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问：问：景先生您好！通州运河明明的两居室这几年没有涨价。过去已经转手了，要到明年3月份才能卖掉（无增值税）。我现在一直在看房子。我妻子在玉渊潭坐地铁上下班，我在通州坐汽车上下班。现在我有两个主要计划。我只考虑生活体验，我还没有孩子。方案一：选择双井朝庆附近的房产。最近在金都杭城东区看到一套两居室的公寓，心里非常兴奋。通勤还可以，社区环境不好。你能开始吗？明年三月会不会太晚了？
方案二：丰台优质楼盘，如郭公庄万客兰、西华府等，或者万年花城的两居室，居住舒适，交通便利，但担心丰台整体不怎么样还好，郭公庄有一个垃圾填埋场。综上所述，我该如何选择？明年三月换房子晚吗？我再也跟不上这个市场趋势了。
答：您好，1、我在星球精华专栏第87#朝阳跑赢市场选型指南文章中对朝阳部分区域进行了详细分析；百子湾不如大望路、朝庆。朝庆的区域价值 由于其成熟的配套设施和优质的商品房，可以说是东部地区承接国际贸易要求最高、完善程度最高的板块，而且不乏购买力。该区域是朝阳的龙头板块，常年领涨。
2、百子湾最大的价值在于它迎合了国贸地区刚需上车的人群。商业比较繁荣，夜生活丰富，整个区域居住的年轻人较多，尤其是18线小明星。这也造成了该地区比较混乱。主要原因是该地区稍新的房源流动性相对较好，但很难跑赢市场。过去，北京依靠急需购房者来拉动房价。现在，包括5-10年后改善的，房价的需求已经由市场拉动。从近几年的市场成交和房价上涨可以看出，急需的购买力在市场。性能比较差。如果打算更换的话，可以根据自己的经济情况更换到热门的板块。换房的逻辑是用核心板块或热门板块取代第二板块；
3、科技园位于丰台边缘，两区交界处。总部基地产业结构以国有企业为主，缺乏市场活力，难以形成商务区。该地区的居民仍然依赖其他地区的通勤。目前来看，价格并不便宜，还有溢价。优点是楼盘质量比较高，比如万科西华府、中海苏黎世家园、九号公馆、万科蓝、华润第一城等。这部分市场未来市场竞争会更加激烈，前提是必须还清溢价；这三个商圈是比较稳定的。从目前的政策来看，明年3月份有点晚了。您可以通过星球精华16#专栏2017-2022年北京各区房地产上涨收益分析（历史交易大数据）查看详细的房地产市场行情；我祝你一切顺利。一切顺利！
问：问：您好，我是因为名声才来到这里的。我在北京有两个孩子。老大预计2026年上小学。房子位于马驹桥香雪兰河边。我有150现金，想兑换。有两种选择。一是卖掉香雪兰溪，加上手头的现金，用杠杆在清河买一套价值700左右的房子，将来可以供孩子上学用，价值还可以增值。工作与居住分离，他继续在西局租房。第二个是，香雪兰溪不动产（价格低，卖了就赔钱），150加杠杆，高米店北金汇丽，93平米，两居室，改成三居室。公认。不再动了。
答：您好，感谢您的信任！ 1、我在星球本质专栏文章08#史诗般的通胀，普通人的对策中写过普通人投资房产应该有什么样的心态。建议您仔细阅读全文。房产属于每个家庭的基础设施，应该尽快解决，才能得到更好的利用。如果家庭的基础设施问题不解决，没有一定的优质资产作为基础，通货膨胀就会逐渐抢走我们的储蓄。持有优质资产 拥有房产的人，才是真正的资产阶级。他们拥有足够的优质资产、阳光的心态、较强的风险判断能力。如果我们想要过上美好的生活，拥有真正的自由，真正的善良，我们就应该成为一名财产所有者。 ，最好成为一个慷慨的人，幸福指数也会增加；
当一个人这一生到了一定年龄的时候，如果他的价值还没有建立起来，他还是一个没有产业的人通州光大新北京中心房价，会对社会的变化和政策极其敏感，没有一个可以带来感觉的筹码。安全，其家人和外界面临的风险是相同的；现在这个阶段，只要大家努力，大家都可以通过买房实现晋升；我们很幸运生活在北京，可以通过努力买房不断积累自己的产业。相反，生活在小城市或者没有机会在北京工作的人就没有这样的机会。从我们自己的角度来看，我们应该抓住这样的机会；
2、我在星球精华专栏第83#通州跑赢市场选择图上对通州进行了全区域分析；马驹桥是一个潜力区域，香雪兰溪是该区域的优质市场。如果该地区发展得好，这个市场必然会升值。拿着香雪的时候会有两种情况，是否会上升。这两种情况都存在不确定性。但买清河板块的优质股，必然会上涨。这只是时间问题。一是不确定。一是必然性，也就是机会成本。未来，房地产市场的分化速度将比大家想象的要快得多。贵的会越来越贵，便宜的会越来越便宜，优质房产的价格会越来越高。其实就是一个类。这是分化加剧的具体表现。到达顶峰之后再更换就比较困难了。其次，高米店北金惠利的房地产市场很差，未来的增长空间也很小。从投资的角度来看，没有必要购买该房产。建议仔细阅读。星球精华专栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原则，按照文章的思路，选择并赚钱，祝一切顺利！
问：问题：北京人，无房，在亦庄置换，卖房（海淀2房已卖）加现金1000，在亦庄工作，5、6年后退休，目标亦庄3房，不要关心学区的，退休后可以考虑更换。 1、这个价格在河西买不到三居室； 2、瀛海的新房，比如hjcy，目前周边环境不太好，但总价可以提高。不知道现在有没有溢价，5年后流动性如何？ 3.马朱大桥刚刚取消。双限，通勤没问题，新金越县能否购买，周边环境也是问题，后续流动性如何？这三项如何选择，或者您有其他建议，请给我一些建议，谢谢！
