风险是指在特定客观条件下和特定时期内可能发生的结果之间的差异程度。其实就是实际结果与计划结果之间的变化程度。变化的程度越大，所谓的风险就越大。大的。房地产开发项目的风险实际上是开发商开发过程中固有的风险。在当前经济环境下，房地产风险管理主要体现在以下几个方面：
项目定位风险
房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建筑环境的质量定位。都是以市场调查、项目经济技术分析、项目可行性研究报告为基础的。它们是指导项目决策、项目设计、项目营销策划等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定后，项目的建筑风格、建设成本、营销推广方案就基本定型，这就决定了项目的销售前景。一旦市场定位不准确，项目指导思想错误，后期就会出现问题。无法或很难弥补的风险也是项目开发过程中最大的风险。就是项目建设决策失误的风险。根据风险影响范围划分为总体风险（决策风险）。从某种程度上来说，结果也是一种难以控制的风险。
项目投资保障能力风险
《项目可行性研究报告》发布前后，由于对市场定位理解模糊或矛盾；或者不是真正“量体裁衣”、“量力而行”；或对企业筹资（自有资金）缺乏了解，高估融资能力，或项目成本分析存在严重错误；或对国家和地方政府的产业政策了解不充分，对大房地产风险管理经济环境把握不准确；或者成本过程控制严重失控（突发事件）。性事件）、突发因素过多等，导致项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设带来风险（可控风险和决策风险）。
工程质量风险
包括：项目决策阶段因经济技术分析失误而导致质量与价格矛盾而产生的质量问题；设计阶段，向设计提出违反设计规范和标准，特别是强制性标准的要求，并通过“关系”来“推测”由此而引起的质量问题；施工阶段，员工对设计知识理解存在重大错误，擅自改变设计；在施工管理过程中，没有注重对关键部位、关键工序的跟踪检查，一些容易影响结构安全的问题，特别是不影响结构安全但严重影响正常功能的问题，未及时处理、“事前”未控制或房屋出售交接后造成的“永久性缺陷”。质量“隐患”（实为“常见质量问题”引发的纠纷）；因交付的实物商品与销售承诺、广告承诺等不符而产生的“实物质量”问题，因“质量”问题引发的纠纷、冲突带来的风险（可控风险）。
工程合同履约风险
房地产风险管理项目运营建设过程中涉及土地出让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计勘察设计成果审查、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托等、购房等合同或签订协议、履行合同的过程。由于该项目的一次性（不可重复）性，建设周期相对较长，涉及的方面也较多。如果关键工序出现控制失误，会给项目带来相当大的麻烦。 。例如，在现行土地供应制度和贷款政策条件下，寻找土地和资金是企业试图凸显“瓶颈”约束的常用手段。有时，在“饿了不择吃什么”的情况下，可能会因为“省略过程”而一不小心掉进“陷阱”。
项目建设的“创新”风险
当前房地产风险管理的经济环境使得项目建设的土地和财务条件比以往任何时候都更加重要。在资源有限的条件下，企业持续稳定发展、追求计划利润、获取既得利益非常重要。有必要。在这种情况下，以服务为目的，追求项目与周边项目的“差异”，而选择自己公司不熟悉或不够了解的“创新”来完成追求，也是风险极大的。 。更重要的是，正常的创新本身就是有风险的。
项目“政府”风险
“政府”风险大多出现在政策的不连续性、突变性和漏洞上。对于企业来说房地产项目风险管理，主要发生在非法经营的投机过程以及由于对政策缺乏了解而盲目的流程失误。在工程建设过程中，企业必须掌握相关法律：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《招标投标法》 《中华人民共和国法》、《中华人民共和国合同法》、《中华民国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握的法规有：《建设工程质量管理规定》等。要掌握补充和运用相关法律法规的部门规章、规范性文件和强制性标准。
开发商项目房地产风险管理内容
房地产风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种房地产风险管理技术，有效控制风险，妥善处理风险后果，希望在房地产中实现最大的安全保障。成本最低。目标。房地产风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳的风险技术管理组合，以实现最大的安全保障有效性。因此，开发商房地产风险管理的主要内容是：
1、合理界定项目覆盖范围，加强项目范围变更控制，将项目任务细分得更具体、更明确、更严密、更易控制，避免因遗漏而带来风险。
2、合理确定项目管理目标，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免决策失误的风险。
3、编制《项目管理计划》，对项目工作进行结构分解，对项目目标以及实现目标可能存在的风险因素进行深入细致的识别、分析和评估，并提出解决方案按照一般规则，解决问题、规避风险。采用《项目管理计划》指导项目建设和项目计划管理的方法和措施。
4、立足实现目标的外部环境，坚持“事前控制”和“事中控制”的原则，按照方法和措施，对实施过程中的风险因素进行适应性和合规性《项目管理计划》中给出的识别、分析（评价或计算）、评价，切实做出适当、合理的调整，优化组合各种风险技术，制定应对措施，尽力消除、减轻、转化和转移风险，避免风险。过程控制风险。
5、强化房地产风险管理的规划手段，将可管理的风险分解为不同流程，满足规划要求的基本目标、基本原则、基本要求，做好风险监控。在此过程中，我们采用动态管理，合理配置资源，遵循目标管理、节点考核、专业监督的方法，降低项目执行过程中不确定因素带来的风险，避免潜在风险转化为显性风险的可能性。
6、组织架构合理，岗位职责明确，理顺管理关系和反馈关系，建立项目沟通职能，与房地产风险管理及建设相关各方进行对接，特别是房地产风险管理中存在误区和矛盾的领域经常发生。职能和组织间接口为房地产风险管理提供信息保障。
