越南房地产投资咨询主管：Nguyen Zi Xuan
2022 年第一季度复苏，实现更可持续的增长
-关键主题-
- 写字楼：当河内和胡志明市的总消费量超过 40,000 平方米时，市场显示出明显的复苏迹象。扩建对入住率的提高做出了重大贡献。
- 零售市场：由于缺乏新的供应来源，胡志明市的零售市场在第一季度没有发生重大变化。已采取多项措施来谨慎扩大零售商提供的商业类别。
- 胡志明市公寓：由于 COVID-19 和一些法律问题，河内和胡志明市的公寓市场新供应来源正在下降越南平阳省房价，两个城市的一级住宅销售价格继续上涨。
- 工业园区：新的工业供应来源将于 2022 年底投入运营。
经济概况
2022 年前三个月，随着全球供应链的扩大，越南的制造业活动恢复良好。预计第一季度国内生产总值 （GDP） 同比增长 5.03%，高于 2021 年第一季度的 4.72%。
2022 年第一季度，货物出口预计为 885.8 亿美元，比去年同期增长 12.9%。
2022 年第一季度，货物贸易顺差预计为 8.09 亿美元，相当于去年同期贸易顺差（27.6 亿美元）的三分之一。
总体而言，2022 年第一季度货物贸易差额估计为 8.89 亿美元，相当于去年贸易顺差 27.6 亿美元的三分之一。
截至 3 月 20 日，在越南注册的外国投资总额达到 89.1 亿美元，比去年同期下降 12.1%。就 FDI 价值而言，领先的国家包括丹麦（2 个项目，价值 13.1989 亿美元）、新加坡（40 个项目，价值 6.2659 亿美元）和中国（48 个项目，价值 3.7951 亿美元）。越南的国际游客人数达到 90,984 人，主要来自中国、韩国、日本。
办公室
显著的恢复迹象
市场在 2022 年第一季度没有记录任何新办公楼。胡志明市的写字楼租金总来源为 150 万平方米。胡志明市写字楼市场复苏良好，第一季度总净消耗量为 17,000 m2，相当于 2021 年的 32%。A、B级平均空置率环比下降1个百分点，同比下降2个百分点，主要原因是缺乏新的供应来源和市场心理改善。目前 A 类办公室的空置率为 11.6%，B 类为 7.9%。
截至 2022 年第一季度，甲级写字楼租金上涨至 44.9 美元/平方米/月，环比上涨 5.1%，同比增长 5.3%。B 类写字楼租金相当稳定，为 25.9 美元/平方米/月，比上一季度上涨 1.7%，比去年同期上涨 3.1%。
2022 年，胡志明市预计将迎来来自两座 B 级建筑和几座 A 级建筑的 96,000 平方米的 NLA（净可租赁面积）。预计 2022 年这两个类别的租金都将上涨。A 级租金将在 2023 年创下新高，以及来自现有 CBD 和 Thu Thiem 的新一波 A 级供应。
55% 的交易来自搬迁办公室。信息技术和物流公司仍在扩建其办事处
第一季度积极扩张的公司是 IT 和物流等行业，这些行业没有受到疫情的严重打击。这两个新兴行业占总交易面积的近 60%。近年来，由于信息技术的发展，电子商务和物流仍然是越南最具活力和投资最多的行业。世邦魏理仕预计这些行业将继续为写字楼租赁市场做出重大贡献。
在租赁方面，写字楼搬迁仍占总交易量的最大份额，占总交易量的 55%，其余为扩建和扩建交易（分别为 25% 和 20%）。市场在中心区域（超过 1,000 平方米）记录了大量高质量的 B 级建筑，这些建筑与 Thu Tim、第 7 区和第 10 区等其他中心相连。
零售
由于没有新的供应来源，市场在 2022 年第一季度停滞不前，零售商仍然持谨慎态度。根据
胡志明市统计局的数据，胡志明市零售市场在第一季度变化不大，今年前三个月越南消费品和服务零售总额达到 2669.42 亿，同比下降 4.8%。下降主要来自卡拉 OK、迪斯科、按摩和旅游等服务行业，这些行业在关闭后重新开放（由于 Covid 19 大流行的影响）。
市场在 2022 年第一季度停滞不前，没有新的供应，零售商仍然保持谨慎。
胡志明市的零售市场在第一季度没有显著变化。根据胡志明市统计局的数据，今年前三个月消费品和服务的零售总额达到 2669.42 亿越南盾。这比同期下降了 4.8%。下降主要集中在卡拉 OK、迪斯科、按摩和旅游等服务行业，这些行业在关闭后重新开放（由于 Covid-19 大流行的影响）。
