所有房价不能跌的理由，在泡沫即将破裂的时候，都被证明是谬误和站不住脚的。
虽然看上去到处都是钱，无处可去，但你真的认为这些钱都是真钱吗？大多数投资者不是仍然通过借银行宽松贷款套现吗？
当这个源头开始收紧时，上涨就会结束。
温暖的冬日，一家人躺在沙滩上，晒太阳，吃椰子，玩斗地主，这是最轻松的假期....
这样的场景经常出现在温州杨先生的脑海里。
海南这个国际旅游岛，未来一定能成为中国的夏威夷，值得大肆宣传！
2010年1月海南文昌房价二手房，杨先生看完三亚最贵的楼盘凤凰岛后，赶紧赶回温州，约上几个朋友凑钱，一起赶到售楼处。
杨先生以该公司名义认购了一套131平方米的房子，价值900多万元，又花了100多万元购房券，还缴纳了几十万元的税金，总计花费近1200万元。
亲友互保的民间借贷，一度是温州乃至浙江炒房团伙大量资金的后盾。就在生死难料之际，2011年，温州大量制造业破产，资金链开始断裂，温州爆发金融危机。存放在房子里的资金需要赶紧变卖套现。
随着政府的调控，2012年海南房地产市场开始降温，三亚靠外地投机需求支撑的高房价瞬间崩盘，海南沿海城市房价更是跌了一半。
2013年，杨先生急需用钱，只好将自己在三亚的房子以500万元的价格卖掉，不仅损失了700万元，每年还要付出一两百万的资金成本。
后来他深刻反思自己，认识到自己的错误就在于不该在大家都失去理智的时候，跟风炒作高价房地产，完全不顾基本面。
这两年全国掀起的炒房热，让我想起2010年海南，抢房子就像抢钱一样。
今年，新一批买家开始接受培训并进入海南，但尚未成功拯救七年前的投资者。
我今天重温海南的故事，是因为我认为未来两年很多城市都会重蹈海南的覆辙，都在为了保值而去其他地方投资，没有刚需支撑，都在玩传递包裹的游戏。
1. 疯狂炒作
我于2010年1月底去三亚采访时认识了杨先生。
2009年12月国务院批准建设海南国际旅游岛后，海南出现房地产热潮，全国各地资金蜂拥而至，几乎全部以现金购房，导致海南房价天天涨跌，均价不到一个月翻了一倍，地价一周内涨了三倍。
在三亚印象最深的是凤凰岛，我在那里认识了不少浙江、东北的投资客。开发商想压低销售量，等到2010年春节过后再开售。提前认购的三栋公寓楼起拍价8万元/平米，需要一次性付款。不接受抵押贷款，抢到房票要上百万元。最贵的海景房卖到15.8万元/套，这个价格直接打败了现在北京、上海、深圳的豪宅。不过，疯狂的时候，谁也不觉得贵。
开发商为了卖出最高价海南文昌房价二手房，使出囤积楼盘拒售的老招数，还宣称赵本山在那里买了两套价值数亿的海景房，让杨先生觉得拿到房票就是捡到宝。
凤凰岛在售的两栋楼盘，最低内部认购价为每平方米3.5万元，但1月11日开盘当天，价格立刻从每平方米6万元飙升至每平方米7万元，700套公寓一天内全部售罄。
当时房价飙升的另一个催化剂是2010年1月17日，海南省政府暂停土地出让，引发了市场的恐慌，大家都认为土地已经用完了，房价不涨才怪。
章子怡代言的三亚凤凰水城2009年3月份的时候售价还只有6000多元每平米，可我去看的时候，价格已经飙升到2.7万元每平米了。
三亚北部天泽湖畔房价已由开盘时的6000元/平米上涨至2.8万元，并且每天有两套房源推向市场，刺激购房者购买欲望。
从机场边的山水国际项目，到南部的时代海岸城，再到三亚湾之滨，几乎所有楼盘都无房可卖，海景房起价都在3万以上，而三亚市区北部和东部不靠山不靠海的新房都在2万以上。
就连三亚市区的小产权房，也卖到五六千元。
海南东部的文昌、琼海、万宁、陵水等市县房价也大幅上涨，不到一个月时间，平均涨幅超过一倍，就连深居海南内陆的保亭黎族苗族自治县，房价两个月前还只有3000多元，如今也涨到了6000元至7000元。
我当时看了很多楼盘，见到的买家来自全国各地，东北、北京、山西、浙江、成都、深圳等地的投资客都蜂拥而至，有些楼盘刚出设计图就被抢购一空，这简直夸张。
当时遇到的另一位温州投资者告诉我，他在2009年下半年买了三亚湾国际大厦一套220平米的房子，当时售价3.3万元/平米，2010年1月涨到6万元/平米，日租金达到1600元。于是他又去看了凤凰岛和清水湾两个地产项目，寻找剩余的投资机会。
但看过凤凰岛后，他算了一笔账，还是放弃了。凤凰岛一套68平米的房子，至少要550万，2012年8月才能入住。如果三年内房价不涨3万/平米，他就保不住本金了。如果把550万存入银行，三年的利息就够他每年住五星级酒店了。
但当时像他这样理性的投资者并不多见。当我跟他们提起1991年海南第一次房地产泡沫破灭的历史时，他们都觉得现在的情况大不相同了。90年代的中国人还没有2010年这么有钱，4万亿一出来，钱就无处可去。海南这样的天然健康岛，是全国任何一个城市都无法比拟的。
