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从3月初的“两会”到3月22日的全国常委会议，对房地产的关注度空前高涨。
01
全国常委会议提到的关键词之一是“进一步优化房地产政策，系统规划相关扶持政策”。这意味着，房地产
纾困政策必须被系统地梳理和规划，甚至不得不重新启动。
为什么？
从需求端来看，短短两年时间，房地产销售规模（不包括未售出的职房房）已经恢复到 10 年前的水平;
从供给端看，开工建设和土地供应恢复到 2007 年的水平;去年，还有少数几家公司脱离了困境，现在最稳定的公司也陷入了动荡。
一线体感可能更冷！
今年1-2月，70个城市新房简单均价为9653元/平方米，较去年4月的12469元/平方米下降23%。在不到一年的时间里，首付已大幅下降。与 2021 年的峰值相比，很多地区的房价都下跌了 40%，而且降价一半的不在少数。
尴尬的是，这种情况是在 2023 年第四季度以来热点城市退出限购、限贷等重磅政策之后发生的。
由此可见，传统的纾困市场思路，根本没有效果！
表：广州市不同地区历年二手房平均成交价
（单位：元/平方米，来源为贝壳）。
怎么了？从表面上看，这有两个常见原因：
首先，需求不足和供过于求。
很多人认为现在房子够多了，空置率很高。但与此同时，在过去的 10 年里，人口已经涌向大都市地区和省会城市，许多新公民和年轻人没有房子;另有 30% 的房屋很旧，迫切需要改善生活条件。
其次，收入和就业低迷导致预期低迷。
近年来，经济和就业出现了一些问题，人们买不起房子，也不愿意买房子。但仔细想想，3 年前的 2021 年，虽然各地的房价都处于历史最高水平，虽然大家的收入都买不起房子，但当时的楼市却很火爆。
当时，全民跑进市场，敢于加大杠杆，信心满满。
02
当务之急是止血
目前的房地产困境是，整个行业已经从“快速杠杆”反转为“快速去杠杆”房地产销售改善方案表，行业和市场开始失血，抵押品价格持续下跌。
结果，房地产的信用功能受损，金融加速器效应受损。
重要的是，危机正在蔓延，考虑到房地产产业链长（上下游行业超过 50 个）且涉及行业范围广，房地产金融加速器效应受损，直接拖累上下游，形成整个行业和整个社会的通货紧缩。
要恢复房地产的信用功能，当务之急是止住行业的流血。
目前，白名单融资对接机制只是第一步，即修复外部资本端，但关键是修复行业的造血功能，即阻止商品房销售的下滑。
这需要稳定抵押品的价值并推动增量资本进入市场。问题在于，这又回到了旧模式，即期待创造财富效应，让开发商、银行、购房者、上下游等重新焕发活力，但这显然不可取。
以万科为例：
2021 年，万科的销售额为 6300 亿，2022 年为 5000 亿，去年为 3700 亿。今年前两个月，与去年相比累计同比下降约30%，可以推断，万科今年的销售额很可能会与2021年相比跌破3000亿
它下跌了 50% 以上。
但它的债务是1.24万亿，即便在融资对接机制下，开发贷款反应迟钝，房子建好了，但如果卖不出去，或者只能卖掉一小部分，开发贷款又用什么来偿还呢？
如果你想还钱，你必须盘活所有出售和未出售的资产。
然而，这些资产的价格，即使下跌了 40%，对于普通人来说仍然很高。
需要多少资金，需求终端需要增加多少杠杆来消化它？
如果恒大的漏洞是公司的错，我们想知道一直高喊“生存”、以稳定为荣的万科，是不是一直认为中国商品房市场永远昂首挺胸，“没有突破一条又一条的天际线吗？难道是万科的精英管理层没有踩刹车的先见之明？
这背后的逻辑是什么？
是单方面上涨的楼市“上半场”，在只涨不跌的隐含保证下，各方套利的冲动太大了，急于全部吃光。更直白地说，就是回报的个性化、债务公司的规律和风险的社会化。短短几年时间，房价、市场规模、资金量就能涨数倍，风险就能冲刷到临界点。
03
地产，不能再回到“模式”了。
推断一下，当微观层面基本秩序的局面没有改变时，像“国家队”这样的大资本主体进入市场时，会是什么场景呢？这
很有可能又是一场财富盛宴。
即“监管能力不足 + 集体套利冲动 + 风险社会化 / 国有化”的预期，再次导致了系统性风险和一毛棋的结果。