市场在 2022 年第一季度没有记录到新的供应来源。胡志明市的零售总供应量保持在 1,068 平方米不变。各地区的市场活动出现了不同程度的复苏。非中心地区的平均租金价格普遍比上一年下降 10-20%。不过，一些大型商场恢复得非常好，人流量高，租金大幅上涨，导致非中心区平均价格较上季上升7.5%，较去年同期上升2.5%。中央购物中心一楼和二楼的平均价格为 145.1 美元/1 平方米/月，比非中心区域租金（35.5 美元/平方米/月）高出 4 倍（包括服务费和增值税）。中心区空置率较低，仅为 3.5%，相当于 3,800 平方米，主要记录在 Bitexco 金融中心的 Icon 68 购物中心。同时，非中心空置率为 13.7%，相当于 131,300 平方米，比 2021 年第四季度增长 2%，比去年同期增长 0.6%。这比上一季度增长 7.5%，比去年同期增长 2.5%。
零售商对大量事项持谨慎态度
从 2022 年到 2024 年，未来供应量预计将达到约 235,000 平方米 NLA。然而，中心地区的建设项目仍处于停滞状态。这些新购物中心的租赁活动一直很缓慢，因为零售商往往比过去对扩张更加谨慎。
零售市场前景方面，市场对购物者重返购物中心以增加购物需求的预期很高，主要集中在中央商务区。2月春节假期期间出行的增加，证明消费者愿意尽快“报复出行购物”。尽管随着疫情的消退，消费者信心将在下半年恢复，但通胀压力和利率上升等宏观经济困难可能会降低消费者需求。因此，预计不同贸易行业组别的零售商之间的扩张将不均衡。
出售公寓
胡志明市 – 谨慎情绪引领市场
2022 年第一季度，市场仅记录了一个下一阶段待售的现有项目，共有 884 种产品（Akari City 项目 – 平信县），对应 2013 年以来最低的季度新增供应量和 2019 年许可问题的负面影响，土地资金日益受限，加上疫情两年后市场的谨慎情绪， 导致暂时的短期供应限制。
自 2020 年以来，高端细分市场继续保持领先地位，占新增供应的 50% 以上。高端及以上细分市场的扩张导致中档和经济型公寓逐渐从胡志明市市场消失，迫使买家接受更高的价格或转向其他房产。、同奈及其他地区。
品类结构调整以遏制价格上涨
一级市场的平均售价为 2,390 美元/平方米，环比上涨 3.9%，同比增长 7.8%。由于从负担得起的中档到高端和豪华的结构性转变，平均价格水平继续上升。然而，从 2021 年开始，增长速度将放缓，因为新供应的价格处于高端或豪华市场的顶端。与 Kuada Yasutomi 合作的首批豪华项目的典型代表：Masterise Lumiere Riverside 和 Thao Dien Green;Hei Shin，Heimasa 的第一个高端项目：Moonlight Center Point、Mizuki Park MP9 – MP10 和 Akari City 的下一阶段。
2022 年第一季度售出 1,247 辆，环比下降 78%，同比下降 53%。新增供应稀缺是公寓销量下降的主要原因，但新项目吸纳率在 90% 以上，表明住房需求仍然良好。
投资者仍在谨慎地接近市场。虽然 2022 年第一季度的报价数量有限，但许多开发商已经在未来几个季度开展了一系列活动，为推出做准备，例如介绍新项目、举行发布仪式、接受预订（Lancaster Legacy、Urban Green、The 9 Stellars、The Peak Garden）。随着市场进入新常态，国际航班复航，市场信心恢复，今年新增供应将呈爆炸式增长，预计将达到 20,000 多辆。随着非中心区域产品板块结构的调整，初级均价将缓慢上升。
联排别墅和别墅
这
供应的改善是由于城市项目
2022 年第一季度，胡志明市联排别墅/别墅市场记录了 280 套新房，环比增长 23.3%，同比增长 64.7%。由于第 2 区、第 12 区、The Global City、Van Phuc City 以及 Duc 和 Binh Jong 的水木公园等城市地区的新供应，新供应有所改善。联排别墅占新供应总量的 38%，而别墅占 62%。市场上没有记录到商业联排别墅的新供应。
寿德市取得突破，当时各种新项目的价格都创下了历史新高
