“共有产权房”可用于户籍、入学
首套房利率再涨，不少近期打算买房的人感觉被万点攻击了。自“租购同权”引发诸多争议以来，相关政策如“租房安家”、“入户共享产权房”等也相继出台。高房价、高利率，房租同步上涨，城市青年该如何继续追梦？政策出台能否稳定房价、租价，改变如今房地产江湖的规则？郎咸平、马光远为您解读！
8月14日，北京市住房和城乡建设委在公布关于共享产权住房相关文件公开征求意见的反馈意见时明确，共享产权住房属于产权式住房，可按照本市有关规定办理户籍、入学等事宜。意见稿显示，北京市“共享产权住房”是指政府政策性支持建设单位开发建设，以低于同地段、同品质商品房价格水平的销售价格，拥有有限的使用权和处置权，政府与买受人按比例共享产权的政策性商品住房。
但在马光远教授看来，真正的“共享产权”应该完全按照商品房的模式来建设，在土地出让、售价等方面应该与普通商品房没有任何区别。如果政府要“共享产权”，那么政府所持有的产权应该直接体现在土地价格的折扣上。这才是“共享产权房”应该采取的模式。
郎咸平、马光远对于“租购同权”有何专业见解？
提示：点击页面底部“阅读原文”即可收看本期视频节目！这是《财经狼烟》开播9年以来第449期节目。
城镇化发展的有力工具
其实，大家对于“租购同权”的认识存在着严重的误解。
城镇化面临的最大挑战是很多人不愿意进城，2014年以来，我国农民工数量持续下降，由2014年的2.53亿人下降到2015年的2.47亿人，2016年又下降到2.45亿人。
分大城市看，2016年广州人口增加7.65%、深圳增加0.4%、上海减少0.15%、北京减少1.84%。
在研究覆盖的10个二线城市中，农民工落户基本不存在困难，政策都不错，甚至对优秀人才有补贴。但除长沙外，没有一个二线城市的常住人口增长率超过2%，三线城市也没有一个超过1%。这个问题很严重，如果大家都不愿意往城市里搬，城镇化还怎么推进？
全球各个国家和地区，首都或经济中心的人口越来越集中，如果北京、上海失去吸引人才的能力，中央必须采取措施，提升这些城市的吸引力，因为它们是经济的火车头，也是创新人才的集聚地，此时推出“租购同权”，就是为了推动城镇化发展。
建立新的租赁体系
如今大城市的房价无疑已经达到了一个很高的水平，如果想在大城市安家，大多数人只能选择租房。表面上看，我国只有10%的人租房，但这10%基本集中在一二线城市。这些在大城市打拼的人，很多在家乡都有房子，所以中国整体的住房自有率很高，大城市租房难的问题也比较严峻。
政府没有义务保证人人都买得起房子，但应该保证居民有房可住。现在一线城市已经与国际接轨，但租房市场还是存在不足。
在住房租赁市场，我国大型房屋租赁企业仅占2%左右的市场份额，与一些发达国家20%-30%的市场份额相比差距巨大，在房东势力强大的时代，租客权益往往得不到保障，租金依然很高。
7月21日，上海易居房地产研究院发布《全国50城市房租收入比研究》报告显示，全国50个城市中，超过70%的城市房租收入比过高，其中北京、上海、广州、深圳四座城市的房租收入比均超过45%，属于房租严重过高的城市。而降低过高房租的最好办法就是增加租赁住房，尤其是机构租赁住房的供给。
房价会逆转吗？
房价会因为出租房增加而下跌吗？我可以肯定的告诉你，不会！
原因很简单，租赁市场的房子通常面积较小，以上海嘉定新城为例，70%的房子在60平米左右，张江75%的房子在90平米以下。同时，租赁用房的地价通常低于住宅用房，其实是当地政府让步的结果，是变相的公租房，当地政府不会为了建租赁房而放弃商业住宅用地这块大蛋糕。第三，香港30%的住房是公租房，德国60%的人租房，纽约、东京等大城市也有40%以上的人租房，但当地的房价并没有因此而降低。第四，随着城市落户变得更加容易，北京、上海将继续吸引人口流入，为房价上涨提供新的动力。
