7月30日，中共中央政治局再次提出积极支持购买二手商品房作为保障性住房，结合今年以来各地去库存举措，购买二手商品房作为保障性住房已成为当前政策力推的“去库存”手段。
据市场机构统计，目前已有60多个城市出台相关住房收储政策，特别是“5·17”房地产新政以来，多地加快出台鼓励国有企业收储新建未售出住房的政策。
国企收储标准到底是什么？可能遭遇哪些难题？各方都十分关注收储进度。业内认为，下一步去库存政策若能尽快落地，将有助于缓解房企经营压力，稳定市场预期。
许多城市发布储能细节
记者了解到，与上一轮市场下行期通过棚改货币安置去库存的方式不同，随着我国城镇化率的提高和房地产供求关系的变化，本轮去库存政策的重点是国企收储滞留新房、以旧换新、非住改住。其中，“国企收储滞留新房”是主要的政策驱动力，也是去库存效果最直接的举措。
所谓“国企收储新房”，是指地方国有企业直接收购开发商已建成的未售出的商品房，将其转换为分配或者出租的经济适用住房。
今年4月30日，中央政治局会议提出“全面研究消化存量房地产和优化增量住房政策措施”，为本轮去库存政策定下了基调。
在“5·17”房地产新政中，中央出台了一系列政策，确定了去库存的具体实施思路，包括：设立3000亿元保障性住房再贷款；允许土地调控调整，支持已出让的闲置住宅用地回收收购，帮助资金困难的房地产企业渡过难关。
6月20日，住房城乡建设部召开二手商品房收购转为保障性住房工作电视电话会议，明确推动县级以上城市有力有序有效开展二手商品房收购转为保障性住房工作。
6月28日，中国人民银行在第二季度例会上提到，要有效运用现有各项结构性货币政策工具，推动落实保障性住房再贷款。
7月30日，中央政治局会议继续强调要“积极支持收购现有商品住房作为经济适用住房”。
相关机构分析人士表示，国企收储，不仅有利于加速商品房去库存，给经济发展带来重大利好，也是政策面主动调节供需、促进房价企稳的重要举措，既能帮助地方政府化解库存问题，又能缓解房企资金链压力，保障低收入群体的住房权益。
该研究院统计显示，截至7月底，全国已有60多个城市出台了相关政策，包括广州、杭州、苏州、郑州、福州、长沙、天津、呼和浩特、青岛、重庆、济南、昆明、石家庄、贵阳、惠州、大理、常州、桂林、临沧、洛阳、南阳、江门、江山、济源、岳阳、淮北、淮南、庐江等。
据了解，自“5·17”房地产新政出台以来，多地加快出台鼓励国有企业收购、储备已建成未售出的新房的政策。据中指院监测，已有10余个城市发布征收商品房转为保障性住房的通知，明确了住房征收范围、条件、价格等。
在征集范围上，多数城市要求为行政区域内已建成且未出售的商品房项目，部分城市要求位于中心区域，或邻近轨道交通站点、产业园区。
从国企囤房使用情况来看，各城市的核心政策都是将存量房产改建成保障性住房，包括划拨型保障性住房和划拨租赁型保障性住房。
其中，改建为保障性住房的并不多，主要是因为大部分城市基本住房需求已经得到满足，商品住房市场库存压力较大，因此地方政府主要采取“按需建设”的方式。如广州市8月6日发布的《保障性住房分配管理办法》征求意见稿中提出长春楼市库存，保障性住房主要向符合条件的本地住房困难居民和各类引进人才等工薪阶层提供，实行封闭式管理，严禁将保障性住房以任何违法违规方式改建为商品住房流入市场。
实践中，出台消化存量房地产政策的城市大多在将存量房地产转为保障性租赁住房。据了解，“十四五”期间，国家计划筹集保障性租赁住房870万套，到2023年年底已筹集573万套，2024年至2025年仍有297万套保障性租赁住房的任务规模。
中国指数研究院研究副主任徐跃进表示，未来若能将存量房产转为租赁住房，不仅可以加快租赁住房的融资进程，还能有效消化市场库存，促进房地产市场的企稳回升。
在房屋要求方面，各地主要要求包括：已取得竣工验收登记证书；房屋权属清晰，可以交易，能满足金融机构发放贷款的要求；周边交通便利、配套齐全，满足一定的车位配比；优先考虑整栋楼或未出售、可封闭管理的整套单元。其中，烟台、新乡、威海规定以整栋楼为基本收购单位。
在住房面积方面，各地多按分配型、出售型两种类型制定标准长春楼市库存，如烟台市住房收储细则规定：一是改建为经济适用租赁住房的，建筑面积在70平方米以内；二是改建为出售型经济适用住房的，建筑面积以90平方米为主，最高不超过120平方米。