截至 2022 年第一季度末，市场累计销售率为 98%，与上一季度相比保持稳定。受寿德新供应价格创纪录的推动，一手平均价格环比上涨 26.1%，按年上涨 35.5% 至每平方米土地 5,910 美元。具体来说，联排别墅用地的平均一手要价为 5,682 美元/平方米（环比上涨 55.4%，同比增长 72.3%），别墅用地为 5,642 美元/平方米（上涨 31%）。环比增长 0.3%，同比增长 42.0%），以及 6,405 美元/平方米的商业联排别墅土地（环比增长 5.0%，同比增长 10.2%）。
Thu Tien 2 大桥、Long Thanh 国际机场和其他基础设施项目等基础设施项目的积极信号是东部地区市场的驱动力，尤其是在胡志明市和同奈省。此外，投资者正在推动土地基金的扩张，表明了行业龙头企业的发展方向和对市场的乐观前景。预计东部和南部地区将有更多新供应，尤其是现有城市地区的下一阶段开发。处于历史最高水平的新供应被很好地吸收，这是未来胡志明市联排别墅房地产市场积极增长的驱动力。
南方工业园
坚实的工业市场
2022 年第一季度，许多事件继续扰乱国际供应链，例如持续的 COVID-19 疫情、中国的“零感染”政策和俄罗斯入侵乌克兰。因此，运输时间和价格急剧增加。目前，恢复是制造、分销、服务和物业管理租户的首要任务。消费市场对仓库和工厂的高需求，加上“中国+1”战略，为东南亚国家，尤其是越南创造了市场机会。弹性现在是制造、分销、服务和资产公司的首要任务。
2022 年一季度，华南四大省市工业园区平均入住率达到 89.9%，同比增长 2.6 个百分点。由于入住率为正，主要工业城市的平均土地租金保持稳定。特别是在距离胡志明市中心一小时车程以内的工业城市/省份，如隆安，价格与去年同期相比上涨了 21% 至 46%。
在行业需求方面，物流和电子行业非常活跃，北方和南方都有工业用地租赁活动和现有的仓库/工厂。此外，南方的家具、医疗设备等产业集群也不断涌现，近期涌现出不少成功交易。
2022 年底出现新供应
到 2022 年底，平阳和同奈市场将拥有两个新的工业园区（越南 - 新加坡 3 号工业园（VSIP III 和 AMATA Long Thanh 工业园），基础设施完工并准备出租。位于平阳省的越南-新加坡工业园3号，总面积1000公顷，3月开工建设，工业园内主干道在AMATA隆城工业园内建设中，连接胡志明市-隆城-Phanther Coconut 高速公路。在施工期间，各种开发商开始吸引租户，例如乐高集团（丹麦）和越南-新加坡工业园合资有限公司 （VSIP） 签署了谅解备忘录 （MOU）。在现成工厂和仓库市场方面，许多项目正在建设中，预计将于 2022 年完工，其中包括 SLP、BWID、越南 Industrial Park 等一些知名品牌 JD.com、.....为市场提供约 800,000 平方米的仓库空间。
术语
A 级和 B 级（办公室）：虽然胡志明市目前没有标准的分类系统，但一般分类理解如下：
甲级写字楼：高层建筑，位于中心区，无柱建筑面积1000多平方米，天花高度2.75米，拥有专业的管理单位，现代化的机电设计，电梯大堂，高效系数高
乙级写字楼：通常甲级建筑75%的配套设施，也位于中心区域或中心区域的边缘，至少有7层，每层建筑面积为500-1000平方米。
新增租赁面积：新增净租赁面积是一个参数，表示一段时间内新增净租赁面积。该参数按以下公式计算：新增净可出租面积 = 新投入使用面积
+ 上期空置面积
- 该区域已被拆除或不再使用
- 当期空置面积
租金：租金被理解为平均“要价”，不包括任何优惠。租金以每平方米建筑面积或净面积的美元报价，不包括或包括服务费和相关财产税，这是每个细分市场的惯例。租金或平均房价是根据以下因素计算的：
• 办公室出租：租金越南平阳省房价，按建筑面积计算，不含增值税和服务费
• 零售中心：租金，按建筑面积计算，不含增值税和服务费
• 服务式公寓：租金，基于建筑面积，包括增值税和服务费。
世邦魏理仕的公寓分类标准：
• 超级豪宅：平均价格超过每平方米 12,000 美元的项目
• 豪宅：平均价格超过每平方米 4,000 美元的项目
• 高端：一手平均房价为每平方米 2,000 至 4,000 美元的项目
• 中档：平均原价为 1,000 至 2,000 美元/平方米的项目
• 经济实惠：平均原价低于 1,000 美元/平方米的项目
可用面积：出租物业的实际可用面积是从分隔出租物业的墙壁中心计算的。实际可用面积还包括将出租房屋与公共区域、电梯厅、天窗和楼梯隔开的墙壁厚度。
