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宜家荟居上周四开业，朋友去了说鞋子卖光一双，停车、喝茶、吃饭都要排队，人真的好多啊……
新闻报道称，开业当天客流量23万，也算是近年来商场之王。虽然人流众多，又是西大街核心地段，周边多为居民区，但商场购物人流与房价无关。
周边的融创、金地、海菱、万科、新城等业主，不得不降价出售二手房，他们已经享受到了西安房价五年上涨的红利，房价普遍翻了一番，他们需要放弃幻想，拥抱现实！
业务逻辑
被提及“好消息”最多的群体，大多是买房者，他们已经拥有预售房，期待房价上涨，但又担心变现缓慢，因此，他们所购房屋周边的任何零星变化，都会被视为好消息。
常见的例子有学校开张、商场开张、地铁开张、工业园区开张，不常见的例子有换垃圾桶、种几排树、开一家肯德基，越是偏僻的地方，人们越是期待第一家肯德基、第一家华润万家的小六汤圆店，更是让人期待不已。
相反，对于居住在主城区的人来说，超市、餐厅不过是毛毛雨而已，如果没有名校、百亩公园，周边的业主们连眼睛都不会眨一下。
而这些配套里，商业的是最坑人的！
对于商家来说，不管是小店还是大店，本质就是经营，刺激消费。西安这么多的商业中心、新区，最核心的还是地铁2号线沿线。
交通便利不用多说，关键是中轴线上的人流真的很多，以地铁客流为例，西安地铁近期客流486万人次。
其中，1号线客运量78.4万人次，2号线客运量121.1万人次，3号线客运量78.8万人次，4号线客运量71.1万人次，5号线客运量42.9万人次，6号线客运量65.8万人次。
地铁客流几乎就是西安的一张大型商业分布图，“地铁声浪值钱”这句话说的是商业能赚钱，而非周边房价的上涨。
西安的不少商业也分布在上述六条线路周围，以最受欢迎的2号线为例，从北向南依次为西递港、大悦城、西高街、盛隆广场、印象城等，静安奥特莱斯、钟楼开元、SKP、合生汇、华贸广场、小寨赛格、万象城等。
但房价几乎跟此无关，比如城北的龙湖景林天序、城南的华润悦府就是典型，靠近商圈是加分项，主要是产品好，都是各自区域的顶级小区，有没有商圈并不直接影响对应的房价。
更直接的例子是南稍门的中贸广场，23年销售额近11亿，但周边的房子要么是老旧小区，要么是筒子楼，根本没有房价。
类似案例还有城西的老城墙、城北的丰和路万达、万象城、盛龙广场、印象城等，都是典型的商业地产，品质低劣，房价惨不忍睹。
宜家是大型商业地产，同样，投资者也是真金白银进来的周边房价，赚钱才是核心，周边房价与我无关。
了解西安目前的情况，意味着宜家荟聚对于附近的金地、融创、万科的业主来说，得到的益处无非就是家门口多了一个商场，出门时又多了一个选择。
宜家聚会
回头看宜家荟聚本身，确实很吸引人，一方面宜家本身就有流量，三桥店位置不是很好，开了好多年，周末还是爆满，体验式家居店在西安确实独一无二，值得分享。
雁塔宜家是第二家，也是一次升级版的投资，从2016年正式宣布签约，到经过多年的考古，再到开业，筹备了很长时间，八年时间里，媒体一次次报道，吊足了大家的胃口。
这一时期，西大街沿线成为高新区外刚性需求的聚集地，燕南公园开放，雁塔二小、二中建成，除了地铁，城市人唯一认可的配套就是缺少大型商业楼盘，这是现实需求。
至于业态本身，招商门店足够多，宜家、盒马鲜生、迪卡侬、优衣库、袁家村、小米之家等都是流量门店，配套齐全。
