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介绍
降低首付只是第一步，未来两三年，房地产政策的暖风不会停。
在不限购的城市，首付比例最低可到20%，二套房最低30%，房地产市场回暖政策或将持续两三年。
昨日，人民银行、银监会发布通知，在未实施“限购”的城市，首套住房商业性贷款最低首付款比例原则上为25%，地方政府也可适当下浮5个百分点。对拥有1套住房且尚未结清相应购房贷款的居民家庭申请商业性住房抵押贷款，最低首付款比例调整为不低于30%。
总体来看，预计一季度楼市将迎来一轮密集的政策宽松，上半年楼市仍将延续上涨趋势。不过，也有分析人士表示，不降息，对购房者的实际刺激可能有限，政策效应可能更多地体现在一二线城市。
此外，央行此次推动资金流向实体经济的意图明显，预计未来还将推出加大地方政府债务置换、增加赤字等一系列提升资金风险偏好的举措。
专题文章/广州日报记者 李景轩 潘宇
昨日，中国人民银行、中国银监会日前发布《关于调整个人住房贷款政策的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，在未实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房商业性个人住房贷款最低首付比例原则上为25%，局部地区可下浮5个百分点。
同时，对拥有1套住房、尚未结清相应住房贷款的居民家庭，其申请商业性个人住房贷款购买普通住房改善居住条件的最低首付款比例调整为不低于30%。
“限购”城市房贷政策不变
《通知》明确，对实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策仍按原规定执行。
《通知》要求，银行业金融机构应结合省级市场利率定价自律机制确定的最低首付比例要求和本机构商业性个人住房贷款发放政策、风险防控等因素，根据借款人信用状况、还款能力等合理确定具体首付比例和利率水平。
通知还要求加强住房金融宏观审慎管理，人民银行、银监会派出机构要加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳定性等指标的监测分析和评估；督促省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化和地方政府调控要求，及时调整辖区内商业性个人住房贷款最低首付比例，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。
推动资金流向实体经济
近期中央领导层频频表态房地产行业将以去库存为重点，强化了市场对宽松政策的预期。地方层面，各地区纷纷出台促进房地产行业健康发展的指导意见，规划房地产行业发展，并出台财政补贴、放松限购等各项利好政策。
民生证券认为，降低首付比例将给实体经济注入“水”，强化金融机构对实体经济的信贷衍生。首先，买房是一个信贷创造的过程，降低首付比例会促使住户部门加杠杆；其次，房价上涨可以发挥金融加速器的作用，也能促进信贷衍生；最后，房地产去库存、上下游产业链的拓展也是一个加速信贷创造的过程。
“这是通过居民加杠杆来去掉房地产行业的库存。首套房首付比例由30%降至20%，意味着居民购房杠杆率由3.3倍提高到5倍。从政府、企业、金融机构、居民四张资产负债表来看，居民杠杆率最低，财务状况最健康。在政府、企业、金融机构全线降杠杆的背景下，唯一可能加杠杆的就是居民。”华夏银行(600015,股吧)发展研究部策略室负责人杨驰认为，该政策对促进农民工市民化、化解房地产高库存都会起到一定的促进作用。考虑到股市低迷，信托、P2P领域风险较大，部分资金出于避险会重新投入房地产领域。
除了房地产去库存，分析师预计还将出台地方政府债务置换、增加赤字等一系列提升资金风险偏好的措施，引导流动性流向实体经济。虽然债市牛市逻辑未变，但建议等待更好的投资时机。
政策解读
降低购房门槛有利于房地产去库存
融360分析认为，该政策一旦出台，能够强烈刺激目前持有现金、等待入市的购房者，将极大促进楼市有效需求扩大、稳定房地产市场。
