大家好，好久不见！
今天最重要的事情应该是多部门联合推出重大房地产战略。
今天的房地产发布会可以说是全民参与，直接启动了史上最宽松的购房周期：
首套、二套比例降低，取消各地最低贷款利率，下调住房公积金利率，股市应声大涨，爸爸大院的好儿女——万科、保利涨停。
去年这个时候，我们跟大家说要下调利率，要调整首付比例，犹豫了一年，终于走到这一步了。看来，控制好上行下行周期，就像摸着石头过河，宁可慢慢走，也不要走错。
接下来会发生什么？很可能还不是结束。减税降费、取消限售、5改3甚至2改，直到今年北上广深开始稳定下来。
后续的政策呢？2-3年后应该会有专门针对保障性住房的政策。
这半年多来，整个社会在很多发展重点领域都发生了非常根本的变化，战略方针也发生了很大的变化，我觉得是时候写一篇文章，帮助大家理清一下了。
耐心地读下去，理解它，思考它，你将来的生活就会少走很多弯路。
任何一种社会发展的方式和模式，一定都会一年比一年显露出更多的成果，如果你觉得把握不住、感受不出来，要么是你掌握的信息不够深入，理解程度不够高，要么就是你缺乏战略性的整合和推论能力。
这世上人与人之间的差距是多种多样的，但一切当下的成果、个人的财富、社会地位、幸福感，归根结底都和一个人的综合能力有关。即便时代的发展、社会红利的选择大于努力，能领悟并做出正确的选择，也是综合能力的一部分。
两个月没更新了，虽然这两个月因为单恋状态不好，但是后台很多人催我更新，是时候更新了，写公众号七八年了，不容易啊。
在过去的半年中，可以明显看出高层领导在很多重要领域都经历了一些变化，而且由于房地产、经济刺激模式、未来货币和财政政策预期、股市、以及当前城市发展速度的改善等重大政策和战略的变化，这种变化速度加快了。
这些都会在未来10年逐步落实，与大家的财富和幸福息息相关。希望大家能够想清楚，趋利避害。今天我们来聊聊房地产。关于城市发展、刺激模式等，我会在知识星球分享更多。
不要冲动行事。我们不是巨婴，国家也不可能是好妈妈。社会波动迟早要靠自己去面对。不要幸灾乐祸，等房价崩盘。有人说，我们怎么这么软弱，为什么要用这么大的力度刺激房地产市场？为什么不能让房价降下来，让大家都买得起？
不要这么想，要学会用管理者的心态去思考，不然永远都不会成长，永远活在情绪里。不推房地产，还能推什么？要不要推科创板？中国社会这个阶段，这个状态，这么多复杂因素，只能推房地产，现在夹杂着保障房，已经很难了。
不要一辈子活在情绪里，只有动物才会一辈子活在情绪里。
1.房地产双轨制的实行与执行
很多人问我为什么在2018年就知道未来市场会是双轨市场，为什么你在2018年就告诉大家未来会两极分化，一定要批量购买核心地段的核心房子？为什么你看得这么清楚？能告诉我原因吗？
因为这符合社会发展的规律，这是一个综合性的问题，而且我们国家有很多实际情况，是历史无法参照的，这些问题在目前这个阶段是无法解决的。
比如生育率问题，并不简单是遵循经济越好人们越不愿意生孩子的世界发展规律的问题，还有很多我们独有的现实问题，比如85-95一代的独生子女问题，其实在心理和认知层面对生育率的影响非常大，比如经济发展不平衡的问题。
比如城镇化，每个城市都有不同的模式。比如武汉和成都就是从不同的点辐射，前者要走高铁模式，后者要走航空模式。自上而下的模式决定了每个城市必须各自发展房地产溢价是什么意思，不会协同发展。这也导致城市之间的发展差距越来越大。过去20年，留在小城市和在大城市发展的差别，就像划筏子和坐快艇的差别一样大。
