近期一线城市房价的飙升，很大程度上是由于政策与现实的脱节，因此很难持续。
经过一段相对低迷的调整后，我国房地产市场近期呈现快速分化态势，一线城市房价出现新一轮暴涨。特别是今年以来，连续几个月环比价格年化率与同比增速大致持平，表明一线城市房价已经暴涨，如果不加以调控，很可能面临失控的风险。
此轮少数大城市房价上涨，有供给和需求双重推动。
先说需求。首先，近年来政府实施稳健宽松的货币政策，为房地产行业的复苏提供了相对良好的货币环境和资金条件。去年股市波动后，大量资金寻求新的投资机会，楼市成为投资者增值资产的重要选择。随着房价快速回升，行业机构纷纷联手互联网金融平台推出新的金融工具，释放需求增长效应。
二是近年来有关部门推出一系列宽松刺激措施提振楼市，在房贷、公积金、营业税、证券化等方面系统性出台优惠政策房地产供给，大幅降低居民购房交易成本，提高房地产投资融资杠杆水平。
三是受大城市对房地产购房投资的“虹吸效应”影响房地产供给，一线城市房地产需求增速明显高于全国平均水平。
从商品房供应链基础环节的体制机制特征看，土地供应环节的垄断制度和相对僵化、滞后的行政监管，应是本轮少数大城市房价上涨的关键供给侧推手。
当前，我国宏观经济双调节处于最后的筑底转折阶段，楼市回暖对经济稳中向好应有积极作用，但近期房价过快上涨，很大程度上是因为政策与现实脱节，因此难以持续。
应对新一轮房价上涨，需要标本兼治。短期政策需要从供给侧和需求侧两个方面抑制房价上涨。需求侧需要改变近年来房地产刺激政策频出的状态，近期国家不会再出台新的行业刺激政策。需要客观认识互联网金融的潜在收益与风险，切实加强对房地产融资的审慎监管，防范新的金融风险。货币政策需要更加注重宏观审慎原则，避免过度宽松助长资产泡沫。
供给方面，要尽快增加楼市土地供应量，尽快改变一段时间内一线城市住宅用地供应过紧的局面。楼市管理要注重因城施策，赋予地方政府和城市更大房地产政策制定和调整权限，同时加大对局部和区域楼市异常波动的责任追究。
政策不能仅仅停留在采取短期调控措施解决突出矛盾上，而应以深化改革和供给侧结构性改革的基本思路为指引，反思传统房地产土地供应制度的局限性，切实增强房地产供给调整和应对需求变化的灵活性。
一是要改革调整相关政策，降低工业用地转为住宅等建设用地的交易成本，更好盘活存量工业用地，增加住宅土地供应灵活性；二是要推进小产权房有序确权合法化，适度放宽住宅建筑容积率管制，边际增加城镇房地产土地供应弹性；三是深化城乡二元土地制度分级分类改革，逐步打通农村建设用地直达城镇住宅等建设用地市场的供给渠道。
■《支点》，《支点智库》2016年7月刊，作者：陆锋（北京大学国家发展研究院教授）
