房地产行业去库存策略与政策变化
在中国房地产领域，需求侧去库存策略和“以旧换新”政策逐渐成为市场热议话题。尽管市场对于房地产基本面调整的理解以及一二手房库存的实际情况仍然存在差异，但对“以旧换新”政策的深刻理解至关重要。
2021年7月以来，中国房地产市场出现明显下行趋势，主要原因是政府实施了一系列供给侧紧缩政策，如“三条红线”规定、严控贷款集中度、土地供应和预售资金监管等。这些措施对房地产行业供给侧进行了深刻的结构性调整。针对市场下行压力，政府采取了一系列措施稳定市场、促进平稳过渡，包括加强信贷、债券和股权融资支持、建立城市融资协调机制、扩大保障性住房建设规模等。同时，政府从2022年起逐步放松不同城市层次的需求侧调控政策，特别是对二线城市和一线城市。这些政策调整体现了政府应对房地产市场下行趋势挑战的战略转变，从供给侧的结构性调整转向需求侧的支持和平衡，标志着房地产市场调控策略的重大转变。
放宽购买限制
2021年下半年至2023年，国内多地对房地产市场的限购政策进行了调整，尤其是三线及以下城市和部分弱势二线城市，这些城市面临的去库存压力较大，所以政策调整的目的是为了刺激市场需求，促进房地产市场平稳发展。
2023年7月中央政治局会议提出要适应房地产市场供求关系重大变化后，包括广州在内的一些城市开始实施新一轮放宽限购措施。2023年9月，广州宣布成为全国首个放宽限购的一线城市，这一举措标志着政策由供给侧改革转向需求侧管理的战略转变。
继广州之后，杭州、西安等城市也积极调整限购政策，包括全面放开限购、出台住房购置落户政策等，吸引人才，促进房地产市场活力。
虽然目前不少城市已经开始放开限购政策，但北京、深圳等部分城市仍在继续实施限购政策，这些城市或将采取渐进的方式逐步放开政策，以保持楼市平稳健康发展。
“以旧换新”政策
作为我国房地产去库存的重点政策，“以旧换新”政策已在不同城市落地实施，并取得积极成效，特别是在长三角地区的二三线城市，该政策得到广泛推行，有效促进了市场流动性，满足了居民住房需求，对房地产市场整体向好发挥了积极作用。
房地产市场去库存战略是一个涉及政府、市场参与者、购房者等多方的综合治理过程：
政府补贴与中介协助：政府通过补贴、委托中介等方式促进二手房交易，激发市场活力，平衡新房、二手房供需，优化区域房价、库存状况。
国有资本的作用：国有资本通过收购二手房，带动居民购买新房，既有助于去化市场库存，又能保持市场活跃度。
“以旧换新”政策的激励效应：该政策通过政府与居民分担成本，提高了居民换房积极性，加速了一二级房地产市场的库存去化。
江苏模式：江苏模式尤其值得关注，政府的收购行为有效去库存，同时保持了市场的流动性和活跃度。
调控土地供应：通过合理控制土地供应，调整房地产市场的供求关系，特别是销售周期较长的城市，减少土地供应，避免出现供应过剩的局面。
政府采取了一系列综合性举措，包括优化住房公积金贷款政策、分阶段取消首套房商业贷款利率下限等，缓解房地产市场压力，促进市场健康发展。随着政策逐步放松和市场预期改善，预计未来将有更多城市加入政策放松的行列。“以旧换新”等政策的深入实施，将对房地产市场整体向好起到积极作用。
问答环节
小多：你好，我是业内人士，请问政府最近对房地产行业的政策变化体现在哪些方面呢？
内部人士：小多您好。4月30日，政府宣布将协调研究消化存量房地产和优化增量住房的政策措施，强调回归去库存，把供给侧改革思路转向需求侧。这一转变预示着未来更多行业可能会采取类似的政策基调。
小多：这几年房地产调控的思路有什么变化？
内幕人士：过去几年房地产调控思路大体可以分为供给侧和需求侧两个部分。2021年下半年以来，随着一系列供给侧政策的收紧，房地产行业出现下滑。2021年下半年至2022年，政府主要以保交付为主；2022年下半年至2024年初，出台信贷融资、债券融资、股权融资等融资政策，以及城市融资协调机制、三大工程等稳行业政策。需求侧政策相对较少，主要采取因城施策的方式，总量政策也集中在供给侧。
