进入2023年，在政策利好刺激下，山东省房地产市场将呈现缓慢复苏态势。 上半年，山东多个城市商品住宅销售量与去年同期相比均有不同程度增长，表明市场正在进入温和复苏。 本文整理了山东房地产企业上半年销售业绩及土地市场概况，并分析重点土地交易情况，全面评估上半年山东房地产市场运行情况。
一、山东房企上半年销售业绩亮眼
据中国指数研究院统计，2023年1月至6月，山东省前20名房地产企业实现销售总额1317.7亿元房地产1到9月销售排名，同比小幅增长0.3%； 销售面积897.8万平方米，同比下降11.4%。 从销售额来看，市场表现较为稳定； 从销售区域来看，市场成交量呈现明显的降价上涨特征。
万科以136.3亿元的销售额、90万平方米的销售面积，连续两年稳居山东房企销售榜“双冠军”。 紧随其后的是中海地产和君逸地产，前三名的企业销售规模遥遥领先。 此外，九龙集团、禾达集团等多家本土龙头企业也表现出色，跻身销量榜前十。
上半年，君逸地产以销售额84.8亿元排名第三，表现出色。 君逸置业是一家总部位于济南的房地产公司，主营业务分布于华北、长三角及环渤海地区。 君逸地产凭借雄厚的资金实力和丰富的项目经验，近年来迅速扩张，已成为山东房地产市场的领军阵营。 2022年，君逸地产实现合同销售额近150亿元，位居山东市场第四位。 2023年上半年，君逸地产继续保持增长势头，预计实现年销售额突破200亿元的目标。
可见，在政策利好背景下，山东房地产市场正在缓慢复苏。 销售数据显示市场信心正在恢复，热点城市成交明显活跃。 上半年表现突出的龙头企业，预计下半年将获得更大的增长动力。
2、土地市场量价下跌
与商品房销售市场相比，2023年上半年山东土地市场表现较为疲软。 据中国指数研究院统计，1-6月山东共完成住宅用地成交404宗，成交面积2394.3万平方米，较去年同期大幅下降40.3%。 成交均价为2717元/平方米，同比上涨16.6%，涨幅不及商品房价格。
从各城市情况来看，上半年菏泽、济宁等城市成交面积位居前列，分别完成成交340.1万平方米、330.7万平方米。 但这些城市的平均楼面价格相对较低，大多在2000-3000元/平方米之间。 相反，青岛、济南等热点城市，上半年成交面积不大，但平均楼面价相当高，分别达到10476元/平方米和4099元/平方米。 可见，房企对于热点城市土地供应仍较为谨慎，成交集中在三四线城市。
此外，从土地出让金来看，上半年青岛等城市出让金收入仍较高，但其他城市出让金大幅下降。 济宁、济南等城市转让费同比分别下降46.8%和55.3%。 这从侧面说明，土地市场对政策信息的反应相对滞后，量价跌势尚未完全停止。
综上所述，上半年山东省土地市场表现依然疲软，成交面积、出让金大幅下滑。 但热门城市土地均价坚挺，表明土地市场底部特征初步显现。 下半年随着市场信心的恢复，土地交易预计将逐步回暖。
3、重点土地交易分析
据中国指数研究院统计，2023年上半年山东省成交总价最高的住宅用地位于青岛市崂山区张村河地块。 用地面积3.9万平方米，规划建筑面积9.76万平方米。 这是一个综合性项目。 4月该地块出让，楼面价高达21045元/平方米，成交总价约20.5亿元。
该项目的高价成交，一方面表明开发商对青岛房地产市场前景充满信心，愿意承担较高的前期成本。 另一方面，也预示着青岛作为省内核心城市，市场潜力将持续释放，但土地供应仍相对紧缺。
近年来，在东部沿海城市房价上涨的带动下，青岛房价也保持快速增长趋势。 据统计，2022年青岛商品住宅销售价格同比上涨21.6%，位居山东省第一。 房价上涨带动了土地价格的上涨。 上半年，青岛成交均价突破万元/平方米，远高于省内其他城市。 崂山地块的高价也验证了青岛楼价的强劲支撑。
未来，随着青岛西海岸新区的开发建设和潮汐湾商务区的逐步完善，青岛的核心价值将不断提升。 土地市场也将表现好于其他城市。 崂山区的这块高价地块，体现了开发商对青岛前景的期待。
4、下半年市场将稳步复苏
展望2023年下半年，山东房地产市场复苏基本面依然向好。 随着省内重点城市人口不断流入，内部市场需求相对充沛。 在政策利好刺激下，市场信心将进一步提振，房地产企业也将加大复苏力度。 可以预见，下半年山东房地产市场将持续回暖，各项指标将实现恢复性增长。
具体来说，商品房销售方面，房地产企业将在“保交付”、“保民生”的政策引导下加大销售力度。 青岛、济南等热点城市房价相对稳定，交易明显活跃，有望带动全省市场回暖。 土地市场方面，随着开发商用地需求的释放，预计下半年成交量价双双回升。
当然，还需要注意的是，市场复苏速度需要适度控制，防止过热。 此外，房地产企业面临的融资环境仍然较为严峻房地产1到9月销售排名，需要逐步改善。 但总体来看，山东房地产市场已于2023年触底，下半年将继续恢复正常。 发展环境的改善将支撑市场稳定复苏，为经济社会发展提供重要支撑。
