马云曾说过“未来房价就像洋葱”，虽然是一句玩笑话，但还是遭到了大多数人的批判。就像他说他不喜欢钱一样，每个人的环境都不一样上海长兴房价未来走势，真的不需要太多。钱比尊重更重要。希望马云先生以后能为社会多做贡献！
我从事房地产行业15年了，在房地产圈里大家都叫我“先知陶大炮”。
今天就让陶大炮带你了解更多房地产知识，买房不着急。
2015年之前我特别喜欢任志强对房地产的看法，他绰号任大炮，他说的话我都赞同，尤其是城镇化的逻辑（世界发达城市城镇化率都达到70%以上，而我国2010年才达到45%。今年2021年城镇化率已经超过60%，原本以为20年就能完成的目标，只用了10年就完成了）。
到了2016年，任志强已经很少说话了。国家也开始正视高房价，提出不炒房的原则。作为国企华远地产董事长，他再也不能口误，最终因贪污受贿罪锒铛入狱。
2016年上海房价突破5万，当年5万那么高，小编都想转行了，因为太贵了，结果上海房价四年持平，从最高点跌了20%。
有些读者肯定会说我是事后诸葛亮，所以我就在这里详细讲讲我当时的想法。
2015年深圳均价才3万元，而在杭州，上万元的二手房随处可见，而上海周边嘉兴、嘉善、南通、启东等城市均价都在5000至6000元，比上海低10倍。
2016年我选择在上海周边买房，把市场转移到上海周边地区。
我开始在上海周边卖房，第一站是嘉善，当时单价5000-6000元，离上海近，开车一个小时就到了，受到大部分上海打工者上海长兴房价未来走势，尤其是小企业主的青睐。短短两个月，我把嘉善的房产全部卖掉，嘉善囤积已久的新房源全部售出，单价也从5000涨到9000。随后进入嘉兴、杭州。我清楚地记得，2016年国庆期间，杭州余杭、临平等地到处都是新房源，随着上海购房大军的到来，单价6.5万，短短半个月，房价从1000涨到近1万，每天都有新价。杭州房管局随后紧急出台限购政策，打压局面。（现在房价刚过2万）
我带领上海的采购团跑遍了上海周边各大城市，做专职司机兼顾问，马不停蹄，在浙江最远的地方去过余姚、绍兴、桐庐、南通如皋、海安、无锡，一年跑了9万多公里，不是去看房就是去售楼处。店里一个老大买了一辆新商务车，三个月跑了6万公里，他说跑得都快吐了。
上海周边房地产市场的火爆，最终带动了全国各县市房价的飙升，随着城镇化率的提高，孩子上学也要买房，到2017年底，全国四五个百年不涨的县市房价，从三千涨到了六七百、八千。这些上涨都是正常的补偿性上涨。
我经常讲，发展中的城市离不开房地产，但是发达的城市已经不再依赖房地产。
房地产对于二三线城市来说很重要，谁卖得好，谁就有更多的钱去发展自己的城市。最典型的例子就是嘉兴，这两年上海周边城市因为房价上涨，纷纷出台楼市调控政策，但嘉兴是最不配合的。在嘉兴，新房必须捆绑车位才能购买，相当于变相涨价。房价最火爆的时候，买房要两个车位，每个车位30万，即使是现在，一些新房仍然捆绑车位。在经济的带动下，嘉兴也是上海周边发展潜力最快的城市，紧随绍兴、台州之后。地方政府在吸引产业投资方面更有优势，因为卖地的钱更多。 2017年末嘉兴常住人口472.4万人，2020年将达到540万人，年均增长66万以上。除了一二线城市，没有哪个城市能达到这个水平。这就是房地产的蝴蝶效应，功不可没。当然，嘉兴的房价现在已经超越了上海周边GDP过亿的城市南通、无锡，嘉兴的GDP才5500亿，三线城市的GDP是扎扎实实的，看发展进度，未来还是很可观的。
直到2019年，上海周边房价又创新高，苏州单价逼近3万元，南通、嘉兴突破2万元。回到上海再看房市，这几年不涨反跌，均价不到5万，四年前是上海周边房价的十倍，现在只有两倍，对比价值体现得淋漓尽致，就连上海郊区的房价也没有上海周边城市高，这时候我们开始把市场转移回上海。
在临港自贸区设立之前，我的老客户、老乡们早在2019年就纷纷在临港投资房地产，并不是因为知道临港有很大的收益，而是因为价格便宜，房价因此暴涨。
2020年，上海楼市经过四年的观望期后开始缓慢回暖，原本该上学的学区房也等不及了，学区房最先开始爆火，一直到10月份才爆火，购买力爆发，千万豪宅不议价就被卖出。5月份上海二手房在售房源超过20万套，短短5个月就被抢购一空，仅剩几万套，多数小区供不应求，房价又开始飙升，春节后学区房房价暴涨50%，老旧公房价格也暴涨20%。（以主城区计算，涨幅不包括新五城）
看到北上广深房价疯涨，国家开始关注，地方政府频频出台政策，加大限购、收紧贷款、限制新房和二手房利润。小县城房价因为地方政府去库存而上涨。大城市房价疯涨，更是不可原谅。自2016年习近平主席上台以来，就提出房子是用来住的、不是用来炒的，人人都要有自己的房子。一线城市怎么能逆潮流而动呢？
如今随着国家地位的巩固，时机成熟，城镇化率也慢慢接近尾声，我国经济实力雄厚的城市完全可以摆脱房地产经济，走向新的产业领域，一切以人民福祉为中心，共同富裕，拉近贫富差距。
