1、模式的打破意味着行业的基础被破坏。
我们都知道西部有一部牛仔电影。 过去，牛在西部饲养，然后贩运到东部人口稠密的地区。 牛仔们把牛群从西边赶到东边。 牛仍然被从西部贩运到东部人口稠密的地区。 为什么牛仔会消失？ 由于火车的出现，不再需要牛仔来运输牛。 同样，当汽车出现时，谁会乘坐马车呢？
新模式的出现将导致旧模式的颠覆性消亡。
我们都知道商业地产大幅下滑，商场冷清。 是疫情、网购、还是经济不景气造成的？ 疫情是表面因素，但现实是互联网发达了，没必要再去商场了。 过去，你必须去商店买一瓶酱油。 这家店实际上是一个交通入口。 由于互联网的出现，大量商品的销售没有商店的流量入口，因此商业地产的流量（除少数购物休闲中心、便利店等需要人们亲自体验）已大大减少。 未来，商业地产投资变得毫无用处。 疫情会过去，经济会经历周期，但这些都不是导致商业地产估值变化的主要因素。 互联网是商业地产估值大幅下滑的最重要、最本质的原因。
一个模式的颠覆，是一个行业的悲剧，是永远无法扭转的悲剧！ 商业地产已经被互联网彻底颠覆！
2、住宅地产的运营模式也在被颠覆。
1、支撑房地产的两大因素： 1、产业； 2. 人口。
产业是支撑房地产的第一要素。 这种现象在各地都有发生：高新区原本是一片沼泽地。 后来引进了一大批大型企业，承载了数十万人口，成为当地房价的标杆。 同时，由于老城拆迁难度大、人口密度高，产业集群没办法发展，房价也远低于有工业的高新区。 有了产业，人们就会来工作房地产股票行情，从事这个产业的人收入就会稳定，房子自然就更容易卖了。 产业集群的衰落势必对该地区的房价产生重大影响。 美国底特律就是汽车工业衰落的结果！
为什么人口排名落后于工业？ 因为20世纪80年代人口众多，有钱买房的人并不多。 产业升级带动了大量就业岗位。 有钱之后，人口因素是支撑房地产的第二个因素。 例如，全国房价普遍大幅下跌。 只有上海和北京的跌幅较小。 这是因为这两个城市拥有良好的产业发展和良好的人口净流入格局。
2、中国房地产产业基础和人口因素正处于重大拐点。
我不会过多谈论人口因素。 随处可见新增人口已经到了拐点，从结婚人数的大幅下降也可以看出这一点。
行业：近年来，随着我国房地产价格大幅上涨，居民收入也大幅上涨（略小于房价涨幅），导致我国投资成本大幅增加。 亚洲四小龙为何被中国取代？ 只是因为成本！ 亚洲四小龙的土地成本和劳动力成本比20世纪90年代和20世纪初的中国高出多少倍？ 二十年后，即2020年之后，中国的土地和劳动力成本将是十年前的多少倍？ 同理，越南、印度、泰国等国家的土地成本、劳动力成本比我们便宜多少？ 这不是亚洲四小龙被中国取代的故事的又一翻版吗？ 中美脱钩导致部分产业向海外转移。 （同样，疫情对商业地产的影响没有互联网那么大房地产股票行情，疫情对商业地产的影响只是短期的，而网购则是致命的）。 本质上是企业利润成本因素造成的。 当然，搬家赚的钱就少了。 同时，中美脱钩确实会对出口产生影响，类似的疫情也确实会对商业地产产生不小的影响。
如果产业和人口因素都对房地产不利，再加上房地产产出过剩、居民杠杆率达到峰值，那么房价下跌将不可避免。 大家都看到，各地房价要么高而卖不出去，要么大幅下跌。 正是在这样的背景下进行的。 同理，除了人口因素净流入外，北京、上海的房地产与深圳、杭州等其他大城市并没有什么不同。 在全国房价危机的背景下，几年后也可能受到严重影响。
三、房地产下滑对中国经济的重大影响
房地产是支柱产业，地方政府一半的财政收入依靠卖地支撑。 地方政府主导的各种投资、地方公务员的工资、房地产上下游等都是靠房地产销售来支撑的。
如果房价下跌，谁来买房？ 以往中国经济靠房地产销售支撑半边天的模式将被打破！
2022年，TOP100房地产企业销售总额为759685万元，同比下降41.3%。 TOP100房地产企业股权销售金额536027万元，股权销售面积33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%。 市场份额约为39.3%，较上年下降12.3个百分点。 （这个数据更真实地反映了2022年房地产市场的状况）
地方卖地收入将大幅下降，公务员将出现类似于20世纪90年代国企经历的减薪甚至裁员，地方投资将大幅减少。 整个社会的经济运行会慢很多，甚至银行发放贷款都困难（现在存在银行有钱但放贷人不够的现象）。 房地产销售低迷，社会流动性放缓。 以后会不会出现“次贷危机”？ 如果房地产销售连续几年不景气，就会出现相当多的问题！ 相信有关部门一定能够解决房地产销售不畅的问题，让建立在房地产支柱产业基础上的中国经济继续稳步前进！ 如果解决不好的话，那就真的很麻烦了！
提高房价能解决问题吗？ 不行，只能延缓危机，增加泡沫。 再说了，就算房价涨了，也是无价的！ 房地产销量大幅下滑，是因为购买力跟不上房价！
任何经济体规模较大的国家或地区，房价大幅下跌引发经济危机的概率是100%。 一旦引发经济危机，就会引发50%到70%的股市崩盘，无一例外！ （参见20世纪90年代初的日本、1997年的香港和2008年的美国）！
4.中国经济走到十字路口
部分产业链外流、人口供给不足，形成了买房赔钱的社会共识。 房地产已经彻底进入下半场，退出了资产配置的核心地位。
中国经济已进入房地产负增长、滞后时代。 全社会流动性明显减少，人均收入水平放缓甚至倒退。 房地产困境是否会引发更大危机，取决于相关部门解决困境的能力。 继续大规模放钱确实是不可能的，能拖延的都不是危机。
房地产困境硬着陆可以1到3年解决，软着陆5到10年可以解决。 也就是说，也许1到3年，也许十年，你都不用看股市了！
5. 耐心
在当前经济背景下，等到房地产危机结束：房地产何时止跌、止跌到何种程度？
中国最大的资产配置是房地产（全球都是如此，不然日本、香港、美国的房地产泡沫怎么会引发金融危机）。 如果房地产不稳定，股市也不能幸免。 观察3-5年，看看房地产危机如何影响全社会的流动性！
