北京房价涨了吗？
如果单从数据来看，今年以来，我市新房价格创下历史新高，首次突破6万元/平方米，同比大幅上涨12%。
但事实真是如此吗？或者这就是全部真相吗？
关注房地产市场发展的人很容易知道，今年北京的市场行情并不好，新房价格一直没有上涨，各楼盘售价不跌都属罕见，更别说上涨了。
所以上图中房价数据上涨的主要原因应该是高价位住房新建项目的增加，从而带动了全市均价整体上涨，是结构性的上涨。
各个价格区间产品成交占比的变化趋势可以说明这个问题。
如果把时间延长，北京的房价跟五年前相比有没有上涨？
2017年至今，北京楼市经历了政策升级到定向宽松的转变，住宅产品不断从商品房到限价房、再到指导价房升级。
我市新房价体系已逐步被拆解重构，各板块价格梯度逐渐清晰，各板块的价值也经过了时间的检验。
下图为2017年至2018年上半年各板块典型项目成交均价，通过与目前在售项目价格对比，不难发现，一般的上涨或下跌并不能准确描述近五年来北京新房价格的走势。
因为近5年来，北京房地产市场主基调是分化，不同板块间价格差异化越来越明显，部分板块在有限竞争时期价格有所下调，但后来很快出现反转，价格超过过去，而部分板块价格却迟迟无法回到之前的水平。
总体来看，中心城区各区块新房价格普遍上涨，如海淀永丰在限购房期间房价先是从7.9万元/㎡跌至5.8万元/㎡，如今又回升至8.3万元/㎡。
另外还有朝阳孙河、丰台丽泽、石景山等区域，目前该区域新房价格较五年前均有不同程度上涨。
但也有例外，如丰台六环外的青龙湖片区，目前均价在3.6万至4万元/平方米之间，较之前的4.6万元/平方米仅下降了1万元/平方米。
与中心城区价格普遍上涨相反，郊区各板块新房价格普遍回落，多数板块房价与限售期基本持平或略有上涨，远未回到限售期入市前的水平。
比如昌平北七家，万科翡翠园2017年至2018年售价为6万元/㎡，后期最低降至5.3万元/㎡，现在该区域在售、待售项目售价普遍在5万元/㎡左右。
再比如大兴黄村，昔日的地王项目海坡云飞最高价为7.3万元/㎡，如今已降至5.8万元/㎡，片区内其他楼盘也都在5万至5.5万元/㎡之间，与限购时期的水平基本持平，价格上很难有突破。
同样的情况也出现在昌平沙河大部分区域、顺义后沙峪及人和、通州、房山、大兴等地区，这些地区的房价普遍低于2017年。
这里有两个特殊案例，昌平回龙观和亦庄河西，这两个区域新房在售价格基本突破前期高位，而二手房上涨的趋势在郊区也是另类。
与五年前相比，北京城区新建商品住宅价格普遍上涨、郊区普遍下降的主要原因有：
首先楼市内部存在供给关系，郊区土地供应持续，过去新盘稀缺导致房价虚高的情况已经不复存在北京大兴六环房价，中心城区项目相对较少，购房人口基数大，购买力强，房价高，在限购期间被人为压低后也能快速恢复。
其次和北京近几年的发展有关，2017年以后北京整体常住人口呈现小幅下降趋势北京大兴六环房价，没有出现大量人口涌入，加之北京房地产市场杠杆率控制严格，楼市难以普遍上涨，在人流有限、购买力有限的情况下，更倾向于选择确定性较大的城区新房。
如果政策不变，分化将是北京楼市的主流，因此，如果更注重保值增值，应优先考虑购买靠近市区、有产业、学区等优势的郊区新房。
