今年首批住宅用地联动价出炉，徐汇区田林街道167-02(n)地块备受关注，原因竟是它的联动价为13.1万元/㎡！与徐汇滨江同价！
很多人觉得田林地块价格过高，但事实真是如此吗？
今天我们来聊聊田林地价以及田林地区的房地产市场。
01
田林13.1万/㎡，不贵
我知道有些看客不太理解，为什么田林地块和徐汇滨江地块定价一样，从而觉得“田林太贵了”。
对于这个观点，我想说的是，大家还是尽量客观一点，不要代入“滨江区域新房价格就一定比其他区域高”这种观点，其实太过片面。
比如2021年推出的黄浦新天地经典新房“翠湖五”，均价16.5万元/㎡，同年推出的黄浦滨江新房绿地海珀外滩均价仅为14.25万元/㎡。
这个现实的例子说明，滨江地区的新房价格并不一定比其他地区高。
诚然，滨江地区是上海城市发展的核心区域，具有巨大的价值和未来发展无限潜力，但不可忽视的是，一些老城区同样具有其不可比拟的优势和资源。
这就如同一个王朝，有传承经典的世家大族，也有初露锋芒的后起之秀，各有千秋，后起之秀发展势头强劲，但论底蕴，世家大族还是更为深厚一些。
如果你看过历史剧，你会发现，大部分历史剧都有一个情节，就是世家普遍看不起崛起的暴发户。即使世家已经很弱小了，他们仍然认为自己更尊贵。他们这样想是有道理的。世家几代人积累的财富和资源是暴发户无法比拟的。
如果将世家大族和暴发户的角色代入到行业中，新天地、老西门、静安寺、古北、中山公园、徐家汇、田林、漕河泾等地就是典型的“世家大族”田林政府二手房价，前滩、北外滩、东外滩、徐汇滨江等地则是“暴发户”。
田林地块的联动价与徐汇滨江相同，也反映出上海房价依然遵循“环线定价”的逻辑。
从环线来看，徐汇滨江和田林均处于内环与中环之间，田林13.1万元/平方米的联动价极其合理。
放眼田林二手房，尚汇豪庭是田林标杆二手房，2014年建成，楼龄不超过10年，其成交价已突破15万元/平米，甚至有17万元/平米以上的成交记录。
田林另一个二手房小区爱建园，始建于2002年，去年的成交价接近12万元/平方米。
从这个角度来说，田林区域13.1万元/㎡的新房联动价非常合理，并不贵。
02
田林有啥好的？
田林是徐汇内环以外最早开发的区域之一，上世纪六十年代这里开始兴建工人住房，八十年代上海开辟了十二个新居住小区，田林新村就是其中之一。
随着人口的聚集，田林的医疗、文教、交通等相关配套项目也逐渐完善，是一个各方面都非常成熟的居住区。
交通方面，田林区内有5条地铁线路，分别为9号线、1号线、3号线、12号线、15号线，是内、中环内少有的5条轨道覆盖的区域，轨道交通十分发达。同时，田林区紧邻内环高架、沪闵高架等交通枢纽，主要道路有漕宝路、宜山路、田林东路、吴中路等，公路交通也十分便利。
商业方面，田林的社区商业比较发达，田林路、漕溪路、桂林路等沿线街边商铺较多，基本能满足日常生活所需。
此外，区域内还有徐汇日月光中心、宜家家居、天尚坊生活中心、汇阳广场等多家大型商业广场，东北边缘还有大型商场光启城，同时由于田林紧邻徐家汇、漕河泾，也可尽享其商业配套。
徐汇是教育强区，田林也受益匪浅，区内分布的中小学相对较多，有田林小学、田林第二小学、田林第三小学、田林第四小学、田林中学、田林第二中学、田林第三中学等。
其中田林第三小学、田林第四小学、田林三中均是徐汇区第二梯队中比较优秀的学校，也得到了不少家长的认可。除公立学校外，徐汇区民办中学中的佼佼者西南位育中学也坐落于田林。
田林区医疗资源也十分优越，辖区内有上海市第六人民医院（三级甲等）、上海市第八人民医院（二级甲等），居民大病小病足不出户即可就诊。
总体来说，田林是一名实力全面的六角型战士。
但这对于田林来说是一把双刃剑，优点是田林应有尽有，缺点是田林没有多余的土地，缺乏后续规划，发展潜力有限。
田林未来的发展，主要还是靠漕河泾和徐家汇的带动。徐家汇更不用说，漕河泾就聚集了大量的高端互联网企业，包括腾讯、微软、游族等知名企业，还有不少科技研发公司。这些追求生活品质，又有一定经济实力的人群，对住房的需求是旺盛的。
但漕河泾地区几乎全部为工业园区，住宅溢出效应不可避免，田林是漕河泾地区住宅需求的溢出区域之一，因此，购买力源源不断地涌入田林房地产市场，田林将继续保持活力。
总结来说，在田林买房自住是完全没问题的，而且房产可以保值、升值，但是开发的上限确实比徐汇滨江低。
03
田林房地产市场现状及新地块详情
田林板块二手房成交均价约9.25万元/平方米田林政府二手房价，主要为上世纪建造的老旧公房，面积50-100平米，总价约500万元。
此类老旧公房最具代表性的是田林一村至十四村，楼龄均在30年以上，但由于学区条件好，去徐家汇、漕河泾等地交通便利，仍吸引了不少年轻白领、有孩子的家庭购买自住或出租。
这里面积30至50平方米的老房子，每月的租金就能达到5000多元，租客基本都是在徐家汇或者漕河泾打工的年轻人。
田林小区虽然大部分都是老旧公房，但也有品质更好的商品房，比如尚汇豪庭、万科华尔兹、爱建园、名园小安桥、新嘉园等，这些小区最便宜的单价也就十几万，适合追求生活品质，有足够预算改善居住条件的家庭。
新房方面，田林供应量太少，近10年共计供应2728套新商品房，断供是常态，未来田林地块必定是热销楼盘。
田林地块给田林新房市场带来了一场“久旱逢甘霖”，但遗憾的是，这场雨只是毛毛细雨。根据该地块预售合同，田林地块住宅户型最低只有227套，其中配套户型占比5%。这个数量根本无法填补徐汇区置换客群的缺口，更何况还有外区购房者对其“虎视眈眈”。
用地虽小，但也需配套约1115平方米（建筑面积）的公共服务设施，包括生活服务点、社区卫生室、文化活动室、体育健身中心等。
该地块最大建筑高度为60米，可建设约21-22层的高层建筑。
此外，该地块规定，中小户型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%，且须100%精装修。
因此该地块预计推出21-22层高层住宅，主力面积约在90-100平米之间，主力总价在1100-1300万之间。
总之，以田林地块的地理位置和总价范围，只要产品不是极其劣质，闭着眼睛都可以卖掉。
您准备好迁入田林的新家了吗？
