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文 | 韩莎莎
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介绍
说起日本经济，相信很多人都有话要说，它曾经是亚洲四小龙之首，是亚洲第一发达国家，但如今的日本虽然还是发达国家，但却再也找不回往日的耀眼辉煌了。
根本原因是日本人在几次经济变革中做出了错误的选择，比如21世纪的手机，比如现在风靡的新能源电动汽车。然而这些都不是日本经济史上遭遇的最大挫折，事实上，90年代日本市场的一场豪赌，至今仍影响着无数人。那么当年的日本到底发生了什么？
（二战后的日本）
一、日本“经济神话”隐患
第二次世界大战结束后，依据雅尔塔协定等一系列文件，美国在协定的支持下出于战略需要正式进入日本，并推出了一系列对日本的经济发展和扶持政策。
从1946年到1952年不到10年的时间里，美国向日本提供了各种形式总额达数十亿美元的援助，日本经济环境迅速恢复，成为二战中第一个经济复苏的战败国。
在此基础上，日本的城市化进程开始快速推进，工业产业获得空前发展。到20世纪70年代，日本重工业化进程已趋于完成，伴随而来的是75.7%人口的城市化。也就是说，城市化进程基本结束，城市以及以城市为中心的产业开始饱和。
（雅尔塔三巨头）
城市化给人们带来了完善的配套设施，无论是生活还是娱乐，日本人的生活都变得丰富了许多，衣食住行方面甚至可以媲美国际大都市纽约了。当然，如果想一直保持这样的生活，经济还得继续发展，人们还得继续赚钱。
没法进工厂，日本的富豪们想另辟蹊径，寻找赚钱的出路。很快，资本在城市市场发现了一个空白，或者说，这个空白终于发展到了极致。这个领域就是房地产。
需要注意的一点是，这一时期日本民众对于住房的渴望并非刚性需求。为什么呢？其实，随着城市化、工业化的推进，大量民众纷纷迁入城市居住，因此居民对于住房的需求在1975年之前已经基本得到满足。
（广场协议签署现场旧照片）
之后住房需求就没了吗？公平地说，住房需求很少，更多的是投资需求。当然，这期间不但老百姓有需求，国家政策也发生了变化，双方在房地产发展问题上基本达成了共识。
很多人可能不理解这一点，其实美国对日本经济政策的调整做出了不可或缺的贡献。日本经济发展太快，引起了美国的关注，日元大幅升值，吸引了大量日本人到美国投资，美国在贸易和金融上遭受损失。为了改变这种局面，双方在上世纪80年代签署的《广场协议》开始生效。
日本鼓励国民消费，银行鼓励大企业贷款，尤其房地产行业发展迅速，提高房地产企业贷款利率十分必要。
（20 世纪 80 年代的日本）
政策这么好，所以房地产商开始疯狂地盖楼，一栋栋高楼拔地而起。它们会卖给谁呢？当然是普通百姓。日本人就算从银行贷款，也会买房投资，等时机成熟就发一笔横财。
一边是“疯狂建设”，一边是“疯狂买房”，房地产市场经济的高度繁荣让大家放松了警惕，殊不知“产能过剩”背后的隐患即将给他们的生活带来翻天覆地的变化，日本人能承受得住吗？
2. 日本房地产泡沫破灭
根据1991年的一组统计，日本的银行及信贷机构累计给房地产行业的贷款金额为45.4万亿日元，比1985年以前增加了28.7万亿日元。由此可见，在日本房地产神话破灭之前，房地产投资在日本是多么的有利可图，大家是多么的趋之若鹜。
（1980年代的日本街道）
在此之前短短十几年间，日本的经济发展速度乃至国民收入甚至超过了美国，当时有人估算，如果将东京的土地打包出售的话，其价格甚至可以买到足够买下四倍于美国的土地。
面对这种情况，日本民众很难不“嚣张”，长期被美国人欺压，终于可以昂首挺胸了，因此，与此同时，日本民众开始大批涌向美国市场，花大价钱购置房产。
就拿三菱集团来说吧，它竟然花费巨资买下了纽约市中心的洛克菲勒大厦，一度势力极大，就连同时期的犹太人在财富上都比不上它。
（图片来自网络）
日本人以为这种优势可以持续保持下去，甚至认为如此高的房价永远不会跌，人们继续把所有的财富投入到土地和股票中，奢华、繁华、金钱的醉人滋味让每一个日本人都上瘾，直到房地产泡沫悄然来临……
20世纪90年代，世界上发生了一件大事——苏联解体，随着美国这个最大的对手退出历史舞台，日本的战略地位也变得不再重要。
当然，相比于被美国人有些忽视，日本的房地产经济同样存在着严重的问题，人们发现，之前只需要简单审批的贷款政策开始收紧，股市崩盘为信号，日本经济瞬间崩盘。
(日元)
房地产经济作为当时最热的行业，首当其冲受到重创，起初人们以为央行只是配合地方政策大幅收紧银根，主要目的还是为了压低大城市过高的房价。
但房价突然变得和当年的股市一样不受控制，具体表现就是该跌不跌，该停不停，就像是水坝泄洪，一路渗漏，曾经的龙床直接变成了狗窝。
我投资的房地产生意全部亏光了，而且还继续急速下跌。那些用积蓄投资的还好，最多也就什么都不亏。但你要知道，很多人为了赚钱，都是贷款投资的。现在房价下跌，个人信用危机出现，那些贷款买房的，当场就破产了，甚至负债累累。
