核心思想：
一季度，房地产供给侧数据总体处于低位，压力略有增大；需求侧开始小幅回暖，政策效应正在释放；价格侧呈现跌幅收窄的积极态势。
一
房地产投资指标降幅扩大，建筑业指标整体下降。
1.开发投资降幅扩大
1-3月，全国房地产开发投资22082亿元，同比增长-9.5%。其中，住宅投资16585亿元，同比增长-10.5%。一季度，房地产开发投资指标总体处于略大的降幅。开发投资节奏比较慢，主要是因为“化解存量债务”是房企当前的首要任务。反过来说，高额债务必须化解，否则会掣肘后续房企的投资能力。当然，目前的数据也有一些新的特点，那就是这样的开发投资公司往往都是企业财务状况较好的公司，这可以说明当前开发投资本身的“含金量”在不断提升。
2.房屋新开工面积降幅收窄
1-3月房地产开发企业房屋新开工面积17283万平方米，同比增长-27.8%。其中住宅新开工面积12534万平方米，同比增长-28.7%。房屋新开工面积已连续30个月下降。目前企业拿地数据比较少，所以新开工规模较小也符合预期。近日国务院副总理在郑州召开房地产座谈会房地产供给，进一步明确融资协调机制推进情况。客观上，二季度融资支持力度加大，有助于进一步促进资金发放，对新开工等工作也将产生积极作用。
3.房屋竣工面积降幅略有扩大
1-3月，房地产开发商房屋竣工面积15259万平方米，同比增长-20.7%。其中，住宅竣工面积11148万平方米，同比增长-21.9%。竣工数据的下降，并不意味着保底交付的步伐放缓，其实是因为近几年土地购置投资和施工数据都在萎缩。就目前来看，各地保底交付工作总体上还在推进。各地反映的一些问题是，一些银行其实抵触情绪很强，风险管控意识很强，一些资金到项目的效率有待提高。
二
商品房销售指标总体改善，待售面积同比增长
一、商品房销售面积降幅略有收窄
1-3月，全国新建商品房销售面积22668万平方米，同比增长-19.4%，其中住宅销售面积同比增长-23.4%。新建商品房销售额21355亿元，同比增长-27.6%，其中住宅销售额同比增长-30.7%。与今年前两个月相比，一季度的销售数据有所好转，也说明3月份以来市场有所回暖。从各地反馈来看，3月份看房量、签约量都在积极上升，部分城市豪宅项目销售情况也很好，说明市场本身处于积极的复苏趋势。另外，价格的企稳或小幅反弹房地产供给，客观上也给销售额等指标带来了积极的影响。
二、商品住宅销售均价降幅总体收窄
1-3月全国新建商品住宅均价9421元/平方米，同比增速-7.6%，房价跌幅总体呈收窄的良好趋势。从月度数据看，房价在连续三个月环比下跌之后（1月、2月算一个月），价格其实是趋于稳定的。我们认为现在对价格的分析和判断非常关键，也影响对后续周期的判断，至少市场信心开始恢复。
3.商品房待售面积同比继续增加
3月底，全国商品房待售面积74833万平方米，同比增长15.6%。其中，住宅待售面积同比增长23.9%。待售面积其实是现房，其较高的同比增长率说明去库存还有待加强。郑州近期出台的以旧换新细则有一个非常重要的启示，就是要求以旧换新中的新房必须是现房。这其实给各地的现房去库存提供了一个非常重要的思路，是可以结合以旧换新的一个很好的点。从三类楼盘待售面积的走势来看，住宅待售面积在2016年初达到最高点，此后三年多时间里一直震荡下行。 2019年末住宅待售面积不再持续下降，进入平稳回升态势，在今年2月底达到历史高位，3月份有所回落。商业营业用房待售面积在2017年初达到历史高位之后缓慢下降，总体呈现比较平稳的走势。办公楼待售面积整体呈现平缓上升趋势，在今年3月底达到历史高位。与2月底相比，三种物业类型中，仅办公楼面积继续增加，办公楼市场面临库存增加的风险。
三
房企可用资金降幅扩大，融资政策需强化
1-3月，房地产开发企业到位资金25689亿元，同比增长-26.0%。其中，国内贷款4554亿元，同比增长-9.1%；利用外资7亿元，同比增长-11.9%；自筹资金8681亿元，同比增长-14.6%；定金及预收款7435亿元，同比增长-37.5%；个人按揭贷款3643亿元，同比增长-41.0%。近期观察发现，部分银行似乎有意无意地披露一些坏账率数据，说明银行自身对信贷资金投入房地产领域的健康状况有所保留。当然，房地产融资政策必须加强，否则会引发一些新的金融风险问题。另外，房价的稳定、销售的好转也对企业财务状况的改善起到了积极的作用。
四
趋势与战略
总结今年一季度房地产市场的数据和特点，有三点。一是总体上仍有压力，特别是企业端，销售端虽然有所回暖，但基础还有待进一步夯实。二是各项利好政策要尽快出台，要增强做好房地产工作的意识。各地要进一步结合降价销售等市场数据，同时要把各项政策保障落实到位。近期一些地方暴露出购房补贴“大蛋糕”的负面情况，其实给地方政策的诚意带来了污点。三季度、二季度的大方向还是向好的复苏，整体环境、预期、供需关系等都处于向好的改善阶段，市场趋势向好的判断不变。
作者
上海易居房地产研究院高级研究员 朱光