比如经济结构的节奏，你用20年走完别人200年走完的路，必然用20年把别人200年走完的慢性病迅速暴露出来。没有人能一辈子不生病。所以工作压力、上市后的套现潮、任何行业利润buff的快速耗尽、婚姻快速走向功利，都是慢性病的快速暴露。
在这种环境下，很多事情你很难搞清楚，因为它是传统社会发展规律和新问题的结合，对人的战略思维能力和判断能力提出了巨大的要求。
只要你的认知水平够高，给你同样多的重叠问题，你基本上可以做出和高层一样的判断，未来双轨制肯定是解决问题的关键。
但话虽如此，当这些问题最终加在一起时，最经济有效的解决办法一定是双轨发展：好的越来越好，坏的越来越好。不可能一视同仁。
1虽然土地财政会逐渐开始退出，但整个房地产模块还是占GDP的近10%，扔不掉。所以要在不损害总量的情况下转型——也就是把原来的5：5改成8：2，总量不变，80%用来搞数量，20%用来搞质量。只是思路的转变。
2、城市发展也存在着极度不平衡。比如四川，成都马上就要占据全省60%以上的资源。怎么办呢？很简单，继续用双轨制，以后其他县市的房子就逐渐变成保障。把更多的资源集中到成都，最后实现房子和资源的匹配。所以，选好城市，多半就不会犯错。双轨制不能实现均富，但能匹配现在的城市发展，至少能做到应得的——这已经很难了。
3、更重要的是治理基础。我讲过很多次，思考问题的时候，千万不要站在自己的角度去想。跟世界的发展比起来，我们只是一个数字分子，什么都不是。要学会站在顶层去思考问题，学会把宏观分解到微观，这样才能想得清楚。
双轨制对下一阶段的财政模式还是很兼容、很适合的，土地财政消亡之后，谁也不会毁掉自己的治理基础，一定有新的模式来代替。
什么？你相信技术发展的结构性变革在短期内能够被取代？那你还是个小学生。
新的替代模式还是要以房地产为基础，双轨制可以实现这一点：
未来好房子都要缴纳房产税、物业税。
如果贫民窟有保险，可以交房租、城管税。
从政府角度来说，现在的双轨制商品房+保障性住房模式，跟以前相比，无非就是税基篮子变了，从以前土地和房屋出租人手里所有的钱，现在都拿出一部分放到动态保障性住房上来。
“在不损害社会管理成本的情况下解决和重新分配冲突”，
“在不损害社会管理成本的情况下解决和重新分配冲突”，
“在不损害社会管理成本的情况下解决和重新分配冲突”，
不只是房地产，只要你理解了这句话，就可以很大程度上理解我们的工作作风和政策方针，慢慢你会发现，我们几乎所有的战略、渐进式改革的方针，都是基于此。
这就是双轨制最大的优势，所以当局不这么做是不可能的。这就是为什么2017年房地产出现发展苗头的时候，我就说以后一定会这样。2023年商品房和保障房双轨制正式被写入政策文件，并在今年迅速铺开。
2 未来十年房地产将如何变化？
未来会发生什么？财政体系真正由技术驱动之前，我们还能生存下去吗？
想那么多干嘛？谁知道过几年会不会出现一个新的大模式？到时候国内企业照搬就行了。社会发展是动态的，很难想象“结构转型、渐进改革”什么时候才能真正实现。这是一个伪命题。正确的治国之道，就是尽快找到这样一种短期内没有危害的转型方式。
那么未来十年房地产会发生怎样的变化呢？我将免费与大家分享我的一些看法。
我拥有无数的资源和信息，也有自己的逻辑思维维度，很可能我的观点比你更准确。而且说实话，这个社会能比我做出准确预测的人，除了决策者自己。
第一，“好房”与“坏房”之间的差距会继续被人为拉大。
没有对比，就不会有商业行为。只有凸显差距，双轨制才能真正落到实处。如果你新建的商品房和保障性住房一样，谁来出钱？所以，未来极有可能会有第五代、第六代、第N代新建住房，越来越好，而保障性住房只会越来越差房地产溢价是什么意思，拉大差距。