这次房地产调控太过霸道，开发商的资金链断裂，深圳房价涨幅最快，二手房出台指导价，本来可以卖1000万，现在指导价700万，导致深圳二手房交易量跌到冰点，大批中介倒闭，有销售人员甚至出去兼职做送货员。
同样，上海新房限价，本来单价10万，现在只能卖7万，结果上海有条件的投资者都买新房，开发商只能忍气吞声，对某些群体来说，两边都没有好处。
这次房地产调控，会是长期政策。7月份住建部强调，如果地方房价再涨过快，要问责，看谁还敢再涨价。这里不得不提重庆，我3月份写过一篇文章，重庆、成都房价便宜，老百姓幸福指数全国最高。可谁能想到，重庆房价从3月份开始就涨个不停，都是我这个人不好惹的祸，直到7月份，当地政府才重视起来。
高房价给人民和国家带来的危害
1、你的价值观扭曲了，你不去创业。很多人都听过，当老板还不如炒房，尤其是这几年搞实体经济开工厂的人，打拼多年，房子的价值并没有涨多少，王卫的顺丰巨头几乎一年的利润还不如他囤积的几百套房子的涨价幅度大。更多的高科技人才加入炒房大军，而不是专注于技术。就连以美貌才华著称的清华大学教授颜宁，在清华任教十年，却因为北京买不起美国的高房价，住进了2000元的临时房。回到美国后，他的科研成果风靡一时，但所有的成果都属于美国。根据加州公布的一组数据，硅谷有2万名清华学生，留学生数量相当于清华大学6年的学生数量。不过这题外话，这其实跟房价关系不大。
2、大部分家庭买房需要贷款，每月的还款压力让他们节衣缩食，不敢生孩子。这既违背了国家允许三胎政策，又对当地GDP没有贡献。比如这笔钱不用来买房，就用在其他地方，这样也会拉动内需，对促进实体经济有较大作用。
为调控房价，上海将采取哪些举措，阻止房价过快上涨？
第一是新房限价，前面也说了，这些都是强制性的，新房价格比二手房低，急需购房者和投资者大多会理性买房。
二是增加供给。就在前几天，8月13日，上海住房发展“十四五”规划发布。未来五年，将供应租赁住房42万套以上（房间、宿舍床位），占住房总供应量的40%。其中，租赁房22万套，宿舍床位20万套，代租房30万套。另外还有商品房40万套，保障性住房22万套。共计100万套，住房供应量每年超过20万套（2021年上半年，上海新房销售3万多套，每年总供应量只有7万套左右）。100万套住房远远超过100万人的住房需求。
最后说一下重点，如果房价不涨，你还会买吗？
这几年房价涨，买房没有谁亏本的。3月份，我朋友在海宁的房子卖了180万，他还在感叹，下家给他首付56万，而他2016年买房才56万。买房时只花了16万首付，4年赚了120万，回报率高达750%。买房赚了钱的人，大多还想继续投资。
如果房价不涨你还会买房吗？
其实买卖房产的成本很高，周期更是长，如果今天算一下，房价不涨的话会损失多少，这可不是一般家庭能够承受的！
以上海一套500万元的房子的基本需求计算，35%首付即175万元，贷款325万元，每月还款2.01万元，其中每月还本金4500元，利息1.6万元，逐月减少。
五年下来，你每个月需要承担1.5万元的利息成本，加上你自己的本金175万元，每个月还要花8000元去购买银行理财产品，加起来就是2.3万元的成本。
如果选择租房而不是买房，在上海目前的租房市场上，一套价值500万元的房子的租金约为7000元，每个月可以节省1.7万元。
如果房价不涨，五年累计利息损失102万，普通家庭难以承受，所以现在银行都在想办法放慢贷款审批、放贷速度，让刚买房的人有更多时间考虑，不至于盲目购买，当然条件好的不会，动辄消费几千万、几亿的奢侈品的人还是有的。
如何衡量和计算房地产价值
上海房价从去年开始大幅上涨，这两年基本持平甚至略有下降，不会大幅下跌。在经济高速增长的同时，通胀每年以5%的速度增长，当经济收入和通胀赶上房价的时候，房地产行业如果健康发展，还是会小幅上涨的。当然马云说的房价贵如洋葱的时代不是不可能，等到房子比人多的时候就会实现，目前在北方的鹤岗、双鸭山一两万就能买到房子，已经比白菜还便宜了。
我们还是按照年租金回报率来计算，一切投资都可以用回报率来衡量。
按照金融投资年化收益率5%计算，一套价值500万元的房子租金需要达到2.1万元，目前上海成熟的商业地产店面没有5%的年化收益率是没有人会买的，再往前看，美国、东京、伦敦的房产投资收益率普遍都在5%以上，从收益率来看，上海房价还是挺高的。
未来上海楼市将如何发展？
但由于我国国情不同，公民对买房有着特殊的感情，不能仅仅从投资的角度来分析，每年都有五六万户家庭动迁，需要住房。
上海作为世界第一人口大国，是国家的首都，随着产业升级，全国各地的高薪企业、人才都会聚集在上海，就在昨天，新能源巨头 CATL 签约上海，这就是这座魔幻城市的魅力。
未来十年上海房价不会大涨大跌，暂时的高点只等高收入人群，N年后他们的收入就会赶上房价，刚买房的也别急着观望，有合适的需求就买，新房炒卖还可以，但不急着买房的还是先租房吧，人口外流的小县城买房要谨慎！