（网络图片与内容无关）
无数企业和个人一夜之间变得身无分文，在这一轮投资中血本无归。中小企业的破产，伴随而来的是无数人的失业。这样的落差之下，谁不会发疯？结果，有人精神出现问题，有人变得偏激变态，有人无法接受这样的打击，选择结束这一切。
这次危机和房地产泡沫导致180多家银行破产，直接经济损失高达208万亿日元，更可怕的是，日本经济已经倒退了10年，1980-1990年这10年的经济发展仿佛凭空消失了。
直到现在，日本最典型的20世纪末房地产泡沫与经济危机，仍是众多学者专家研究的经典案例，很多人也曾模拟回顾，发现其中存在诸多隐患与弊端，但这些都只是微不足道的因素，真正的房地产经济崩盘的端倪，其实隐藏在时代背景之中。
（日本市区与内容无关）
3. 日本房地产崩盘的教训
其实，日本房地产泡沫的出现并非完全没有踪迹，早在房地产价格暴涨之时，就应该引起大家的警惕。投资不同于实业日本泡沫经济后的房价，任何投资品都不是保证盈利的，即便是大家喜爱的黄金，在时局稳定、国泰民安之时，也并非投资获利的最佳时机。
日本经济之所以以房地产为标志全线崩盘，是多重因素共同作用的结果，无论是内因还是外因，在这场雪崩中，没有一片雪花是无辜的。
房地产泡沫产生的原因之一是政府对经济调控时机的不敏感。
当房地产出现泡沫迹象，即房价持续上涨，人们对房地产投资热情过高，超过社会承载能力和人民群众的需要时，就要运用货币政策，从供给侧和需求侧两个方面进行调节。
（网络图片）
该减少投资的时候，要严格审核，通过利率调控、审核等进行引导，避免大规模的跟风投资行为，防止房地产市场占用过多的资金。
第二，时刻关注货币的异常升值或贬值。日本房地产泡沫时期，我们可以看到日元汇率大幅上涨，与今天“一文不值”的面貌截然不同。结果，大量外资进入市场投资，而当危机发生时，外资就会撤离。就这样，日本市场成了昙花一现，赚得不多，亏得不少。
第三，房地产投资不宜过于热情，大家可能注意到，在房地产经济不景气的时候，二手房市场却非常火爆。
（网络图片）
这是因为房价大跌，导致曾经投资的房产全部亏损，有些人还在还贷，或者用贷款还贷，为了减少损失，只能把投资房产卖掉，当初投资的越多，现在亏损的就越多。
很多人都在抱怨，早知道就不会这么冲动，但市场经济不是个人的冲动，而是发展趋势下一群人的“狂热”，被暴利蒙蔽了双眼，以为只要买买买就能轻松赚钱。
当大家都这么想的时候，房地产泡沫就出现了。为什么现在国家要对个人二套房进行严格限制呢？就是为了规范房地产市场，用高额的二套房税来抑制投机者和炒房者的购房意愿。国家这么有诚意，但很多人还是像飞蛾扑火一样涌入房地产市场。只能说，还是尽量不要被表象所蒙蔽。
（网络图片）
第四，“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。这个经验已经被专家重复过很多次，但还是有一部分人自以为总是最聪明的，总是盯着利润丰厚的行业，像赌徒一样把所有的财富都投入进去。
普通百姓的投资要分散，要顺势而为，正确看待投资问题，不要想着走捷径，赚一些自己认为是搭便车或者暴利的钱。至于如何寻找投资机会，可以多关注国家政策，什么时候银行利率上调，我们就知道了。至少现在不要大手大脚地投资，国家鼓励你存钱。
第五，整体环境踏实，以产业为主要发展方向。我们拿日本房地产泡沫来举例，当时日本人疯狂投资房地产，政府难道没看到吗？其实看到了，也给予了一定的支持，否则为什么在房地产信贷问题上那么宽松？
（日本街头人士）
通货膨胀带来的假象，让人认为有利于发展，但实际上只不过是以后必定会爆发的痈疽，尤其是在房市明显饱和的情况下，还有人对这个行业进行投资，从而忽视了其他行业的发展，把实体行业挤占得应有的贷款份额。
就像武侠小说里的残脚，一条腿极其有力，另一条腿却成了软肋和要害，所以只有整体协调，各支柱产业一起发展，打好基础，才能为后面的风险承担打下坚实的基础。
毫无疑问，利于民生、利于国家发展的产业才是关键，可惜当时的日本实在没有认识到它的价值，白白浪费了几十年的时间。
（网络图片）
结论
当灾难发生时，有人认为是外力介入，有人认为是国人短视。日本泡沫经济时代恰好给我们带来更全面的启示。从根本上讲，一个国家要想稳定持续发展日本泡沫经济后的房价，道路可以有千万条，但方向只有一个——打铁还需自身硬。
参考：
陆晓光.日本:破碎国土神话[J].新经济,2014(11):2.
梁爽.日本房地产泡沫的兴起、破灭及应对措施[J].城乡建设，2015(8):2.
吴静,蔡月晓.对日本房地产泡沫的思考[J].商业,2013(12):2.
王伟[1],邵婷[2].王伟,邵婷:密切关注日本房地产泡沫破灭的教训[J].中国工业经济动态,2017(7):4.
宋涛,游方圆.日本房地产泡沫研究述评[J].学术探索,2013(9):4.
