目前很难看出上海每张预售证能定多少钱，但实际上各个项目大致的价格早就已经确定了。
只是没有人知道这个方法论，也没有人知道什么时候该调整、改变它。
不过我们还是可以通过一些项目定价信号来窥视未来一些项目的定价变化，而且最近我发现这个信号有点明显。
这一信号发生在中环一手房
首先声明，以下内容全部是我个人的判断，哦对了，忘记自我介绍了，我是普陀的华泽雷，在真有好房写过一些文章，一直比较低调，这样不好。
大家应该相信，理论上中环一手房的价格是有下限的，不管房子多差，只要是在中环，最低价都不会低于
当然这个价格是有上限的，不管资源有多好，产品有多棒，房价也不会暴涨。
如果这两个价格猜对了，我们基本上就知道上海中环的定价体系了
那么如何测算下限呢？你不可能测试中环路内的项目，因为即使你把中环路内所有的项目都找遍了，你也不知道有没有更差的位置，从而定一个更低的价格。
你要找的就是靠近中环，但是又在中环外的项目，整体的产品力很强，理论上可以创下外环内最高房价，那么这个项目的单价就是中环内房价的下限。
而恰巧，这个项目不只有一个，而是有三个，三个项目的时间变化，恰恰说明了房价的变化。
北上海大宁区热门项目的静安大厦、静安盈和静安世纪
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你看，明明不是在大宁，明明是在闸北，但是这些项目却执意强调是在大宁。
不过没关系，在上海能搜到的一手项目中，靠近中环的项目确实是最合适的，而且无论是静安盈还是静安世纪，确实是今年上海的热门项目，优质项目，相比之下没问题
有意思的是，今年4月静安大厦最后一批预售证仍为8.7万张。
但从下半年开始，静安电影城预售证已经突破9万，达到9.12万，而之前更是有传闻称静安世纪单价要9.3万。
不管9.3万是否属实，但静安筛查9.12万已是事实。
这也说明，中环以内的项目不可能跌破9.2万。
这是我的判断
嗯，底价容易测，上限就比较难了，不过好在这盘也出炉了
这就是前段时间很火爆的前滩三香项目，单价直接降到12.15万
要知道前滩还是中环的一个项目，现在应该算是中环比较好的地段了，有河景，有学区，有规划，整个中环没有比这里更好的地段了。
重点是什么？前滩的售价在9万元左右，去年景翠名邸才8.4万元，而今年热销的东方汇丽售价9.2万元，也算合理，显然这些价格都符合整个大中环的定价体系。
不过前滩三香之所以能卖到12.15万，不仅仅是因为其拥有极佳的江景资源，背后还有一个逻辑，从某种意义上来说，中环江景可以和内环江景相媲美。
因为春节过后，绿地海珀外滩的项目售价才13.8万，和滨江凯旋门的售价差不多。
而前滩三香收集的证据实际上显示，中环的房价上限可以超过12万，内环与滨江的房价差价也不过一万多一点。
当然，还有一个因素促成了这种变化，那就是整个内环的房价也开始上涨。
此前，只有内环的滨江房源价格能达到近13万元单价，而中兴路1号项目的出现，实际上意味着内环核心区非滨江项目也能开到12.98万元。
此维度上，内环整体单价也在提升。
那我们再看看内环以内的常规定价，可以看看中海汇德利项目，靠近中环，外观标准，已经拿到预售证，10.2万。
如果你整理这些数字，你实际上可以推断出
整个中区现在的售价将在 92,000 至 121,500 之间
但能超过10万元的只有少数，整体平均价格应该在9.2-10.1万元左右。
因此如无意外，今年下半年中环项目售价大概率会在9.5万至9.8万之间徘徊。
这一价格相比3月份之前的上海，实际上已经上涨了5000元左右。
这是我的推导
当然，这种变化并不局限于中环一带上海滨江凯旋门房价，上海的刚需项目也普遍出现了价格上涨。
近期，宝山涌现出一个备受争议的项目，这就是位于宝山松南区域的星江湾尚港项目。
虽然名字里有“江湾”，但这一带其实属于宝山区淞南镇，北邻军工路，常年有大货车经过，路边有铁路，北临黄浦江。
身处如此具有宝山特色的产业环境，且周边又无任何配套设施，项目预售证直接以7.2万元成交，创下了宝山房价新高。
也可能是看到一街之隔的杨浦新江湾房价已经涨到9万元了，光是借新江湾的火爆，就把宝山新房均价拉高了近10%。
此外，作为上海为数不多的300万预算即可购买的刚需地块，青浦淀山湖地块近两年的新建房源价格几乎处于同一起跑线上。
首创·熙悦·繁华里五期均价4.28万元，直接打破了板块内长期保持的新房4.1万元/套均价，相比上期首创·熙悦·丰华4.01万元/套均价，每平米价格高出近3000元。
青浦这些年的发展有目共睹，特别是淀山湖大道地铁站沿线，每年都有新的商业楼宇、学校、住宅拔地而起。
随着城市界面的完善，房价的上涨自然是市场对该板块认可度最直接的体现。
所以你可以看到上海房价上涨是事实
但与过去三年的平静相比，我认为这个增长是合理的，可以接受的。
好吧，最后让我告诉你为什么会发生这种情况。
其实很重要的一个原因就是今年上海核心区域项目供应量较大。
过去几年上海滨江凯旋门房价，上海郊区的项目开发，使得上海市的房价均价基本维持在5万元左右，但郊区的一手项目基本都在4万元以上。
想想看，如果郊区环路按这个价格定价，外环路达到7万是不争的事实，大虹桥好几个项目一直都是按这个价格定价的。
所以相比较而言，中环的价格长期以来一直比较低。当然，只是因为项目太少，所以大家并不在意。
今年中环包括前滩江边的楼盘那么多，单价上涨也是自然的。
然后中环又反向拉高郊区一个项目的价格，这个循环就变成这样。
当然我不知道这个循环会不会持续或者停止，但我知道上海的房价涨了就不会跌，大概就是这个逻辑。
好了就这些了，希望能给正在买房，特别是等待一些新房发售的朋友们一个参考。
886，记住我是普陀花泽雷，muah
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