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◎华税税务稽查组
1.土地增值税筹划
（一）利用土地增值税征税范围进行规划
正确界定土地增值税规模十分重要。判断土地增值税是否属于征税范围有三个标准：一是土地增值税是对转让土地使用权和土地上的建筑物、附着物征收的税种；其次，土地增值税是对国有土地使用权及其建筑物、附着物征收的税种。地上建筑物及附着物的转让需纳税；三是土地增值税的征税范围不包括土地使用权和房地产产权转让。税法根据这三个判断标准来确定某些具体情况是否属于土地增值税的范围。房地产企业可以根据这些判断标准进行合理的纳税筹划。
① 房产中介建设行为
税法规定了代建房地产是否征税。房地产代建是指房地产开发企业代表委托人开发房地产，开发完成后向委托人收取收益的行为。对于房地产开发企业来说，虽然获得了收入，但并没有发生房地产所有权的转移。他们的收入属于劳动收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式房地产企业税收筹划，在开发之初就确定最终用户，实施定向开发，以达到减轻税负、防止开发后出售土地增值税的目的。
②合作建房
税法规定，一方提供土地，另一方出资，双方合作建设房屋，建成后按比例分割自用的，暂免征收土地增值税；房产竣工后转让的，征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用这一政策进行税务筹划。如某房地产开发公司拥有一块土地，拟与A公司合作建设办公楼，资金由A公司提供，建成后按比例分配。对于房地产开发企业来说，由于写字楼为自用，无需缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，增强了市场竞争力。以后处理的时候，只需要对属于自己的部分缴纳土地增值税即可。
（二）将增加的扣除项目金额用于纳税筹划
土地增值税按照增值税额与扣除项目金额的比例即增值税率计算，按照适用税率累进征收。增值税率越大，适用税率越高，缴纳的税款越多。合理增加扣除项目数额，可以降低增值税税率，使其适用较低的税率，从而达到减轻税负的目的。
税法允许纳税人在转让收入中扣除的项目包括五部分：取得土地使用权支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与房地产转让相关的税费；以及财政部规定的其他扣除。主要是指从事房地产开发的纳税人，允许按照取得土地使用权支付的金额与开发成本之和的20%加计扣除。其中，房地产开发费用中的利息费用如何计算，在《土地增值税暂行条例实施细则》中有明确规定，房地产企业可以选择合适的利息扣除标准进行纳税筹划。税法规定，能够以房地产项目转让为基础计算分摊的利息费用，并提供金融机构证明的，允许扣除，但最高不得超过按房地产项目转让利率计算的金额。同期从商业银行获得的类似贷款。其他房地产开发费用按照取得土地使用权价款与房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；无法按照转让的房地产开发项目计算利息费用或者无法提供金融机构证明的，房地产开发费用按照下列规定计算：按已支付金额总和的10%以内计算扣除取得土地使用权和房地产开发费用。房地产企业可以据此选择：如果公司预计利息支出较高，主要依靠债务融资开发房地产项目，利息支出比例较高，可以计算摊余利息房地产企业税收筹划，并提供金融机构证明，并据实扣除；否则，主要依靠债务融资。如果依靠以权利为基础的资本融资且预期利息支出较小，则无需计算摊余利息。这样可以扣除更多的房地产开发费用，有利于企业价值最大化。
案例分析：
假设某房地产开发公司开发房地产项目，支付300万元取得土地使用权，则房地产开发成本为500万元。则：若公司利息费用可以根据转让的房地产项目计算分配，并提供金融机构证明，则：房地产开发费用=利息费用+（300+500）×5%=资本费用+40万元。如果企业无法根据转让的房地产项目计算分摊利息费用，或者无法提供金融机构证明，则：房地产开发费用=（300+500）×10%=80万元。对于企业来说，如果预计利息支出高于40万元，企业应努力根据转让的房地产项目计算分摊利息支出，并取得相关金融机构的证明，以便相关利息支出可以准确扣除，从而增加扣除项目的金额；否则，如果企业预计利息支出低于40万元，则无需按照转让的房地产项目计算利息支出，也无需提供相关金融机构的证明以扣除更多的房地产开发费用，达到增加扣除项目金额的目的。
（三）利用税收优惠政策进行纳税筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》，纳税人建造普通标准住宅出售且增值税额不超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。增值税额超过扣除项目金额20%的，按规定按全部增值税额计征税款。同时，税法还规定，纳税人建造普通标准住宅并从事其他房地产开发的，应当单独计算增值税额。未单独计算增值税额或无法准确计算增值税额的，建成的普通标准住宅不能适用此项免税规定。
如果房地产开发公司不仅建设普通标准住宅，还从事其他房地产开发，不会计策划的关键是把普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。降低增值率，关键是降低增值额。下面通过一个例子对此进行解释。