此外，咖啡、童装、书店、餐饮、数码、男女装等一应俱全，更有多家西安首店，开业当天，西北地区首店22家，西安首店20家，其他区域首店超过50家，以及品牌旗舰店超过160家。
继SEG之后，品类如此齐全、首店如此齐全、各路网红品牌齐聚一堂，在西安实属罕见，宜家不愧是聚集地。
这是宜家作为企业本身的成功，无论是在上海、北京、广州、成都、天津还是西安，宜家在每一个城市都拥有强大的号召力。
与山姆会员商店、麦德龙等超市类型的商场类似，宜家的规模、业态和品牌使得其在西安众多的商场中具有很高的辨识度。
当然，从开业当天的情况来看，还是有些着急，刚刚装修完毕，还有一定的味道，也看出了西安商业的竞争程度。
西安的商业就如同西安的小区一样，数量多但品质好的并不多，除了中轴线沿线有人口和区位优势外，没有地铁的区域或者非中轴线区域，没有太多出色的、让人过目难忘的商业。
提到最多的是城西古城墙Gpark，位于西安高密度城区大兴新区，安置房、经济适用房、商品房、小产权房林立，人口密度得天独厚，人流量有保障。
但大兴东路沿线，老城根、龙湖、万达、泰奥广场等商场林立，常年营业额呈现人流量大但收入低的特点，这与周边民众的消费能力有关。
从这一点来看，老城根和西大街的宜家商场非常相似，在收获流量收益的同时，也很大程度上依赖商场的经营模式和招商团队。
房价涨跌
西安大道也是城南居住密集区，沿路房屋大多诞生于西沣路、都城城市更新，以高层为主，商品房、安置房混杂，燕南公园前，接受度不如周边颜值，整体不太好。
燕南公园建成后，雁塔七小、四中相继开学，红星美凯龙开业，生活配套也逐渐完善，如今宜家更是锦上添花，除了地铁，周边基本生活配套已经齐全。
对于西大街、西峰路两地而言，房价的涨跌主要取决于三个因素，第一是购买时机，早在17年前，海亮、金地、万科、融创等基本上就抓住了西安这五年房价上涨的红利，每年的红利涨幅普遍翻倍。
这种涨价潮在西安到处都在发生，只要早买，没什么猫腻。西城、东城、浐灞、高新区、曲江等都是如此，目前这波业主已经进入置换二手房的阶段。
第二点就是靠近高新区，西沣路一过就是西安的办公聚集区，而房价最高的就是锦业路、唐延路沿线，既然靠近高新区，那么雁塔无疑是最好的选择。
过去、现在以及今后相当长一段时间，高新区只有锦业路一带房价需求旺盛，而这里的西沣路、西大街始终有溢出红利。
但这是有限的，典型的大寨路、科技路，过去都是老路，也是需求旺盛、配套齐全的社区，现在也进入二手房的下行通道。
第三点是产品力求优秀。西大街是高密度、高楼林立的区域，户型以小户型为主，大户型、别墅非常稀缺。人无我有，人优我优。
诸如可饱览公园美景的大型金地中央公园、社区环境优美的融创西安辰园别墅等物业，至今仍保有其价值。
以融创为例，虽然高层均价在2万+还有商量余地，但别墅价格在2.8万+依然坚挺，总价接近450万。
这种房价，瞄准的就是周边想住高层别墅的人的心态，搞清楚了这一点，就可以用这笔预算直接去高新、曲江、航天这些比较好的地方，就算住高层，也是质的提升。
配套方面，学校齐全，地铁规划，沿线商业配套，生活便利，但这和房价上涨本身没有直接关系，更像是以前提供的不够，现在在补短板。
从影响房价涨跌最关键的供给量来看，除金地、海领、万科、融创等二手房外，宜家荟居周边房源缺口最小。
西大街沿线，泰发祥、陕建、中粮等均在售新房，均为大型项目，供应源源不断，房价坚守在2万+，与周边二手房相差无几。