在购买价格方面，多数城市要求以同区域经济适用住房重置价作为参考上限，如桂林、南宁、新乡、潍坊、大连等城市公告中提到，参考价格一般为划拨土地成本+建筑成本+不高于5%的利润。
此外，部分城市采用收益法核算收购存量住房用于出租的房价，如重庆市计划将收购存量住房用于出租，要求单套建筑面积不超过90平方米，房价采用收益法核算，由底价与市场价加权平均（分别为60%和40%）构成。
存储进程有望加速
据了解，作为目前政策推动的去库存路径，国企对未售出新房收储步伐仍需进一步加快，发布征求通知的城市仍相对较少。
记者了解到，国有企业购储住房的资金来源，主要依托3000亿元保障性住房再贷款的支持。徐跃进介绍，发放保障性住房再贷款的路径为：金融机构对购储住房的国有企业发放贷款后，可向人民银行申请再贷款，按贷款本金的60%先到先得的方式发放，额度为3000亿元，未来可根据实施情况和需要进行调整完善；再贷款年利率为1.75%，期限为1年，可展期4次，每次展期1年，使用期限最长不超过5年。该政策将实施至2027年底。
再贷款按贷款本金的60%发放，意味着3000亿元再贷款，可带动银行贷款资金合计5000亿元；按照存20%国企自有资金、80%用贷款计算，可撬动约6250亿元并购资金。
收购及储备成本是根据《中国百城新建商品住宅价格指数》数据测算的，6月份，百城（不含一线城市）新建商品住宅均价为1.25万元/平方米，假设收购价格打七折，收购及储备成本约为8728元/平方米，3000亿元保障性住房再贷款可收购及储备商品住宅约7161万平方米。
以2023年9.5亿平方米商品房销售量计算，收储规模约占新建住宅销售量的7.6%；以2024年6月底住宅待售面积3.83亿平方米计算，收储将带动住宅待售面积下降18.7%。“当然，收储规模是可以计算出来的，但实际效果如何，还有待落实。”徐跃进说。
值得注意的是，国企推进去库存可能面临一定的挑战，包括去库存价格、供需错配等问题。
比如，在供需配置方面，华泰证券指出，根据各地出台的收储政策，政府要求所购建成的现有商品房户型要适宜、价格要合适、地段要适宜，同时需关注相关资产是否充足。
一些房地产开发商库存压力大、销售意愿强的城市，保障性住房需求相对有限，国企收储规模可能较小。相反，一些三四线市县，甚至是较低级别的市县，却是今年以来发布收储政策和细则的主力军。
但在一些保障性住房需求相对旺盛的城市，如一线、核心二线城市，市场库存水平并不高，无论是出租还是出售，政府的收购价格肯定比较低，这种情况下，房地产商是否愿意折价出售，会影响收购进度。
此外，在收储价格方面，华泰证券根据各城市实施细则测算，并参考西安、福州的情况，保障性住房分配价格在同区位商品房价格的50%左右，未来部分城市按照保本微利的原则，可能将收储房价格上限设定在同区位商品房价格的50%以下。
至于收购后将现有住房改建成经济适用住房，也会面临一些挑战，特别是经济适用住房的“盈亏平衡”问题。
据了解，过去不少地方通过市场化长租公寓“保”资方式提供保障性租赁住房，相比“保”资方式，将国有企业库存房产改建为保障性租赁住房需要更多低成本的增量资金支持。
徐跃进表示，总体来看，我国租金回报率较低。根据中国指数研究院监测数据，50个重点城市平均租房价比为2.1%，即在不考虑租金涨幅的情况下，收购存量房用于出租的租金回报率仅为2.1%。从成本上看，在使用保障性住房再融资（再融资利率为1.75%）时，考虑到商业银行贷款利率上调，国有企业收购存量的资金成本在3%左右，如果考虑改造、运营等成本，实际成本可能更高。因此，在收购存量房转为保障性租赁房过程中，需要财政给予补贴、在收购价格上给予优惠，实现利益平衡。
专家表示，去年1月，中国人民银行曾安排1000亿元启动租赁住房贷款支持计划，支持批量购买存量住房作为经济适用租赁住房，试点城市包括重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个城市，但最终只完成了200多亿元。
据中国人民银行公布的数据，截至今年6月末，保障性住房再贷款余额121亿元。
中国指数研究院市场研究总监陈文静指出，7月30日中央政治局会议再次强调要“积极支持收购存量商品住房作为保障性住房”，意味着未来相关配套政策有望继续完善，预计后续贷款发放节奏或将进一步加快，也存在一定金融支持力度加大的预期。
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