租赁是必然发展
前面我主要讲销售市场，它的政策、趋势在今年下半年已经发生了很大的变化。现在包括北京在内的一些热点城市的房价都开始回落。房价已经达到了历史性高位，这是肯定的，房地产市场的规模已经相当大了。根据国家统计局的数据郎咸平 马光远 财经郎眼 房地产，现在城乡人均建筑面积已经达到42.8平方米，已经是一个相当高的水平了。供求关系发生了变化，很多大城市都进入了存量房时代。
从国际市场来看，进入存量房时代后，最大的变化就是由销售转向租赁，这是城市化和房价上涨的必然结果。即便北京房价再降50%，对很多人来说也无所谓。房子不缺，但房价还是很高，解决这个问题的唯一办法就是租房。
“租购平权”任重道远
中国城镇化要围绕中心城市发展城市群，而城镇化最大的障碍一定是户籍。在目前的城镇群中，珠三角的制度障碍最少，比如现在落户深圳很容易，人们的户籍意识已经变得非常淡薄。但是其他一些大城市户籍管理还很严格郎咸平 马光远 财经郎眼 房地产，有的地区甚至在倒退，户籍政策不断收紧，要想吸纳人口只能向周边发展。
如果把这个政策叫做“租买同权”，那就曲解了。政策说得很明确：“符合条件的租房人子女”可以入学，但其实租买同权还有很多，有没有本地户口、能不能享受社会公共福利很重要，不只是孩子上学的问题。而且要“符合条件”，是因为某个地方的教育资源是不平等的、有限的，所以大家肯定会追求优质的教育资源。人多粥少，教育资源只会越来越稀缺，最后租房价格就会上涨。租买同权不是我们理解的户籍改革。
一些地方出台房地产新政，“只卖不租”，但有些城市根本执行不下去，因为租售比严重失衡，北京有些房子租售比超过70年，有的甚至要100年才能收回成本，只租不卖怎么赚钱？
房租对于有房者来说太低，但对于很多人的收入来说又太高。如果按照其他国家的标准，房租或房贷占月收入的30%以上才算是住房问题，那么在中国，无论是买房还是租房，这个比例都远远高于这个数字。
在这种情况下，只有通过制度层面的创新才能取得突破。否则，谈租售平权就像画饼充饥，不道德。如果短期内做不到，就要从小城市做起，解决户籍问题，逐步实现。所以，现在这个政策被过度炒作，大家都忽视了解决住房问题的复杂性。这是一个系统工程，难度很大。
目前正在建设的粤港澳大湾区，是体制突破的良好契机。珠三角城市群整体发展比较平坦，差距小，各种资源完全自由流动，这是湾区经济的核心。这个时候用老观念炒房就不合适了，最终还是要与国际接轨。
本期节目中，以《史记》文笔闻名的刘利平先生也作为嘉宾做客《财经郎眼》，并在现场赋诗一首，表达自己对租房问题的看法：
历史学家刘氏说：
租房的历史由来已久。民国政府鼓励租房，1934年《申报》刊登了“开展租房运动”的文章。当时鲁迅在上海，每月收入30元，每天写文章骂人。为什么每天骂人呢？因为买不起房子，所以只好租房住。在这之前，有1932年的“一二八事变”，有1937年的淞沪会战，有1942年的轰炸。日本飞机轰炸得那么猛，但是房价却没降下来，反而一直涨。
可以看出，大城市人口进不去的问题，历史上其实是存在的。上海有6000多平方公里的面积，是新加坡的10倍，如今有2400万人口，民国时期只有300万左右。但那时候人们已经觉得人太多了，出不去城里了。现在看看这个，什么情况？广州的天河区比它还大。那么现在怎么解决这个问题呢？当然只能租房了。
相传：丁酉年底，朝廷颁布法令，规定租售相抵，百姓兴奋不已，但也有不少人心存疑虑。