小多：过去三年政府在房地产政策上更注重哪方面？
业内人士：过去三年政府在房地产政策上更多注重投资和实物量，而不是销量和价格。政府认为房地产出现一定程度的下滑是可以接受的，但投资和实物量的下滑需要确保平稳。
小多：430政策之后，政府对房地产调控的思路发生了哪些变化？
业内人士：430政策之后，政府开始从强调供给侧调控转向需求侧调控，这个转变特别明显。政府明确提出要开始去库存、严控土地供应，这意味着从强调供给侧的投资逻辑转向注重需求侧稳房价的目标。
小多：去库存阶段对房地产行业的考核指标有什么影响？
业内人士：去库存阶段，政府考核指标由过去以投入或实物量为主，转变为以去库存目标完成情况为主。自然资源部设定的城市去库存周期控制在18个月以内的KPI更加明确，为政策落实提供了量化的考核标准，要求政府积极实现这些目标。
小多：当前房地产行业由供给侧转向需求侧的趋势体现在哪些方面？
业内人士：这一趋势体现在政府决策层面，政策由稳投资转向稳房价，更加注重去库存。这一转变意味着，北上广深等高线城市的限购政策正在逐步放松。未来，限购政策也将逐步放松，或将推出购房结算等政策，重塑核心城市作为全国行业标杆的地位，促进量价平稳增长。
小多：为什么说以旧换新是当前房地产市场的重点政策？目前实行的以旧换新政策主要有哪三种？
内幕人士：以旧换新政策被认为是一项必要且关键的政策，尤其是在去库存阶段，它能有效帮助政府整体改善房地产市场，通过市场化行为去掉一手房和二手房的库存。相比于补贴、助售等其他去库存政策，政府收购模式不仅通过政府收购居民二手房，还能引导居民购买新房，达到盘活整个市场的目的。目前以旧换新政策主要有三种，第一种是政府在卖旧买新过程中给予补贴，但依然是市场化行为；第二种是政府委托中介机构帮助出售旧房，同样以市场化为主；第三种是政府收购模式，即政府国有资产平台收购二手房，并给予现金或房票，引导换房者购买新房。这是完全是政府最终购买权的行为，不是市场化行为。
小多：政府收购模式目前在哪些城市实行，有什么特点？
内幕人士：政府收购模式已于2023年3月起在太仓、郑州、南京、连云港、无锡等多个城市实施。该模式下，地方政府作为最终购买者，直接收购居民二手房，并提供现金或购房券等方式鼓励居民购买新房。相比前两种市场化模式，政府收购模式具有政府出资、市场调节的特点，与国家队入市类似。
小多：目前新房和二手房的库存情况怎么样？
知情人士：虽然目前一手房库存绝对值有所下降，但去库存所需月数却增加了20%，说明一手房的库存问题相对较小；而二手房的库存问题则比较严重，尤其是北上广深等重点城市，二手房库存绝对值和相对值都在上升，这是未来一段时期去库存需要解决的重点问题。
小多：二手房库存问题为何更加突出？
业内人士：二手房库存问题之所以突出，是因为二手房房源数量不断上升，使得成交量增加与价格降幅收窄之间的传导效应减弱，甚至一段时间内价格环比降幅扩大。因此，在当前环境下，去库存不仅需要关注一手房库存，也需要解决二手房库存问题。
小多：以旧换新政策相对于普通政策有哪些优势呢？
业内人士：以旧换新政策有两个显著的优势，一是可以同时去化新房和二手房的库存，特别是在政府收购模式下，政府不仅用资金收购二手房，还引导居民购买新房，有效盘活了整个房地产市场。二是相比其他政策，以旧换新政策可以更全面地解决目前市场库存积压问题，尤其是二手房的库存问题。
小多：江苏政府收购模式如何促进二手房去库存、房地产流动性恢复？
内幕人士：江苏政府收购模式下，政府先收购二手房存量，将其转化为保障性住房，居民用现金或房券购买新房。这样一手房和二手房的存量同时减少，交易链条重建，房地产流动性恢复。这一模式比青岛、重庆收购商品房的做法优越，因为它有意无意地把居民也包括进去，要求国房平台收购的旧房总价不超过居民购买新房总价的50%到80%楼市去库存新政，这意味着居民可能需要承担一部分资金。这不仅有助于二手房去库存，还能调动政府和居民的积极性，在供需两端都实现了政策目标。