其实这个迹象已经出现了，如果你仔细观察，现在很多城市都已经修改了城市建设条例，普通人可能感觉不到，但是如果你是一个房地产公司或者设计院的CEO，你应该感觉非常清楚。
未来的商品住宅将力求更加轻松，更加豪华，满足人们对美好生活的追求。
比如前几天佛山、深圳的政策就很明确：减少公共区域、改进技术、加大阳台等等，这些都是最近一两个月密集出台的政策。
未来好房的品质大概会越来越好，比如空中花园、公共区域的减少、金茂公馆的恒温恒湿系统、更好的物业配套+更完善的学区绑定，这些政策会逐渐成为常态，对未来开发商的要求也会更高。
最后的效果是实现两个市场分开管理，但是给你期望。
比如：你在一个城市安家，租房或者买房，为国家做贡献。打拼到30岁，攒够了钱，发现在同一个区域，也能买得起商品房了。而且不用像经济适用房一样抽签就能住上一流学区，邻居素质高，没有经济适用房那样到处都是狗屎，物业服务也更好，所以就想换。
38岁的时候，攒了一定的钱之后，你发现同样的商品房更好，更新，修缮得更好，公共区域更少，阳台更大，布局更适合你，于是你又会去换。这是最终的结果。
我曾经告诉过地球上的每个人，你不要指望在大城市买房，然后一辈子都住在那里。这是不可能的。为了刺激交易和经济，城市有很多方法强迫你换房子。如果你不换，你的房子就无法保值。
城市会用上千万种方法来实现这一点，比如建设新区、迁移产业、修改规划等。有时一个规划、一条地铁、一个新区的修改，就会导致几十个社区的房屋贬值或升值。
其次，新的通胀模式加上低利率，不会改变通胀和去库存的态势。
看到很多人炒作通货紧缩，我就想吐，都是书呆子，谁都能发短视频，CPI不好就是通货紧缩，这么看，还不如过家家，再复杂一点的游戏，也没那么简单、那么天真。
大家可能都注意到的一个大趋势就是今年以来物价飞涨，尤其是水电费，前段时间重庆还上了热搜，你注意到了吗？
大家在讨论通货紧缩和通货膨胀的时候，都忽略了一点：我国85％以上的生产资料和社会资源都是国有化的。
所以如果你不能通过市场调节提高CPI，那也没关系，还有85%的可控的东西可以调节，如果市场不涨价，我自己就可以涨价。
通胀去库存是未来几年必经之路，没有别的路，只是玩法和以前不一样了，怎么变呢？
过去通货膨胀就是减少库存，如果印100元，老百姓就加杠杆50元，最终就减少一套房子的库存。
现在为了去掉通货膨胀造成的库存，我们还印100元，你们老百姓没有杠杆，无所谓，这100元就变成特别国债/PSL/定向债券，直接给政府，政府直接收购旧房去掉库存。
以前这些财富还要经过你们的手，现在完全不用经过你们的手了，这就是特点。再读一遍这句话：“在不损害社会管理成本的情况下，化解和重新分配矛盾。”
你可能会说，这与我无关，我为什么要担心？
错，因为印出来的100元最终是要分发出去的，你手里的钱又要贬值了。就相当于之前虽然因为通货膨胀贬值了，但是你还有股票，现在你什么都没有了，坐等着看。你贬值之后，就贡献给了那些买保障房的人，别人买的保障房，政府买的股票里面有一部分是你的贡献。
这个跟单身税是一样的，别人家孩子的生育补贴，都是用你单身时的个人所得税来交的。
如果只是国家推动国有生产资料涨价，去库存，大家可能都能接受和理解，毕竟生活在这片土地上，大家可能都习惯了。但更重要的是，
今年以来，央行开始在二级市场买入债券，也就是说，在宏观经济层面，经济驱动的逻辑也变成了“国有化”，也就是有形之手不断干预。
居民不加杠杆，国家就加杠杆，不管怎样，最终的结果还是要由个人来承担。发展中国家，别指望出现通货紧缩这个词，如果出现了，那也是假的。
