1、收取房地产投资固定收益时是否缴纳增值税。营业税改征增值税前，根据原《财政部 国家税务总局关于股权转让营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定房地产利润，无形资产房地产投资用于投资入股，参与投资者利润分配，分担投资风险的，不缴纳营业税。因此，如果是通过房地产投资入股，参与投资者利润分配，共同承担投资风险，则不征收营业税。如果投资房地产并获得固定利润，则需要缴纳营业税。另外，根据原《国家税务总局关于投资房地产、无形资产固定收益征收营业税的批复》（国税函[1997]490号），投资房地产或者无形资产土地使用权和取得固定利润考虑 转让场地、房屋等给他人使用的企业，按照“服务业”税种中的“租赁业”，即“服务业”征收营业税工业租赁业按照取得的固定利润，按5%的税率缴纳营业税。
营业税改增值税后，根据财税[2016]36号文第十条规定，企业投资房地产换取另一企业股权的行为，视为有偿取得“其他经济利益”，属于销售房地产行为，应当缴纳增值税。因此，如果通过房地产投资入股，无论是参与投资者的利润分配、分担投资风险，还是获得固定利润，在投资过程中都必须缴纳增值税。如果在投资期间收取固定利润，然后按照租赁服务缴纳增值税，则会产生双重征税。然而，从货币投资中获得固定利润有一个例外。
根据《财政部 国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》，贷款是指通过将资金借贷给他人使用而获取利息收入的经营活动。各种职业和借入资金的收入，包括金融产品持有期间（含到期日）的利息（保证收入、报酬、资金占用费、补偿金等）、信用卡透支利息收入、购买金融产品利息等转售。融资融券业务的收入、利息收入，以及融资售后租回、垫付票据、罚息、贴现、转贷等业务的利息及利息收入，应缴纳增值税按照贷款服务。货币资本投资取得的固定利润或保证利润，应当按照贷款服务缴纳增值税。另外，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发、教育配套服务等服务增值税政策的通知》（财税[2016]140号）， 《销售劳务、无形资产、不动产注释》（财税[2016]36号）第一条第（五）项第一项所称“资金保障收入、报酬、资金占用费、补偿”是指合同中明确承诺到期可全额收回的投资收益。上述金融产品持有期间（含到期）取得的非保本收入不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。
根据上述规定，以货币资金投资股票，参与投资者利润分配，共同承担投资风险的，无需缴纳增值税。但货币资金投资所获得的固定利润或保证利润与货币资金购买优先股所获得的固定利润或保证利润类似。对于提供固定股息且不承担投资风险的活动，取得的优先股股息将按照“贷款服务”税种缴纳增值税；货币资本投资取得的固定利润或保证利润，应当按照贷款服务缴纳增值税。但是超过保证利润的利润我应该缴纳增值税吗？如果增资协议中约定的股权投资按季享受固定利润或分红，并承诺到期时收回全部本金（注意合同规定可以收回本金，只是承诺，且并不意味着一定会追回，也没有考虑是否违反公司法，即税务局不考虑融资人在融资期限或使用期限内是否可以偿还本金。资金到期，不考虑融资方的信用风险，只要融资方在合同中承诺偿还本金，就属于保本），即本金保全和利息保全的本质是提供。贷款服务，所有超出本金的部分均应作为贷款服务缴纳增值税。如果没有约定保本，即保利息不保本，则仅对收取的固定利润或保证利润征收增值税，超过固定利润或保证利润的部分不再征收增值税。
2、房地产投资取得的固定利润是否按租金征收房产税。如果通过租赁的方式将房产入股，房产的所有权仍属于投资者，投资者获得固定利润，不承担投资风险。事实上，投资者以合资企业的名义获得房地产租金。因此，根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》的相关规定房地产利润，房地产税的纳税人是投资者。投资者应根据房产的租金收入缴纳房产税，税率为12%。但股东若投资房屋，必须对房屋进行评估、核实财产，不得高估或低估价值。因此，房屋投资需要过户到公司名下。房产税的纳税人是被投资企业。投资企业自用的，房产税从价征收；投资企业出租的，按租金征收房产税。
3、房地产投资取得的固定利润是否属于企业所得税免税收入。根据《公司法》规定，公司章程规定按照固定比例分配股利的，可以按照其规定；没有规定的，一般按照股东实际出资比例分配股利，但全体股东另有约定的除外。企业所得税法第二十六条第（二）项规定，符合条件的居民企业之间的股息红利等股权投资收益为免税收入。而《企业所得税法实施条例》第八十三条规定，所谓符合条件的居民企业之间的股息、红利等股权投资收益，是指居民企业直接投资其他居民企业取得的投资收益。不包括持有居民企业公开发行并上市股票不满12个月取得的投资收益。可见，除投资上市公司股票外，居民企业投资其他非居民企业取得的投资收益，无论是否固定股利，均为企业所得税免税收入。然而，通过货币投资获得的固定股息是一个例外。
根据《国家税务总局关于企业混合投资业务企业所得税处理的公告》（2013年第41号），具有股权和债权双重特征并符合下列条件的混合投资业务均视为贷款。企业所得税处理：（1）被投资企业接受投资后，需要按照投资合同或协议规定的利率定期支付利息（或定期支付保证利息、固定利润、固定股息，下同） ; （二）有明确的投资期限或者具体投资条件，且投资期限届满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或者偿还本金； （三）投资企业不拥有被投资企业的净资产； （四）投资企业没有选举权、被选举权； （五）投资企业不参与被投资企业的日常生产经营活动。符合上述条件的混合投资业务，按照下列规定缴纳企业所得税： （一）被投资企业支付的利息，投资企业应当在利息发生日确认收入的实现被投资企业应缴纳的税款，计入当期应纳税额。收入金额；被投资企业应当在支付利息之日确认利息费用，并按照税法和《国家税务总局关于企业若干问题的公告》第一条的规定进行税前扣除。所得税》（2011年第34号）。 （二）被投资企业赎回投资的，投资双方应当在赎回时将赎回价格与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，并分别计入当期应纳税所得额。
由此可见，法人企业以货币资金进行投资，投资期间收取的固定利润或保证利润满足上述企业所得税“五项条件”的，将按贷款处理：固定利润作为投资者获得的应视为贷款。并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税；同时，将被投资企业支付的固定利润确认为利息费用，并按照利息费用的规定扣除所得税。不同时满足上述“五个条件”的，视为股权投资收益：符合条件的居民企业作为投资者之间取得的股息、红利等股权投资收益，可作为企业所得税免税收入;投资企业只能进行税后分配，支付给投资者的股息、红利等股权投资收益不得在税前扣除。
吉洪奎-总经理
中央财经大学税务教育研究所副研究员
财税专家
精通税务筹划、税务培训、财税咨询、税企协调、特种税务代理、各类涉税认证等。
拥有20年税务机关工作经验。一直从事税务管理、税务稽查工作，从事税务法规工作10余年。曾在《中国税务报》、《税收征管》等省级以上报刊杂志发表专业文章。他撰写了500多篇文章，出版了专业书籍，并致力于税法研究。
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