全国40个直辖市、省会城市和计划单列市中，2015年新建商品住宅平均价格出现下降的城市仅有呼和浩特、大连、温州、广州、三亚、重庆、西宁等7个城市，其中降幅最大的是温州，为-8.8%。
主要特点是：限购政策环境下，深圳、上海、北京领涨并带动全国；一线城市涨幅快于二线城市，二线城市涨幅强于三四线城市；城市间出现分化，多数上涨，少数下跌，涨幅大，跌幅小；去年下半年和今年1-2月增长较快，是增长的主要时期。
此轮房价上涨的原因是：政策回归常态化、常规化，从“抑制房价投机”到“稳定住房消费”，执行良好；去库存、去产能、降低首付、下调利率、大部分城市取消限购，成效明显；土地供应连续多年大幅下降，地价快速上涨；货币宽松、财政赤字趋势重现；中期被抑制的住房需求得到释放。
说白了，中国房价多年来持续上涨的主要原因，不是开发商没有道德血脉，也不是普通百姓不理性消费，而是需求旺盛、中国宏观经济形势、城镇化和二胎政策放松、货币发行过度、财政赤字、土地供应紧张稀缺等因素。
3. 房地产行业仍处于“黄金时代”
近年来，甚至一些房地产行业的“大佬”都表示，房地产行业已经从“黄金时代”步入“白银时代”，因为房企库存增加、成本上涨、利润下滑、拿地难、转型阵痛、经营艰难、资金链断裂、企业倒闭频发。其实，这只是房企生存发展环境的一个方面，并不是全部。
整个“十二五”（2011-2015年）期间，房地产三大指标均攀升至历史新高。2015年投资和商品房销售金额创历史新高；2013年商品房销售面积创历史新高。房地产行业在满足城镇居民住房改善要求、调整产业结构和重塑城市形态、为国家财政税收贡献、满足国民投资性房地产财富需求等方面发挥了不可替代的重要作用。发展规模是前几年的数倍。怎么能说今天不如过去呢？
目前房地产开发企业仍有10多万家，从业人员270多万人，而2006年分别为5.6万家和151.6万人。房地产企业数量和从业人员数量一直在增长，这是那些看淡房地产、妖魔化房地产的人做梦也想不到的数字。如果再算上规划、设计、中介、代理、物业、金融、互联网等产业链服务环节的企业和从业人员，这个数字就更加惊人了。
房地产开发公司数量为什么越来越多？简单来说就是开发规模大大增加。为了方便企业之间的合作、并购、退出，现在新建一个房地产开发项目，成立新公司是常有的做法。房地产公司的数量、从业人员数量都大大增加。怎么能说今天不如从前呢？
我国房地产行业一直处于良性竞争、互动发展的局面。房地产行业仍处于黄金时代的另一个重要原因是市场集中度不断提高，强者愈强，洗牌加速。我国前四大房地产开发商的销售额已达到全国市场份额的10%左右，前十家开发商的销售额占全国市场份额的17%，占房地产500强总销售额的37%，前百强开发商的销售额占全国市场份额的32%。难道万科一年销售几百亿、几百亿元的时期是它的黄金时代，去年年销售额突破2600亿元的时候，它就进入了“白银时代”？
中国房地产行业是否还处于黄金时期，要看投资规模、建设规模、销售额、企业数量、从业人员数量及增速，以及市场集中度、利润率、税收贡献规模及占比等主要指标。近年来，中国房地产行业和大型品牌房企的主要指标普遍好于我国宏观经济，好于国内其他行业，也好于世界任何一个国家的房地产行业。尽管存在妖魔化、污名化的不良风气，但中国房地产行业仍然处于发展的黄金时期。
4.市场分化是重要特征
当今中国房地产市场的一个重要特点，就是不同区域、不同城市、不同项目、不同企业之间存在着不均衡、高度差异化的特征，而且这已经成为新常态。这与我国各地产业结构、人口流入、城市能级、生态环境等差异高度相关，差异化是正常现象。总体情况是，北上广深四个一线城市优于40个重点城市（直辖市、省会城市、计划单列市等）平均水平，40个重点城市优于全国平均水平，三线城市（300多个地级市）、四线城市（2000多个县级市）低于全国平均水平。2015年，40个一二线城市全年房地产投资占全国的55%；新建商品住宅销售额约占全国的56%；销售面积约占全国的39%。
5. 房地产库存减少
库存有三种理解方式：第一，有竣工验收后还未出售的在售商品房，现在有71853万平方米，全国市场还有7个月左右可以销售，是成品。第二，有房屋施工面积，全国共有73569.3万平方米，这些面积有的已经销售出去，有的已经批准销售但还未销售，有的还未批准销售，是正在施工的半成品，可以分五年以上时间，竣工后逐步推向市场。由于在建项目有相当一部分已经提前销售，所以这部分不能完全反映为库存。第三，有36638万平方米土地出租后待开发，按平均容积率2.5计算，就是9-10亿平方米的可建建筑。这里只有土地库存（储备），没有建筑库存。如果全部完成，也只够市场销售十个月。
