对于当前的房地产市场状况，大家都心知肚明。很多人给我们留言，问得最多的就是房价什么时候会回升。
真的可以恢复吗？没有人有能力预测这一点，但我们可以从有限的案例中找到一些启发。
没错，鄂尔多斯这个昔日的鬼城又复活了。
01
鄂尔多斯为何被称为“鬼城”？
时间追溯到2010年，美国《时代》周刊发表了一篇题为《鄂尔多斯：人造“鬼城”》的新闻文章，引起轰动。文章描述“在鄂尔多斯康巴什街头站了15分钟鄂尔多斯房价大崩盘，看不到一个行人和汽车”。
为什么当时鄂尔多斯的房价那么高？准确地说，2002年至2011年，鄂尔多斯正处于极度扩张阶段。煤炭经历了十年的暴涨，带来了大量的财富。当时人口只有215.4万，但财富过亿的就有7000多人。
据当年统计，鄂尔多斯市共有房地产相关企业480多家，从业人员数万人，是除煤矿之外最重要的投资领域。 2009年，商品房开发面积达到2000万平方米，接近北京。新房最疯狂的时候就是天天换的时候，都卖完了，一房难求。鄂尔多斯住宅价格从每平方米1500元上涨到每平方米13000元。
2011年下半年至2015年，由于煤炭价格四年内下跌60%，房价持续暴跌，2015年煤炭行业利润只有2011年的十分之一。
这引发了一系列连锁反应，包括高利贷倒闭、各类投资爆炸、资金链断裂等。当时，有关鄂尔多斯的负面新闻占据了全国各大媒体的财经版面。房地产也未能幸免。十个项目中有九个已暂停。到处都是未完工的建筑，尤其是办公楼。房价不仅减半，有的甚至下降了80%。关键是有价格没有市场。
转折点出现在2015年底，随着鄂尔多斯债务危机逐步化解，经济开始缓慢复苏，住房需求全面恢复，房价开始上涨。
当然，政府采取的许多行动是拯救楼市的关键。
02
首先，冻结新磁盘。
鄂尔多斯限制住宅用地供应以减少库存。有数据可以参考。 2009年，鄂尔多斯市房屋竣工面积为396.6万平方米，但到2017年，仅为44.9万平方米。
二是推进住房改革。
采取货币化安置+房票的方式去库存。换房证肯定会载入史册。有7种面额（1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米），可拆分。作为换取，房产还可以转让，购房者可以在使用期限内选择政府回购的商品房小区内的安置房。据当时统计，鄂尔多斯共发放“房票”68.5万平方米，2016年至2020年五年间鄂尔多斯房价大崩盘，消化库存1650万平方米。
三是从事教育产业。
前几天看到新闻，鄂尔多斯正在招聘教师，年薪60万元。这是真实的。强化房子的学区属性，以康巴什新区为例，新校建设、名校培育确实取得了成效。以今年高考为例，全自治区成绩在600分以上的比例为鄂尔多斯市2.26%、包头市1.69%、呼和浩特市1.47%、赤峰市1.15%。
四是可以宣传城市。
不知道从什么时候起，鄂尔多斯就被称为中国最适合养老的城市，而且还排名第一。同时，也正在向生态文化旅游目的地转型，转型新能源。
03
鄂尔多斯楼市复苏能否复制？
完全复制它是不可能的，因为它太丰富了。根据第七次全国人口普查数据，鄂尔多斯人均GDP从2021年上半年的9.47万元增长到2022年上半年的11.84万元，位居全国第一。
我们不怕政府有钱，就怕政府会花钱。
目前在鄂尔多斯购房的人群中，20%-25%是所辖七旗人口，15%-20%是市外（含省外）人口，60%左右是鄂尔多斯市的人口。新公民和搬家的人。
而且，在今年楼市复苏的过程中，无论是开发商还是居民，拿地或者购房的杠杆率都明显低于全国平均水平，全款和公积金贷款购房的比例都非常高。只有经历过硬着陆才知道那是多么痛苦。
如今，说起买房的目的，很少有人会说炒房。
另外值得特别关注的一点是，本轮鄂尔多斯楼市回暖与地段较差的商铺、商楼、写字楼、公寓无关。房价仍然很低，租售比也很低。
结
“我们的房价还能回升吗？”
当你理清整个逻辑后，你就会知道，如果再有上涨，供给和需求是关键。如果没有需求，就创造需求。尤其是金融属性慢慢退出历史舞台后，人们买房居住的冲动就会减少。
近期，各地纷纷下调首付，希望刺激迫切需求。然而，没有首付的急需越来越少，他们缺乏勇气。
