5月4日，一则关于1993年女孩管理400栋建筑的故事在网上疯传。
炒作、套路、贫富差距、别有用心，众多负面评论接踵而至。抛开情绪，27岁就能有这样的成就，你羡慕吗？一个普通家庭的大学生，打拼7年，有机会实现这样的人生吗？再深入思考一下这个行业，二房东长租公寓是一门好生意吗？如果这是一门好生意，这门生意能不能复制？如果是你，你能做吗？
我把这件事转发给很多朋友，包括房地产和投资界的朋友。大多数人都表示这绝对不是事实。即使事后受害者澄清说，他拥有超过10处房产，其余的房产由受托人管理，也很少有人相信。少数持怀疑态度的朋友也认为，这背后一定有什么未揭露的事情。
所有不符合常识的事情背后一定有什么不为人知的故事。Bipolar Analyst 查了一下，发现这个叫 Reddy 的女孩显然持有以下三家公司：祖沃尔信息技术（广州）有限公司、迪家公寓物业管理（广州）有限公司、迪家物业投资发展（广州）有限公司。关于祖沃尔这个品牌查到的信息是，它从事短租和民宿业务。Airbnb 上只有 4 套房子，评论很少。
长租部分应该是一个名为狄家房产的项目，打开从去年9月份开始就很少维护的狄家房产公众号，可以看到大部分功能都在维护中，无法使用。
通过减租活动的入口，可以进入创始人蘑菇租房的入口。我对这个应用不是很熟悉。在移动端广州白云区龙归房价，可以看到几百套房子，在PC端，可以搜索到属于这个楼盘的5套房子。我们利用这些现有的数据，做一些计算。
房源信息显示，大部分房源位于广州市白云区龙归下良村一带，移动端展示的房源中，最便宜的也要380元每套，月租1000元以上房源仅有77套，主力户型面积在20-30平米左右。
由此可以看出狄家主要在城中村打造低价公寓，据不少网友反映，这一区域很多房产都是小产权房。
那么，这里的出租生意到底值不值呢？PC网数据显示，狄家五套房子总面积125平米，月租金3549元，每平米月收入28.392元，每平米年毛收入340.7元。
根据网上查到的信息，该区域面积55-90平米的小产权房售价大概在19.8-31万元/套，近似价为3440元/平方米。
不考虑空置率，一套房产的毛租金收益率在10%左右，网上用广州一般大户型房源来算收益率并不客观。
从这个角度来看，似乎更加合理。
共有400栋楼，1.2万余套公寓，平均每栋30间房，按照25平米一套，每平米售价3440元计算，中档楼售价仅为258万元。
虽然考虑到长租公寓40%-50%的空置率，我们有理由相信这位姑娘投资并持有的房产不会是市场平均价格水平，所以从收益率的角度来说，借力持有10栋以上楼盘是完全有可能的。
双极分析师见过好几个30多岁的炒房者，每个月炒房收入上百万。如果你有足够的勇气，27岁拥有10多栋楼，还能收租金，也不是不可能。你敢尝试吗？我可以做到，但这到底是一门好生意吗？
很多年轻人都希望拥有一套属于自己的房子。但这真的是一块美味的蛋糕吗？这些房子之所以看起来毛收入很高，是因为产权存在问题，所以房价很低。
类似情况在海外还有很多，比如一位双极分析师就曾在神户看到一套总价20万的公寓，毛租金回报率大概在18%，扣除各种税费后，净收益差不多有10%。
但该单位产权是老旧租赁，2034年到期，到期后问题若得不到解决，14年后净利润只有40%。从目前的案例来看，广州对小产权房拆迁政策比较严格，如果小房东不是本村户口，那就看她后续的措施了。
那么，如果脱离小产权房的高租金回报，这还是一门好生意吗？如果是自有物业，在国内的租金回报率和贷款制度下，确实很难实现。
从租金回报率来看，国内住宅物业的年化租金收入根本无法覆盖融资成本；从贷款体系来看，并没有像国外只付息贷款那样的只付息贷款方式广州白云区龙归房价，单纯通过租金不可能产生良好的现金流。
唯一的出路就是采取租金+房价升值+证券化或者消费金融的模式。但目前，就连在房源方面最有优势的长租公寓品牌，也纷纷落后、放弃、转型。
如果你是二房东呢？从表面上看，二房东作为一种需要资金较少的方式，似乎是资金较少的年轻人可以选择的方向。在短租民宿领域，我确实见过不少赚钱的朋友。不考虑规模，我身边就出现了年化收益50%-80%的案例。
但蒙受损失的也不乏其人，去年即便没有疫情影响，也曾听人说过“再开民宿，就成孙子了”。
今年受疫情影响，短租市场一片混乱，长租公寓领域，2018年以来，二房东模式的各大品牌几乎每周一都会爆发。
激烈的行业竞争，让依赖资金错配、融资、消费金融的各类参与者陷入资金短缺的边缘。这些名字的背后，是被骗无门的租客和房东。到底是谁在损害中国的长租市场？
为何一个被国外无数大公司验证过的成功模式，在中国却走进了死胡同？所有环节都因高房价而陷入了不可回头的境地。
房租能涨吗？涨了，没房的年轻人还能租得起房吗？房价能降下来吗？对很多房主来说，宁愿让房子空置，也不愿忍受房价下跌。
租不租！租客和房主都痛苦。
放宽房贷？给长租公寓模式一点喘息空间？不敢！房地产的疯狂造富必将催生出这股“钱潮”，推高房价。
在中国，大规模长租公寓已经成为一场赌局。
有什么办法可以打破僵局？空置税似乎是一个选择？但地方政府真的愿意收吗？大多数房主真的愿意收吗？
长租公寓？这个市场不值得。
