#二月财经新力量#
当行业发生剧变、进入新阶段时，能听到“前线炮火”的人感受最深。
2022年上半年，不少业内人士低估了延迟交付对房产销售的影响。
第一次听说开发商策划“延迟交付赔偿10万元”的销售政策是在2022年7月和8月的夜市地摊上。当时的背景是预售监管资金管制达到了前所未有的严格程度，与此同时，购房者对期房彻底失去了信心。 站在当下，我们可以用数据来“揭露”2022年新建期房销售有多惨。你们（购房者）认识的开封知名房企大多没有销量超过个位数，甚至不到4台。
进入2023年之后，开封的房地产销售市场终于迎来了最闪亮的时刻。
许多购房者可能并不关心。 2022年12月，开封实施新的预售监管基金制度，并于2023年1月在开封市房地产市场稳定健康发展领导小组印发的《开封城市推进》中得到进一步落实。 《促进房地产市场稳定发展的若干措施》进一步强调释放监管下的预售资金流动性。
这些政策的目的显然是在保证新建房产安全的同时，最大限度地发挥资金流动性，帮助房地产企业渡过难关，实现购房者和开发商的双赢。
对于开发商来说，在实际的卖房过程中，不可能直接用红头文件作为销售说辞。 他们只能用销售政策来表达转化语言。 这也是为什么自2023年2月以来，“延迟发货赔偿10万元，每日赔偿800-1000元”的销售政策在开封市场多次出现。
我见过很多假想的舆论设定，比如：开发商延迟交房了，它（开发商）怎么有钱补偿你？
我也和七八个购房者（海马三期使用这个政策的）谈过类似的话题。 他们给出的答案大概有以下两种：第一，海马再不好，房子还是可以交出来的吧？ 最多和周围的房产处于同一水平（我不会指名道姓）。 其次，价格会降低吗？
因此，我们不难发现，真正影响购房者信心的是房价的稳定，而不是交房。 如果购房者担心后者的交房，可以购买市场上价格相对较高的二手房、准现房、现房等。
不得不承认，目前的开封市场还没有从延迟交付楼盘的情绪中走出来。
2022年一季度过后，我开始变得越来越焦虑，逐渐对开封房地产市场失去了信心，变得越来越悲观。 因为，就在项目即将交付之际，后续建设却因现金流困难而突然推迟。 在漫长的寻找金钱的岁月里，连我这个不是主角的人也感受到了很多的困难和无奈。
因此，对于那些处于房产延迟交付的业主来说，当他们与周围的人谈论开封房产时，自然会如实表达对期房的不利因素。 面对真实案例，购房者对期房的恐惧必然空前加剧。
另外，您如何看待目前期房产品的稳定性？
首先，预售监管资金制度正在改写开封楼市。
我们可以理解现在开发商和购房者之间的关系是合作伙伴。
开发商投资拿地，相当于大股东。 在目前的融资渠道没有完全打通之前，开发商会更多地依赖购房者来为后期的房屋建设提供资金，所以购房者就相当于一个又一个的小股东。
预售监管基金制度最直接的作用就是购房者将资金存入指定账户。 在这笔钱达到一定数额之前，开发商只能向受监管的施工公司和材料单位付款。 达到一定金额后（保证房子可以交付），开发商可以提取超出部分的费用，用于支付员工工资和其他费用。
因此，对于目前的开封市场，开发商必须拿出最大的诚意（无论是销售价格还是其他能够促进销售的相关政策）来完成项目的首次推出。
这会引发几个问题：
1、首低价保证项目所在楼盘的资金监管账户有足够的资金，从而为后续楼盘提供涨价空间。 如果市场持续向好，大概率会出现某品牌在市场上留下的印象——“首开必特价，特价必升值”。
2、2023年的开封市场与2022年会有很大的不同，2023年的开封市场会产生红市效应。
从目前情况来看，星联、永伟、亚新、丰华、惠达、华盟、盛华等多家房企仍面临交付压力。 没有经历过延迟交付这些房产的房企一旦延迟交付，基本上就意味着将退出销售市场。
就目前开封楼市现状来看，“热点”实现季度或双月销量的概率很大。 以西区为例，目前海马三期正在拿到“热点红盘”第一张门票，西湖天音二期西京天城正在拿到第二张门票。
再解释一下为什么每季度或每两个月轮换一次？ 因为目前开封市场基本都是批量销售和建设楼盘，而且几栋楼盘的建设工期错开，所以可以实现轮换。 另外，如果3月份后开封市场行情继续好转，市场基本没有新增供应，开发商自然不会逆粮以价换量。
其次，现有住宅项目和期房项目可以在产品建设标准上进行综合比较。
如果期房的前景存在不确定性，那么电梯品牌等建设标准就必须具有确定性。
简单来说，一栋建筑不会轻易倒塌，但建设标准的差异肯定会导致管网、电梯等消耗和更换周期不同，这也基本决定了维修基金何时启动。 尤其是维修金用完之后，又到了业主兑现钱的时候，那些在买房决策中曾经被忽视的因素就会受到审视。
目前的开封市场，首批交付的高层产品已有10年以上的楼龄，也不乏房地产项目开始动用维修资金的情况。
第三，不要过多关注市场的热销数据。
开发商公布的热销数据反映的是趋势，并不完全是事实。
大多数销售数据需要被挤出。 甚至在一些项目中，连售楼部热闹的购房场景也被重复使用。
因此，对于目前开封楼市的上涨趋势，大家可以感到紧张，但不必过度恐慌。
就像现在开发商的延期交付政策一样，其意义也是通过直观的数字来增强购房者的信心。 毕竟，在目前的开封市场开封房价2023，已经有部分购房者愿意掏钱买房，而且目前愿意掏钱买房的人数呈上升趋势。
另外，进入买方市场后，开发商能做的就是互相追赶。 毕竟，如果A房产在延误当天赔偿800，而B房产在延误当天赔偿400开封房价2023，那么制定这个销售政策的意义就失去了。