假设某城市某房地产公司销售商品房获得销售收入5000万元，其中普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅销售额为2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅扣除项目金额为2200万元，豪华住宅扣除项目金额为1000万元。
该企业应缴纳的土地增值税为：
普通标准房销售情况：
销售税金及附加①=3000×5%×(1+7%+3%)=165万元
扣除项目总额=2200+165=2365万元
增加值=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365×100%=27%
按30%税率计算，缴纳土地增值税为635×30%=190.5万元
待售豪宅：
销售税金及附加=2000×5%×（1+7%+3%）=110万元
扣除项目总额=1000+1.10=1110万元
增加值=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110×100%=80%
按40%税率计算，缴纳土地增值税890×40%-1110×5%=300.5万元
缴纳土地增值税总额为1.90.5+3.00.5=491万元
从以上计算可以看出，普通标准住房的增值率为27%。超过20%的，还要缴纳土地增值税。普通标准住宅要想获得免税待遇，其增值率可以控制在20%以内。有两种规划方法：
一是增加普通标准住宅扣除项目数额；二是降低普通标准住宅销售价格。
① 增加扣除项目金额
② 假设上例其他条件不变，只是普通住宅的扣除项目发生变化，假设为X，则应纳土地增值税为：
扣除项目金额计算=X+165 增值=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)×100%
由(2835-X)÷(X+165)×100%=20%计算得出X=2335万元
此时普通标准住宅免税，缴纳的土地增值税仅为出售豪华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的方式有很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格虽然会降低增值率，但也会导致销售收入减少，影响公司利润。这种方法是否合理，要看减少的收入和少缴的税款的比较。仍假设其他条件不变，改变普通标准住房销售价格，假设为Y，则应纳土地增值税为：
销售税金及附加=Y×5%×(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目总额=2200+5.5%Y
增值额=Y-(2200+5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200
增值率=(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%
由公式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%=20%，解为Y=2827万元F
与普通标准住宅免税相同。此时出售豪华住宅缴纳的土地增值税仍为300.5万元。销售收入比原3000万元减少173万元，税金减少190.5万元。与减少的收入相比，节省了17.5万元。
2. 房产税筹划
房地产税是以房地产为对象，根据房地产价格或者房地产租金收入向房地产所有者或者经营者征收的税种。财产税有两种税基：从价税和租金税。从价税按财产原值扣除10%至30%后的残值计算，税率为1.2%；从价税以房产的租金收入为基础，税率为12%。
对于从价税，由于是按照财产的残值征税，因此财产的原值直接决定了财产税的数额。合理降低房产原值是房产税筹划的关键。因此，会计人员应尽量将可单独核算的建筑部分与房屋主体分开；而对于以租金为基础的税收，租金的大小直接决定了财产税的数额。很多房地产开发公司在签订房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金一起包含在租金价格中。这会增加租金并支付更多的财产税。因此，房地产开发企业应将水费、电费从租金中扣除，让承租人自行承担。即使水电费原来因各种原因由出租人支付，也应在租赁合同中明确列为代扣代缴项目。通过“其他应收款和应付账款”进行会计处理，从而减少了缴纳财产税的税基。
3.将房屋出售转为股权转让
根据现行税法规定，投资房地产投资入股、干预投资者利润分配、承担投资风险的，不征收营业税。而且，从2003年1月1日起，投资房地产后转让股权不再缴纳营业税。这一规定为房地产企业开展税务筹划提供了空间。
如果房产的买家是符合一定条件的企业或公司，可以考虑先投资房产，然后将股权转让给买家的房产销售方式。仍以A公司为例，A公司欲将5000平方米房屋出售给B公司，如前所述，如果直接以2400元/平方米的价格出售，则需缴纳土地增值税1.08万元，营业税60万元。城市维护建设税、教育费附加6万元。而如果A公司与买方B公司达成协议，A公司先用该房产对B公司进行股权投资，后以1200万元将股权转让给B公司，则可以合法合理地消灭这60万元。元。营业税6万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。同时，为了调动采购人B公司参与筹划的积极性，A公司可以做出一些妥协，为B公司提供一定的利益作为补偿，但数额应以节省的税款为限。 A公司支付66万元。