小多：以旧换新政策如何发挥全局性作用，扭转需求侧的颓势？供给侧政策如何与需求侧政策相互配合，共同推动市场调整？
内幕人士：需求侧政策主要体现在高级别城市限购进一步放松，以及以旧换新工具的应用。以旧换新政策中，政府收购模式优势显著，可以实现二手房去库存，尤其对于二手房去库存效果显著。同时，政府、国有资本平台共同参与，调动了各方积极性。相比之下，青岛或重庆等城市的收购模式只涉及政府，居民参与程度相对较低。因此，以旧换新政策是一个可以力挽狂澜的全局性需求侧政策，对未来市场的供需影响显著。供给侧政策方面，自然资源部要求去库存周期36个月以上的城市停止供地，去库存周期18个月以下的城市维持正常供地节奏楼市去库存新政，18至36个月之间的城市需盘活土地减少土地供应。这一政策自今年430政治局会议开始实施，每三个月会向自然资源部汇报一次，考核结果纳入地方政府政绩考核体系。这表明未来特别是730阶段，地方政府的土地供应量可能进一步减少。这一系列政策旨在通过积极主动的举措，引导市场主体了解未来的供需形势，从而达到去库存、稳定房价的目标。
小多：当前市场对于房地产基本面的调整幅度有哪些不准确的认识？
内幕人士：目前市场对房地产基本面的调整幅度存在三个不准确的认知。首先，在量上调整幅度的认知比较准确，如销售面积累计下降49%，施工面积累计下降62%。但对房价调整幅度的认知则比较模糊。投资者和房企普遍认为全国房价跌幅在20%左右，但实际情况可能更加严重。一线城市房价跌幅已经达到25%，二线或者三四线城市房价跌幅预计达到35%，甚至一些低线城市房价跌幅超过40%。这些数据都表明，市场对房价跌幅的认知存在明显偏差。
小多：我国房地产市场是否已经见底？房价和施工面积的下降幅度是否接近其他存在房地产泡沫的国家？
业内人士：是的，根据统计和国际对比，在经历了较大的下滑之后，我国房地产市场已经达到了房地产泡沫国家施工面积和房价平均最大下滑幅度31%左右，调整周期大概在5年左右。当前我国房地产市场下滑幅度已经接近或者达到国际平均水平，这意味着可能已经到了底部阶段或者之前的大幅下滑过程已经完成，未来可能出现下降趋势或者逐步触底反弹。
小多：经过深度调整，我国房地产市场出现了哪些底部信号指标？
内幕人士：首先，房贷负担率回调至57%，回到2013年和2016年初的低点，二线城市房贷负担率也大幅下降至26%，接近前几个周期的极值。其次，一线城市租金回报率小幅上升，二线及以上城市租金回报率超过2%，与十年期国债收益率差距进一步缩小，预示房价可能进一步下跌，甚至利率或房贷利率可能出现进一步下降。最后，千人开工套数明显低于日本、美国同城镇化阶段的水平，意味着我国房地产市场出现明显的底部信号。
小多：政策方面，政府做出了哪些改变？在基本面和政策变化的影响下，未来房地产市场的走势会如何？
内幕：政策由供给侧转向需求侧，去库存工作持续推进，形成KPI考核机制。同时，高等级城市限购政策有望进一步放松，以旧换新技术实施值得关注。基本面方面，我国房地产市场深度调整，量价与国际泡沫国家较为接近，同时租金回报率、房贷负担率、千人开工套数等底部信号均已出现。在政策利好和基本面触底反弹的双重作用下，未来房地产市场向上空间较大，虽然幅度可能不大，但需要非常长的时间。基于优质产品力的筛选标准，A股市场推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展，港股市场推荐华润置地、建发国际、中海地产。同时，可关注绿城管理、北科置业等物业公司，但仍需关注政策和基本面的变化以及二手房市场的发展。
小多：感谢您的深入分析，这对我们的观众来说非常宝贵。
知情人：我能说的都说了。
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