《中国时报》记者刘诗萌北京报道
时隔6年，五年一度的中央财经工作会议在经济形势复苏与挑战并存的形势下再次召开。
据新华社报道，中央金融工作会议10月30日至31日在北京召开，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。关于房地产领域，会议指出，推动金融与房地产融合发展，形成良性循环。完善房地产企业监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，平等满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
这也是中央金融工作会议及其前身全国金融工作会议26年来首次提及房地产。广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对华夏时报记者表示，这一级别的会议首次提到房地产。主要原因是，过去房地产处于上升期，地价、房价等资产价格对金融安全敞口覆盖比较完整。但目前的情况是，房地产风险开始爆发，并从系统性风险角度冲击金融安全，金融体系需要综合应对房地产风险的冲击。
“宏观审慎”的深刻含义是什么？
2023年下半年以来，尽管房地产领域多项放松政策密集发布，仅9月份房地产调控措施就超过170项，且四大一线城市首套房购房“只房不贷”政策出台，但市场毛利率走弱的趋势仍未扭转。
国家统计局10月下旬公布的数据显示，9月份70个大中城市中，除一线城市新建商品住宅价格环比下降0.2%外，其余城市均持平，二手住宅价格在连续4个月下跌后首次出现下跌。二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格除保持上涨趋势外，环比均下跌或持平。这说明，备受期待的“认房不认贷”政策只能在短期内提振一线和强二线城市的楼市，其他地区效果正在减弱。
总体来看，2023年以来房地产开发投资数据降幅不断加深，房地产新开工面积同比增速已连续25个月下降，商品房待售面积也已连续25个月增长。
中原地产首席分析师张大伟认为，房地产市场经过十多年的高速发展，正在经历经济增长换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期三个阶段，现在是经济转型期，购房者信心不足，很多房企倒闭影响了购房者的安全感，所以很多宽松的政策对市场的影响不及预期。
在此背景下我国房地产金融的历史,现状和未来发展趋势，中央金融工作会议提出，要完善房地产企业监管体系和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理。易居研究院研究总监严跃进在接受华夏时报记者采访时表示，这次会议报告中有一句话很关键，就是“一切金融活动都要接受监管”。因为近年来房地产行业暴露出来的问题，包括烂尾楼、房企债务漏洞、存量房贷压力过大、二手房房源消化困难等，恰恰说明金融监管漏洞带来的危害很大。因此，房地产领域各类金融活动都必须规范，包括作为房企财务问题导火索的“商票违约”事件，涉及房企“空头支票”，监管不力导致风险不断扩大。要深层次、系统性地解决这些问题，必须结合经济形势和改革内容，不断完善房地产金融宏观审慎管理。
景建咨询创始人张宏伟对华夏时报记者表示，资金监管的目的是为了确保陷入困境的房地产项目资金闭环运转，避免挪作他用，确保“安全交楼”顺利进行；同时，通过房地产金融宏观审慎管理，确保房地产行业风险不扩大，不让任何一家房企出险。
减债措施正在推进中
房地产市场的低迷不仅影响到开发商和购房者，地方土地财政也持续承压。
财政部数据显示，1-9月，全国政府性基金预算收入38683亿元，同比下降15.7%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入3048亿元，同比下降7.9%；地方政府性基金预算收入3048亿元，同比下降7.9%；本级基金预算收入3563.5亿元我国房地产金融的历史,现状和未来发展趋势，同比下降16.3%。其中，国有土地使用权出让收入3087.5亿元，同比下降19.8%。
民生证券团队数据显示，2023年前三季度，全国土地出让金同比下降20%，仅天津、宁夏、江苏、北京、浙江实现同比正增长；中国指数学院数据显示，前三季度，全国300个城市住宅楼价、土地成交规模和土地出让金同比分别下降33.4%、26.4%。
会议还强调，要建立防范化解地方债务风险的长效机制，建立与高质量发展相适应的政府性债务管理机制，优化中央和地方政府债务结构。
张宏伟分析称，相较于2017年全国金融工作会议，本次会议强调了化解风险，包括地方债务风险、房地产企业风险等，通过发新债还旧债来化解短期债务风险其实是一个很明显的举动，预计未来还会有其他具体的减债举措出台。
据不完全统计，10月份以来，天津、贵州、辽宁、云南、内蒙古等多个省份发行了专项再融资债券，部分省份发行规模超过800亿元。此外，今年四季度中央还将再发行1万亿元国债。如果这些国债全部通过转移支付分配给地方，全国财政赤字将由3.88万亿元增加到4.88万亿元，赤字率预计将由3%上升到3.8%左右。
财政部副部长朱忠明表示，此次增发1万亿元国债，主要是落实中央政治局常委会会议部署，支持灾后重建和防灾减灾救灾能力建设等项目建设，使用后将客观上有助于扩大内需，进一步巩固我国经济回升势头。
国家金融与发展实验室发布的2023年三季度季报认为，当前中国居民、企业和地方政府的资产负债表扩张有限，部分部门甚至面临收缩风险，而中央政府的资产负债表相对健康且有扩张空间。从这个角度看，扩大中央政府的资产负债表以修复其他部门的资产负债表以提振经济或许是逆周期宏观调控中最关键的举措。