综上所述，大口径全国商品房库存90亿平方米，包括竣工待售、在建、未建三种库存，但这其中绝大部分都不是真实库存；中口径库存80亿平方米，主要是在建和待售，并不全是真实库存；只有小口径71853万平方米才应该属于客观真实的竣工未售出的商品房库存。这个量并不大，消化周期也不长。现在大家对商品房库存的认识过于严重和夸大了。现在我国城镇居民购买的商品房中，只有四分之一是现房，而四分之三是预售商品房。在以新建商品房为主的市场，以预售房交易为主的楼市，轻易武断地说商品房供大于求、严重过剩北京协成房地产经纪有限责任公司，是不符合客观实际的。
还有一种观点认为，空置的有产权商品房，只要不被使用，也属于存量。这里实际上讨论的是全社会住房总存量的利用率。只是需要指出的是，在任何国家、任何历史阶段，空置住房主要都是过剩的，是社会住房维护、周转、备用等所必需的。
目前，一线城市大部分商品房几乎无库存，相当一部分二线城市库存问题并不严重，三、四线城市中，并不是所有城市都库存量高。
六、境外投资
进军海外房地产市场，是中国企业抓住历史性发展机遇期的鲜明体现，源于经济全球化和国际分工的发展现实，也源于我国经济实力迅速增强、融入国际的自然要求。中国企业进军海外房地产市场，对于中国企业的转型、产业发展、商品和资本乃至产业输出，对于我国与投资国经济关系改善和人员交流，对于学习其他国家成熟先进经验，利用其他国家经济资源，对于促进我国自身的改革开放，都具有深远而重大的里程碑意义。
从地区分布来看，除香港外，近期中国内地房地产行业对美国、欧盟和澳大利亚的净直接投资占比较高。总体来看，香港房地产市场对中国内地投资者的吸引力在下降，而美国和欧盟房地产市场对中国内地投资者的吸引力近两年快速上升，澳大利亚的吸引力仍维持在原有的高位。
《中国海外房地产投资追踪》统计的2015年中国海外房地产投资35起案例中，投资美国11起，投资欧盟9起（英国4起、法国3起、比利时1起、意大利1起），投资澳大利亚6起，投资亚洲6起（马来西亚2起、韩国2起、日本2起），投资加拿大2起，投资拉美国家1起。其中，美国、欧盟、澳大利亚是最具吸引力的国家或地区。
海外房地产投资的物业类型大致可分为两类：一类是土地购买及开发（含改造），开发项目涉及建设住宅（公寓）、写字楼、酒店、度假村、城市综合体等；另一类是购买成熟物业，包括写字楼、酒店、商业零售、物流地产、养老地产等。2015年，中国海外房地产投资超过1亿美元的35起案例中，土地购买及开发19起，成熟物业购买16起，涉及直接投资金额分别为99.9亿美元和95.2亿美元，土地购买及开发和成熟物业购买各占近一半。
成熟物业购入中，写字楼购入案例数和投资金额最多，涉及直接投资金额34.8亿美元，占成熟物业总投资额的36.6%。
目前，在海外房地产市场较为活跃的中国企业，从公司性质上大致可分为三类：房地产开发商、保险公司、投资公司。例如，房地产交易中介咨询公司莱坊（Knight Frank）最新统计数据显示，西方一线房地产项目的20家最大中国买家中，有14家是房地产开发商，6家是保险机构和主权财富基金。从投资物业类型上看，房地产开发商主要购买土地进行开发，而保险公司和投资公司则多选择购买成熟物业。从地域上看，国内房地产开发商的海外足迹集中在北美、澳洲、欧洲、亚洲四大洲的热门城市。
七、政策分析
1. 推广区块系统
2月21日，中共中央、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设和管理的若干意见》，其中规定“今后我国新建居住区要推行街区制，原则上不再建设封闭式居住区；已有居住区、单位大院要逐步打通，内部道路要实现公共化。”
“街区制”推行引发热议的原因在于，这一问题从未列入人大和政府议程，也未进入社会舆论，因此显得突兀；其次，相关部门针对这一内容的推出，并未做事前的协调、解释准备，因此显得仓促，难以平息议论；最后，“街区制”虽然从规划和现状来看具有先进性和科学性，但与现行《物权法》、《房地产法》中确认土地使用权流转、保障使用者利益的规定存在冲突，在未来的实践中，这一政策只能对新建城市社区、项目产生引导和制约作用，对既有社区难以具有普遍意义。
2.链家与首付贷
在这一轮房价快速上涨的背景下，媒体将矛头指向首付贷等所谓“金融杠杆”。一时间，首付贷似乎成了推高房价的罪魁祸首，以调控房价的名义叫停首付贷也成了“理所当然”。事实上，首付贷并不具备引发金融系统性风险的能量。