我们认为，在统筹发展和安全的战略下，在房地产供需关系发生重大变化的新形势下，不可能有所谓的大动作、回头路。
没有回头路，或者已经走投无路。
能做的是创造一个软着陆的新模式，逐步清除旧模式，从而防止新旧模式过渡期的风险（旧模式迅速下降，新模式不上升）。
2022 年至 2023 年，行业体量急剧下降，房价快速下跌，这是旧模式被清零的征兆，也是不得不经历的阵痛。
当然，在这个过程中，不仅要防范风险，还要对冲房地产下跌对经济、投资、就业、消费等的影响。目前，正在推进的“三大项目”，也是为了填补地产摊位之后的空白。
那么，什么是所谓的新模式呢？
全国常委第二个关键词是有效拉动潜在需求，增加优质住房供给
系统规划相关扶持政策的目的是为了有效刺激潜在需求。潜在需求规模非常大，陈词滥调就是“4亿人”（主要是新公民和年轻人，比现在的中产阶级要大）和既房业主的消费升级需求。
然而，以商品房为主的现有供应无法应对潜在需求。
因此，新模式是再造一个房地产供需平台，借助新的供给体系，将“4亿人”卷入国内市场化、城镇化的循环中。
这个大循环，以住房为载体，“4亿人”可以享受城镇化公共服务为路径，借助地产产业链长、覆盖面广的优势，让就业和内需活跃起来。
参与城镇化、住房和城镇消费，本质上是金融深化和信贷扩张，即修复房地产的信用功能，修复房地产的金融加速器效应。
04
现在可能有两种救援模式
现在的问题是鲸鱼（旧模型里）猛烈地坠落沉没，但因为堆积很重，一切都没有长出来，新旧脱节了
因此，改革方案设计起来相对容易，但实施起来的阻力和难度却超出了大家的想象。
可能有两种现有的救助模式。
一是旧模式的痛苦逐渐消退，难以忍受，如果没有办法，不如回到旧模式，以后的问题以后再讨论;
另一种是找个“接手”，或者国家队进场，或者把经济适用房的供应与旧模式连接起来。
但无论你选择哪种模式，你都无法避免一个问题，即谁来为旧模式的高成本买单（高地价、高房价、高融资成本）。
说实话，除了“国家队”，没人能负担得起（也愿意买这个）这个订单，也没有人能撑得起这个庞然大物。
除非国有资产不求回报，否则没有国有实体愿意接管。
而且，现在的国资在债务的泥潭中挣扎房地产销售改善方案表，自己的生活也很悲惨，看看深圳国资对万科的态度就知道了。所以，“谁有孩子，谁带走”，这是应对旧模式风险的唯一方法。
毕竟是市场经济，你必须对自己的行为负责。
动不动就说，大到不能倒，或者“死给你看”，真的出局了。
从房地产企业的债务结构来看，近 7% 是个人预付款和上下游垫款，金融负债约占 31%，其中银行贷款仅占 14%。
真的脱离了危险，资产负债表上的财务亏损可控，至于其他债权人的权利，“房不是投机”说了很多年了，亏损你应该承担！
这就是风险分散和泛化的解决方案。
至于人们，会有账面财产的损失，但对于自己占有的所有者来说，没有损失。
尤其是这两年，房价急速下跌，令人高兴的是，竟然是高杠杆，实在让人心痛，而且隔壁张叔叔家有套房，很开心。
最近，热门城市的二手房出现反弹，主要是因为自 2023 年以来大幅降低的低价房产已被消化。
以深圳为例，1-2月，二手房成交总价不到300万，占比约35%;
1 月至 2 月，武汉市 100 万以下二手房交易比例从 2020 年的 17% 上升至 35%
广州市二手房交易占比低于 200 万，超过 40%。
如果没有过去两年房价的下跌，很多人根本就买不起车。
房价的回调不仅是一个去泡沫的过程，也是回归住宅属性和购买力匹配的问题。
总结
救助无效，还不如跳出原来的盒子。
重点开展三大工程等新模式，如配置、以租金为基础的经济适用房。财经工作会议后，资金要支持高质量发展，三大项目是最好的切入点，如专项债券、专项贷款、中央预算内投资、保障性住房项目、财政补贴等，多方资金可谓激增。
即使我们没有真正产生短期收益，我们也会打开一个具有长期收益的巨大市场。
如果真的能开辟一条新赛道，帮助“4亿人”融入城市，获得以住房为载体的公共服务，就会释放边际倾向最大的消费热潮，而这股热潮也将是金融信贷的媒介。简而言之，只有成为真正的公民，您才能对现代金融信用产生吸引力。
其结果是，房地产的信用功能将得到最大程度的恢复，整个社会的通货紧缩将得到逆转。
来源：李玉佳地产笔记，本文已获得授权，感谢原作者！
