口聚集在一个地方，其中一个重要的原因就是经济。重庆的综合经济竞争力在全国近300个地级及以上城市中排名第23位，可以说是比较先进的。而且有理由相信，未来十年重庆的这一指标还会进一步提升。
可持续发展竞争力：在全国近300个城市中也排在第17位，这个指标相对于经济指标来说还是比较先进的，体现了重庆未来的发展潜力，我还是比较乐观的。
宜居环境竞争力：重庆在全国排名第83位，排名稍靠后。很多人认为一个城市是否宜居，主要看有没有雾霾，但这对于重庆来说并不是最重要的指标。
主要还是要从该地区整体的教育、整体的医疗、交通环境，甚至一些地理、气候条件来衡量，所以不得不承认，它是落后的。
即使如此，总体来看，重庆宜居环境还有很大的提升空间，基础设施的投入还会有更大的空间。
我们知道，如今中西部地区有四个国家中心城市，分别是重庆、成都、郑州、西安。与这四个国家中心城市相比，重庆的综合经济竞争力确实比较落后，排在第三。可持续发展竞争力排在武汉、成都之后，宜居环境竞争力也排在最后一位。
通过这样的对比，重庆的优势和劣势一目了然。继续阅读，精彩才刚刚开始！
02
重庆经济
我们先回顾一下，1997年重庆直辖之前，重庆是中国西部重要的经济中心，是工业经济中心。如果追溯历史，这个是从民国时期开始的，不是近几十年才开始的，是刚刚开始的。
2007年，重庆经济在全国排名第七，到2017年已经升至第五，短短十年间，重庆在众多前列城市中脱颖而出，经济排名上升两步，实属不易，当然这也是直辖后的一个重要变化。
还有就是重庆的财政公共预算收入2200多亿，在全国城市中排第五，相比之下，重庆的人均GDP排在后面，全国排80位，人均可支配收入全国排110+。所以，你知道网上那些评论是啥意思吗。
或者说从经济角度来说，重庆是典型的大而不强，或者说总体规模不小，但是老百姓不够富裕，想想你的收入吧。
重庆经济还有一个相较于其他城市非常明显的特点，那就是重庆经济的增长率。
据悉，2005年至2017年，重庆经济增速11年均超过10%，除2017年为9.3%外，其余11年均保持在10.7%、12.5%左右，在全国始终位居前三，甚至长期位居第一。
也就是说，重庆近十年的经济增长和发展势头非常迅速，但是重庆整体的基础比起东部沿海城市还是稍微弱一些，所以我们可以看到，人均水平不高，但是发展势头非常迅速。
03
重庆人口
据相关数据显示，2017年，重庆常住人口新增27万，位列全国大中城市第五位，而常住人口之所以能向此地靠拢，一个很重要的原因就是经济吸引力。
除2017年外，2007年至2017年十年间，重庆人口增长比较均衡上海近十年房价走势，平均每年增加25万人。也就是说，十年间，每年人口增加20多万人。在全国，每年都位列前五。
这样的人口增长率对一个新板块来说是一个强有力的支撑，每年都是这样，比如蔡家两江新区，远期规划是60万人，现在就是20万左右，这样的人口增长率，能解决一个板块的问题，没问题。
这种增长和重庆近十年经济发展水平一直排在前三名有很大关系。经济发展强劲，自然需要劳动力（各种劳动力，不要总把他们贴上农民工的标签），来到这里的人也能获得更高的劳动生产率，个人价值也能够得到相应的体现。
这个逻辑并不复杂，只是风俗习惯不容易改变，认知不容易提高，或者说大多数人的眼界还没有提高，总是活在过去，过去的重庆是什么样的？对于这个，我觉得你应该去想一下未来会怎么样。
04
重庆房地产有泡沫吗？
我们都知道重庆是一个特大城市，一方面面积大，县域多上海近十年房价走势，更重要的是它的人口超过3000万，接近3400万，这个人口数量不但是中国第一，也是世界第二，仅次于东京。
2016年、2017年，重庆房价平均上涨了75%，不过在我看来，作为一个直辖市、一个国家中心城市，这个房价涨幅其实还是比较温和的。
当然，这种温和是意味着与北京、上海、杭州、深圳、武汉等城市相比，要温和得多。
2018年重庆房价也上涨了25%，但均价才1.3万元左右，相比其他二线城市，这个水平确实很低，或者说泡沫没那么严重。
有的朋友可能会说，重庆房价涨得太快了，凭什么说泡沫不严重？你不是睁着眼睛骗人吗？
但是过去十年，中国GDP增长了近1.67倍，重庆的房价平均只涨了2.1倍左右，真的不算特别严重。
而且，过去十年，除了2008年至2010年、2016年至2018年四年房价有所上涨外，其余六年，房价几乎没有上涨。
相当于经历了六年的沉寂，然后最近两年出现了爆发，我们感觉房价好像涨了不少，但实际上房价的涨幅并没有那么夸张。