7、加强项目内实施行为的监督管理（制度管理），避免人为因素带来的风险。强化计划实施的财务监督和专业监督，加强对企业规章制度、工作标准、工作流程执行情况的监督，及时跟踪检查计划执行情况，及时为决策者修改计划提供依据并及时提示计划实施与计划实施层面存在偏差的情况，并对预期风险或风险因素进行有效控制和房地产风险管理。
开发商房地产风险管理对策建议
1、建立或设立企业定期信息收集和处理机构，研究国家和地区经济政策、产业政策，分析各区（区）规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目）对区域内的情况进行及时、准确的分析，为经营决策提供准确的依据。定期、冷静的分析会比临时的“临时抱佛脚”分析提供更多的证据和理由；合理安排资源，提前下“功夫”，在时间管理象限里开展“重要但不紧急”的工作，肯定比做“重要但紧急”的工作会更冷静、更彻底，提供了决策依据更加科学，规避决策依据不正确带来风险的能力也会更强。
2、合理配置具有基本岗位技能和知识的营销、开发、技术人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险分析、识别、评估能力，培养广博的知识、科学的态度、主动的工作热情“研发”团队结合企业文化建设和企业规章制度的制定，运用支持、鼓励、监督、检查、改进等方式，把企业产品的研发作为“主导”。
3、由于房地产风险管理决策失误造成的“决策风险后果”的严重性，公司决策层必须由知识结构合理的高级经营和技术管理人员组成，必须具备一定的专业、全面的行业知识和风险识别。判断处理能力、计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作基本规则，了解国家和地方政府有关管理部门颁布的法律、法规和规范性文件。简单来说，就是懂经营、懂管理、懂规律。只有这样，才能规避投机、政策、担保等风险，才能妥善处理风险后果。
4、积极推进企业科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业管理的系统化、制度化、程序化，制定与ISO9000：2000质量族相适应的企业标准、工作程序和工作流程管理标准。 、建立现代企业管理制度和管理程序，运用质量管理八项原则（①以顾客为中心；②领导作用；③全员参与；④过程方法；⑤系统管理方法；⑥持续改进；⑦事实- ⑧ 与供应商的互利关系）规范企业管理行为，真正提高工作质量。用管理体系来管理，用工作标准、程序、制度来规范职业行为，使工作有依据、效果有证明、调查有线索，减少了不确定性和盲目性带来的风险。
5、加强企业职工对现行法律法规和公司规章制度的学习，及时掌握国家和地方政府本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高认识的“违法违规”行为。认定规避“政策风险”的能力，规避投机风险和政府风险（按照《建设工程质量管理条例》处罚）。
6、加强工程招投标管理和合同管理，提高成本控制和合同管理能力。招标过程中，准确确定标书，运用竞争、价格、供需机制，合理制定工期、质量、成本、安全招标条件，营造工程合同管理的工作质量环境；在签订合同过程中房地产项目风险管理，善于运用法律法规的规定，依法消除、减轻和转移可管理的风险；合同履行过程中，合理适用合同法、建筑法等法规，运用房地产风险管理（风控网络）技术和金融手段，有效控制“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险” ”和“担保人风险”。绝不允许过程中因“违规”或“违约”而导致“意外”风险失控。
7、运用计划管理、目标管理、过程监管、节点考核等技术手段，对房地产风险管理过程实施有效的“事前”和“事中”控制。制定计划时，按照一般规则，识别、分析、评价风险的类型、影响范围、时间和效果，制定规避风险、分解风险、控制风险的措施和方法；在实施过程中，识别、分析和评估风险。针对同一利益的客观性、不确定性、可变性、相对性、对称性影响，加强对规划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价和考核，用务实的态度，科学调整预案和应对措施，及时总结和收尾阶段性管理目标，是确保房地产风险管理实现既定目标的有效途径。
8、注重“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”和“协议合同履约风险”的影响。在规划和决策阶段，正确把握行业发展规律，客观进行项目可行性评估、建设环境评估和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支撑能力分析，正确确定产品定位和发展方向。项目品质定位。合理确定投资金额，避免质量与投资冲突的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求和监管标准监督设计，进行设计审查，控制投资（一般占项目产品投资的90%——95%）关键步骤；在招标、合同签订阶段，准确准备标书，合理掌握招标优惠条件，签订有效有利的协议（合同），做好关键的第二步投资控制（一般占比5%--！0%）项目产品投资）；项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，强化“合同、信息”管理，加强施工过程与项目相关单位的关系协调，加强对关键部位、关键过程的监管。易出现“质量通病”，对结构和使用功能产生影响，对投资和社区环境质量产生重要影响，切实控制实施过程中的风险。
九、注重房地产风险管理项目完成过程中阶段性工作（过程、活动）和实施结果的评价和考核，及时总结经验，关闭阶段性计划，为企业正确实施奠定基础。了解自己的管理水平，并不断完善下一步的工作。 。阶段性工作的考核评价可以由项目管理层组织，也可以由职能主管分阶段或根据规划的节点控制目标组织。考核的内容是计划节点控制目标的管理情况和阶段性目标的完成情况。评估的结果是决定是否调整计划和目标，是否结束阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或组织结构的一部分。考核评价的对象是项目管理人员（主要是项目经理）。考核内容根据《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况（含节点关闭）、项目管理水平、管理绩效进行最终评价，确认阶段性考核结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否被“解体”。