此前，中指院公布的数据显示，全国房地产整体库存约63亿平方米，按照近三年平均销售速度计算，消化这一库存需要五年时间。中央多次呼吁“去库存”，此次政策出台，被不少业内人士解读为“去库存”的“大招”。
“降低首付比例，会减轻购房者的购房成本负担。对于想要改善性住房的购房者来说，以前需要先还清首套房才能拿到三成首付，现在则不用还清，还能享受三成首付比例的政策关怀。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从省钱的角度看，这项政策出台后，对于购房者来说，过去购买一套总价100万元的房子，需要的首付是25万元，而现在首付已经降到20万元。从某种程度上来说，购房成本中的5万元可以通过抵押贷款分摊到后续的商业银行贷款流程中，也就是在20年、30年的贷款期限内偿还。这种降低首付比例的做法，确实能降低购房者的购房成本。
易居研究院副院长杨红旭在微博上表示，降低首付门槛有利于刚性需求和首次装修需求入市，特别是对于收入较高但存款不多的年轻人和年轻家庭，因此这一政策刺激了普通住房的需求。
中原地产首席分析师张大伟表示楼市去库存新政，房地产政策的进一步放松、首付比例的调整，将有助于刺激2016年上半年房地产市场的持续回暖。
英大证券首席经济学家李大晓评价称，这是支持合理住房消费的利好政策，对促进房地产市场平稳健康发展将产生积极影响，对稳定房地产市场、去库存有积极作用，为地产股提供重要支撑，对股市稳定也具有重要意义。
利率未降，实际刺激作用有限
目前正值农历新年，各大银行房贷政策逐步收紧，各大房地产项目即将收官，这一利好政策究竟能给楼市带来多大的提振，还有待进一步观察。
张大伟认为，从根本上来说，这个政策并没有解决房地产需求的根本问题，“对购房者来说，贷款利率并没有降低，降低首付反而增加了贷款压力。”
其认为，与此前政策相比，部分城市首套房首付可降至20%，另外，如果第二笔贷款还未还清，首付可降至30%，但预计商业银行将有所区别对待。对于购房者来说，新政策实际影响不大，但从心理层面看，将刺激一波需求入市。
但从市场现实来看，这部分其实刺激购房者入市的数量是有限的。
楼市展望：二线城市将成为新政策主要影响区域
数据显示，虽然“金九”不及预期，但从2015年四季度到今年1月份，住宅市场成交量明显回升，市场成交水平维持高位。成交量全面回暖带动全国房价呈现上行态势，楼市迎来暖冬，尤其是一二线城市整体上行趋势明显。
中原地产监测的21个城市数据显示，1月份二手住宅成交面积较去年12月同期增长2%，一线城市增长4%。无论从新盘认购率，还是二手房成交走势，都可以看出购房者入市意愿还是很强的。
记者还发现，政策赋予地方政府调整信贷政策的自主权，允许其根据去库存方向和信贷资源实际情况，主动调整首付比例。不过，对于一线城市的购房者来说，首付比例降低的难度较大。
“政策继续放松，但效果仍只体现在一二线城市。一线城市虽然有限购措施，且不执行新首付政策，但心理影响很大。二线城市将是受新政策影响的主要区域。预计未来各地都会出台不同程度的政策去库存。总体来看，房地产市场有望在一季度迎来一轮密集的政策放松。”张大伟表示。他预计房地产市场将延续2016年的良好开局，整个上半年市场都将延续上涨趋势。也有分析师表示楼市去库存新政，一旦政策全面落地，对库存较高的三四线城市房地产市场也将产生良好影响。
杨红旭还认为，未来还会有其他宽松政策出台，进一步促进楼市回暖，2016年全国楼市仍将持续回暖。
政策预期：楼市回暖政策不会停
民生证券研究所宏观研究员朱振新表示，去库存是供给侧改革的重中之重，刺激房地产合理需求是去库存的重中之重。降低住房公积金首付比例后，降低一般性贷款首付比例也是顺理成章的事情，不排除进一步下调。未来两三年，房地产政策暖风不会停。一方面去库存压力还在，另一方面房价整体上涨风险几乎不存在，政策放松空间很大。接下来就等着交易环节税费的进一步调整（放宽征收标准、改变征收方式）、住宅标准的调整、保障性住房以租代售、全国住房银行的成立等。
“未来限购城市的房贷首付比例还有可能进一步调整，但部分城市的限购政策暂时不会取消。”一位商业银行人士昨日接受广州日报记者采访时表示。（广州日报）