必须承认，以链家为首的一众房产中介公司在推广首付贷过程中，存在中介失职、财务违规等问题，并出现多起后果恶劣的案件。但首付贷这类房地产金融服务也是市场发展过程中的一种服务创新，而且发展也不过三年，并非房价上涨的罪魁祸首和替罪羊。首付贷规模很小，占总交易额的5‰以下，更不存在耸人听闻的上千亿；首付贷的客户以换房客户为主，且八成以上的客户在三个月内还款，说明这是一种解决客户卖旧房、买新房时购房资金时间差的短期过桥贷款；首付贷的相关流程和要求也比较严格。一手房市场的金融机构都会要求开发商提供类似的担保服务，且通常要求在房屋交付前偿还贷款，因此非置换消费者一般不会选择首付贷款。
此次房价过快上涨是多重因素共同作用的结果，目前推出的首付贷款实际上是一个不合格的“替罪羊”。政府应承担更大责任，做好以下工作：
规范市场交易秩序，严禁一手房预售、改名等投机行为，加强二手房经纪人中介活动监管，最大限度减少因投机行为引发的房价上涨；增加市场供给，缓解供需矛盾，一方面加快发放预售证推出新房，另一方面加快住宅用地出让北京协成房地产经纪有限责任公司，改变房企土地供应不足的预期；坚持专业舆论引导，不把个别房价上涨现象当成市场普遍情况报道，而是要对一些项目虚假销售、中介机构欺骗行为进行曝光和揭露，让市场更加透明。
3. 房产税
上海、重庆正在试点征收商品房房产税。尽管房产税尚未被证实对抑制房价有任何作用，但这两座城市似乎在无限期地推进试点。房产税在全国范围内引发了极大的热议，全国人大最终决定将房产税立法列入立法计划。然而，从去年开始，全国人大披露的一系列信息似乎证实，列入房地产计划的正是房产税。
物业税和房地产税的区别很大，前者是指对房屋所有者征收的房产税，是单一税种；后者是指与房地产行业相关的各种税种的体系。现在媒体上关于物业税和房地产税的信息披露和解释比较混乱，房地产税的立法比单一税种的立法更加复杂，时间也更长。
如果全国人大对房地产税的立法进行研究、论证和起草，而不是仅仅对房地产税的立法进行研究、论证和起草，那么可以推断，我国全面推行房地产税在中短期内尚无法实现。
4.营业税转增值税
我国目前实行增值税与营业税并存的流转税制。随着社会分工的细化，增值税与营业税并存导致的重复征税、纳税成本高等问题日益凸显，不利于专业化分工和服务业的加速发展，亟待改革。服务业营业税改增值税改革于2012年初启动。尚未完成营业税改增值税改革的行业有建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业。
在制造业基本完成营业税改增值税改革后，国家原计划于2015年完成房地产行业的“营业税改增值税改革”，成为“十二五”期间财税立法和监管的收官之作。但由于房地产行业所属的现代服务业远比制造业复杂，且房地产行业生产的商品房生产周期特别长，“营业税改增值税改革”的难度和细致程度超出了决策层的预期。因此，房地产行业营业税改增值税改革工作被推迟到“十三五”开局之年2016年，现暂定于5月1日起实施。
增值税改革中房地产行业关注的主要问题：
第一是税率，应该选择几级呢？
第二是贷款利息进项税抵扣，贷款利息占房地产开发成本的2%-6%，可以抵扣多少呢？
三是老房地产开发项目的过渡政策。在确保风险可控的前提下，是否会出台一定期限的过渡政策？比如可以实行简易征收，缴纳5%，房地产进项税不能在下一阶段抵扣。
四是土地成本进项税抵扣。土地出让金不征收营业税。房地产行业有特别规定：纳税人销售购置的房地产，转让取得的土地使用权，应按销售所得总价款减除购置房地产原价和土地使用权原价及附加费用后的余额，实行差别纳税。土地出让金占房地产开发项目总成本的35%，一线城市部分项目高达70%，如果不允许抵扣，房地产开发商的税负会加大。
如果把土地成本纳入抵扣，有两种方案：一是收地再抵扣；二是虚拟抵扣。如何选择？
五是税收定位问题，要综合考虑税制规范、企业核算便利、地区间收入均衡等因素，如何解决？
第六，预售收入与成本匹配问题。预售情况下，一般是先有收入，后有成本，前期会出现销项税大于进项税，后期又会出现进项税大于销项税，会出现大量进项税留存，甚至出现长期留存，该如何计算？
第七，无偿提供的市政配套设施能算销售吗?按照城市规划要求，企业在取得建设用地时承诺无偿提供医院、学校、变电站、保障性住房、道路等公共配套设施。
8、转让租赁试点前房地产将出台过渡政策，可选择简易征收。
第九是不动产扣除。各类企业购置不动产的支出占企业成本的比重较大，不动产如何扣除对财政收入和下游企业税负影响重大，需综合考虑财政承受能力、增值税改革目标和企业税负变化等因素，研究不动产扣除政策。扣除范围：新建不动产与存量不动产？扣除方式：一次性全额扣除还是按比例分期扣除？扣除依据：不动产净值还是原值？
十、增值税与土地增值税的关系，如何衔接、调整？
解决和明确上述十大问题绝非易事，特别是在新税种要求低于原有税种的情况下。
李战军：北京中方研技术服务有限公司首席研究员