如果现在管理层真的控制价格、经济平衡表、贷款，真的实现通货紧缩，那将是自掘坟墓。虽然中国城镇化率接近65%，但质量其实很差。无论是数量还是高质量发展都需要时间。不出现通胀是不可能的，不靠通胀去库存也不可能。除非你太乐观。
3 市场化为核心，政策为辅助
市场化是区分好坏的关键，有钱人去进口超市，没钱人去山姆会员店，最差的人去新发地，未来美国可乐也会分富人和穷人版，在中国会逐渐存在。
未来的房地产也是如此，双轨制的另一边将交由市场去判断，过去强制性的“面包定价”、强制性的配套设施和公共区域、各种强制性的限购政策都将逐渐开始消失。
市场化也意味着两极分化加剧，地段、户型、公摊面积、社区服务等因素将进一步拉大房地产项目之间的差距。未来北京、上海等核心地段的房子会更贵，但品质较差的房子会逐渐成为年轻人脱离公房、购买商品房的第一站。
比如：未来在北京第一站：昌平北、房山、大兴新城、未来科学城，200万元的保障性住房或者2000元月租；第二站，攒够钱，在四、五环内买一套500万元以内的破旧小房或者2000年以前建成的商品房；第三站，买一套1000万元左右的改善型住房。
未来第二名和第三名之间的差距会越来越大。
每个人都要有这种感知社会发展的能力，你感受得越多，你就越敏感，能够把握城市和经济发展的脉搏，否则就太慢了。现在社会对成年人的要求很高，你一旦慢了，过几年差距就拉大了。
一个非常具体的表达：
过去十几年，一线城市把未上车和已上车的门槛拉大了，未上车的永远都上不了车。
未来十年，一线城市会拉大绿皮火车与高铁的门槛，不用上车就能上绿皮火车会越来越容易，但绿皮火车与高铁之间的距离，也会像十年前上车与不上车的门槛一样，以同样的速度拉大。
就是说把这个差距放在第二层次，延缓压力和阵痛，这个是多方面原因造成的，有城市阶段，有人口阶段，有财政转型阶段，有货币阶段，我就不细说了。
上面的感受一定要牢牢记在心里，多体验几次，这样以后才能知道该怎么做。因为其实世界上很多其他国家都是这样的，只是我们比较特殊，速度太快了。
3我们应该做什么？
我已经说了十遍了，我来跟大家复习一下：一定要在一个核心城市的核心区域买一套二手房，然后每五年左右根据城市发展规划换一套，保证你的房子永远保值，不能一劳永逸地偷懒，那个时代已经结束了。
目前是复苏的初期，年初我就说股市今年会回暖，现在已经从2600点回升到3100点了。房地产根据城市不同会有延迟，一线城市延迟半年，新一线城市延迟时间会更长。也就是说今年政策会比较多，可能一线城市在今年年底、明年小春之前就会稳定下来，新一线城市要等到2025年。
今年和明年将是左右手共同行动的舞台：
左手：
城市放宽各种限购政策的步伐也逐渐市场化，与双轨制相适应。现在连北京、深圳都实行了部分限购政策。今年在这半年时间里，还会有更多政策出台，包括今天降低首付比例、放开首套房贷，很多小城市应该很快就会出现3%多一点的贷款利率。5对3等限购政策也会放宽，降低契税、降低交易成本等。
右手：
各个城市会根据自己的实际情况开始加全国杠杆，用更大规模、更大力度去收购库存，转为保障房。其实青岛、重庆在年初就开始偷偷摸摸了，毕竟蛋糕总共就那么多，越早买，越早向国库要钱，这是一城一策的事情，70-90平米以下的房子大概率会转为保障房收购，保交付、降库存。
这些都是未来五年将实现的事情。
对于普通人来说，只要牢记几条原则，就能趋利避害，与时俱进：
1 你的最终目的是住得舒服，并且保值，所以最终目标一定是核心地段的3-4房，楼盘新，地段好，周边有产业，城市核心区稳定。
2 放弃买房一辈子住的想法。未来对于大部分年轻人来说，游戏规则会变成买房没那么难，但买了之后很难换。如果想未来保值，不是买房的问题，而是第二步。未来在大城市，每隔几年换一次房子会是常态。