采访结束后，我在机场见到了来自宁波的律师王桂琪，她到机场为数十名宁波投资者维权，原因是海南文昌、琼海等地的开发商套取客户定金后反悔。
只要我愿意和陌生人搭讪，我到处都能找到炒房者。
2010年至2012年，三亚房价长期位居全国前五位，2012年2月，三亚成交均价突破2.7万元/平方米，当年仅次于上海、北京。
2.房价普遍下跌一半
随着调控生效，2012年以来海南房价持续下跌，尤其在三亚，2009年下半年至2011年初在海南楼市高峰期进入的投资者，如今大多深陷其中。
再说三亚典型的凤凰岛。杨先生当时卖房的价格不到500万元，亏了700多万元。如果算上1200万元的资金成本，就算按5分算，一年也要60万元。就算在五星级酒店一天付1500元，在三亚也能天天住五星级总统套房。凤凰岛直到2012年8月才交付，一年的租金成本只有24万元。
更何况，当时温州民间借贷的利率至少在1-2%左右，1200万元一年的利息就是一两百万。
不幸的是，在房价疯狂上涨的时候，没有人算过账，以为自己购买的是一项会稳步升值的资产，但最终却买下了一个让他们失去一切的负担。
当时凤凰岛规划有住宅、酒店、商业、游艇等，但实际上只建了五栋楼，其他配套设施一直没有开发。
2012年到2016年，三亚房价基本处于低谷，2012年三亚均价达到27070元/平方米之后，2016年一直在1.7万元左右徘徊，直到年底才缓慢回升。
听说今年3月份三亚房价涨了40%，但即使涨了，我还是在里面徘徊，离回到2010年的巅峰还差得很远。
凤凰岛目前的房价是4.5万元，今年之前是在3万元左右，相比2010年的巅峰时期，已经下降了5万元/平米，降幅超过60%。
不光是凤凰岛，整个三亚的房子在2012年基本都减半了。但大部分都是外地投资客，没人有时间飞过来砸售楼处。而且砸了也没用，泡沫太大，房价还是会跌的。
像现在政府已经明确引导“房子是用来住的，不是用来炒的”，如果你炒房亏了钱，后果你自己承担，到时候你割腕、跳楼自杀也没人同情你。
山水国际项目2010年开盘价2.8万元/平方米，去年售价仅为1.3万元；天泽湖滨项目2010年开盘价由6000元/平方米涨至2.8万元，目前为2.3万元。
为了看看海南的房价，我找到了一张旧照片。
海口因为有本地常住人口，泡沫不像其他城市那么大，2011年成交均价为8934元/平方米，之后开始下降，2014年又反弹到8999元/平方米，近三年总体比较平稳。
一位来自宁波的投资客告诉我，她2006年去琼海买房给父母住，当时价格很便宜，2000块钱，总价10万。后来2009年涨到1万，但很多人不卖，希望涨到两三万。但2011年以后开始跌，近两年一直维持在4000元一平米。2015年她卖到18万，2011年赚了8万。如果算上机会成本，她几乎没赚到钱，2009年以后进去的，基本都套牢了。
3. 后记
我最近跟三亚的一个中介聊，他说现在新房和二手房的供应不多，这是一个老现象了。
至于短期的供应紧张程度，我觉得不应该作为未来涨跌的参考因素。
正如海南的每一个泡沫一样，都是因为短期内外部需求激增，导致短期供给不足，价格飙升，使短期内积累的泡沫过大。
但结果是，调控一出，需求立刻萎缩，两年后供给增加，价格却难以为继，库存过剩的问题又出现了。
另外，还有土地供应不足的问题，这也不是阻止房价下跌的充分理由。如上文所说，海南在2010年就暂停了土地出让，当时很紧张，但后来不是继续出让土地吗？不然政府怎么生活？
至于房价暴跌、银行破产、政府财政状况等言论，该收手了。海南房价跌了一半，但天没塌下来，温州金融危机期间，也没有一家银行破产。
所有房价不能跌的理由，在泡沫即将破裂的时候，都被证明是谬误和站不住脚的。
也许你会说海南不一样，需求都是来自外面，这是一个传递包裹的游戏，买家也要依赖外面的人，所以泡沫很大。
哈哈，你对比一下现在各个城市房价的飙升，就知道投资水分有多大了。你想想天天买房保值增值，那不也是投资吗？现在流行去外地投资，那么本地的需求有多大？
三四线城市靠农民工进城，你想过这些人的购买力吗？如果价格高于五六千，他们还能买得起吗？如果价格涨到一万以上，谁会买？
即便是一线城市，单价也在5万以上，60平米的房子也要300万，首付大概100万，要攒够钱需要很多年，农村来的年轻人靠不住父母，父母又帮不上忙，等到买房人买不起的时候，游戏很快就结束了。
虽然看上去到处都是钱，无处可去，但你真的认为这些钱都是真钱吗？大多数投资者不是仍然通过借银行宽松贷款套现吗？
当这个源头开始收紧时，上涨就会结束。