3.不要太过担心，尤其是置换，因为如果你的房子降价了，你想买的房子的价格也会随之下降。当你发现你房子的价格降幅大于你想买的房子的价格时，很可能你已经做了错误的选择。
4 如果能一次性搞定，千万不要买基本房市场的老旧、破旧、小房子，也不要买混合社区的大房子，它们可能不纯粹，一定要绕过绿皮火车，一口气上高铁。
5 因为买了房子肯定会换房子，所以选择的第一套商业地产一定要容易出售，流动性强。不要为了舒适就买顶层、底层公寓，或者远郊同等价位的大户型，因为肯定会换房子。
6 因为流动性，除非是养老院，别墅，否则一定不要分配太多预算去装修，这些都是贬值产品，装修带来的收益远不及汽车等贬值产品带来的便利。
7. 避开小城市的一切产品。因为小城市对经济适用房的需求并不大，而且大多数小城市实际上已经成为一种变相的宗族文化，全是消费品。
8、谨慎选择学区房。随着人口红利消失，未来学区房和商品房极有可能出现两极分化，只有顶级学区房的商品房才会有学区溢价，而学区房的价值会被经济适用房大幅降低甚至抵消，一定要记住这一点。
9 不管你买不买房，都要面对通货膨胀。这在当今国家是不可避免的，除非我们的经济有一天停滞不前。现金有它自己的时间价值。不管怎样，你都要学会折现和计算。钱不值钱是大概率事件。
10 如果你家里确实穷，父母老实，自己在大城市有饭吃，可以等等，不要因为着急结婚就买错房了。保障房政策要真正落实，以后真的没钱再买房（落实力度南方大于北方，深圳大于上海北京）
这是未来十年房地产的思路和行动方案，也是各个城市住建部门应该做的，行动不应该偏离这个太大。
社会发展、社会变迁是一个很大的话题，如果你想要好好思考这个问题，让你的预测更准确，你不仅需要某些行业、领域的知识，还需要一个全局的知识。不懂政治的人炒不好股票，不懂商业的人玩不好实体产业。归根结底，它们都是相通的。中国发展太快，有太多独特的问题和环境。很多问题都是一步一步动态调整的，每隔几年就会发生巨大的变化，不可能一劳永逸地解决，你要经常动态思考，才能保证自己一直稳固，就像房子一样，每隔几年就要换一换，跟着最前沿的城市发展规划走。
麻木不仁的人终将受到世界的惩罚
换句话说，世界会惩罚那些不思考、没有认知能力、只注重寻找正确答案的人。
也就是说，世界会惩罚那些天天看抖音、看短视频、吃猪食、思考能力不发达的人。
也就是说，世界会惩罚那些思维退化得太慢的学生，他们快30岁时还在寻找正确答案。
从这个意义上来说，生活是相当有趣的。有变化才会有趣。生活总是充满挑战，这总比单调乏味要好。生活在动态的环境中很有趣。
“无论一个人活得多好、活得多久，总有一天会少活一天。虽然你不知道死亡何时来临，但它一定会在终点等着你。所以，多姿多彩的人生才有趣。”
经过多年的学习，我终于进入了体制内。
打拼了半生，终于在一座大城市定居。
经过一番努力，她终于嫁入了一个富裕家庭。
我终于用首付贷款买了房子。
这些并不是人生的终点。事实上，它们与以前不同，甚至不能称为里程碑。一切都会改变。房屋会被替换，城市会衰落，婚姻会破裂，政策会改变。
生活在动态的世界里，活在充满挑战的日子里，是每一个人生路人都应该享受的。这样想，或许房价的波动，就不会让人那么焦虑了。
拥抱变化，展望未来十年的新挑战、新的起伏，会让我们感受到生活的现实。
最近很多人问我课程和星球的事情，这里统一回复一下：我一年只教一次，到时候才能进星球。2024年的课程报名2月份已经结束，3月份课程已经结束，所以现在进不了。2025年再说吧。真正有价值的东西，不需要什么误会。