答：您好，感谢您的信任！河西海子公馆110平米三居室价格900以内，金茂悦南区100平米三居室价格1000以内，130三居室金茂艺树的平米会超出150左右的预算，如果能克服经济困难的话这个楼盘很好，或者路东侧绿城160的三居室也要1000多。您可以在星球精华栏目16#市场情况中通过北京各区2017-2022年房地产增长收入分析（历史交易大数据）查看房产。 市场情况：这个总价是在大兴购买的。如果在亦庄不买河西、路东，就很不划算，是资源的错配。
无论这个预算在哪个区，都必须选择一个核心地段。如果对面积要求较高，就必须退一步，选择核心产业的主要溢出板块。但在大兴，即使是核心产业的主要溢出部门也无法承受这样的情况。总价高的如瀛海、马驹桥等都属于第二产业。总价1000万，未来流动性会大大减少。房屋当前的流动性价值大于其他价值。马驹桥这两年一直被猜测。天气很热，但是这个地方没有核心产业。属于亦庄的产业是溢出性的。当地产业创造财富比较薄弱，购买力很弱。 1000万的风险很大。
太湖、马驹桥已解除双重限购。政策执行得越精准的地区，采购越谨慎。这些地区消息发布后，可能会出现一波短线炒作，数量增多，价格上涨。我对太湖和马驹桥仍然充满信心。此前观点：政策出台后可能会出现一波炒作，短期内会有上涨，但上涨后会有3至5年的冷静期，可能会继续下跌，这意味着这些行业的市场并不那么强劲。 ，均是弱火所致；价值相对较弱，导致没有持续的购买力。
所以如果你的波浪上升了，可能需要很长时间才能冷却下来，而且还有回落的可能。可持续性比较差，不稳定！我一般建议卖掉这些地区的房子，而不是在高峰期买房；楼市有三个重要支撑点；一是产业发展，二是人才发展，产业重于人口，最后是商圈的发展；背后，没有高质量的购买力，就很难发展出高质量的商圈。如果没有太多的就业机会，最终的商圈将成为一座沉睡的城市；
马驹桥定位为亦庄的产业溢出。主要产业是物流业和制造业。这两个行业的结构本身并没有多大价值。从过往行情来看，上涨动力一般，但跌幅严重。亦庄从217到今年经历了下滑。期间出现过数次市场暴涨，涨幅为北京各地区最高。不过，除了马驹桥几个新房项目价格调整频繁外，二手房市场价格依然稳定，并未受到亦庄的影响。这方面存在很多问题。不建议把1000放在这个地方。建议仔细阅读精华栏目北京房产投资核心逻辑和原则，大兴跑赢大盘选股指南，祝您万事如意！
问：问：景先生您好。最近因为孩子要上学，在西城看房子。预算不多，500左右。所以以西城和广外为主。井先生，您如何看待广州外汇二手房的整体走势？我看了红联中坜的房子（有老有小），单价已经比较高了。可以从保值的角度购买吗（如果能保值就更好了）？未来几年是否存在风险？还有其他建议吗？另外，亚运村亚运新家园的平层（三居室）公寓是否值得继续持有，还是应该选择合适的时机出售？如果可以的话，我们希望能在海淀买一套房子。我了解海淀北部新区的好处还需要一段时间才能体现出来，所以我不推荐，对吧？那么海淀哪些区域值得考虑（假设预算在1500左右）？谢谢。
答：您好，感谢您的信任！ 1. 您的第一个想法应该是以最低的总价让您的孩子入学。这个逻辑在现行政策下是正确的。我写在星球精华专栏第13#学区指南：东西海学区房选房指南中对东西海学区房做了详细的分析。无论是西城还是海淀，这种想法的风险都比较小；学区房原值只有10万，加上学区房价格。变成了12万。房产价格中较高的部分是学位的价格；度数是按单位计算的，与房屋面积无关。房价是按平方米计算的。对于大型和小型房产来说，学区的价值是相同的。大型房产意味着要支付更多的溢价。
其次，广外老旧小区保值性不错。关于老城区的老社区未来是否还有价值，建议阅读星球精华专栏81北京房地产投资的核心逻辑和原则；这类房子的保值性主要是看城市的能量，这类房子本身就不值钱。真正有价值的是土地资源。这就是其背后的核心逻辑。因此，像北京这样的中心城市土地资源一直是稀缺的。最终，市中心的老旧住宅区也将变得稀缺。将会有一个美好的死亡。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没有变过。市中心的二三线、老旧住宅区，能源相对较低，
尤其是人口大量外流的城市和地区，可能会酿成悲剧；这些城市要发展，必须依靠新区建设。新区建成后，市中心将迁移，所有企业将迁往新区。企业带动人口，新区越贵，市中心的老小区就越破旧；在城市中心不会大规模搬迁的城市，老社区仍然有价值；广州外国语大学本身有丽泽加持，学区溢价比较低，所以是比较安全的区域；只是老小区优质股增速与去年同期相比会有明显差距。目前的市场情况是，当主导区的品质提升完成后，就会轮到一些好的老小区；
2、虽然亚运村近年来已显得过时，但市场上的亚运新住宅却有些稀缺。低密度六层平房在四环路还是比较流行的。如果你想更换这套房子，只能换取同区域的更高档次的房产通州光大新北京中心房价，或者同类型的更高档次的房产。大体方向是这样的；海淀可重点关注清河、橡树湾、世华龙悦等高档区域的高档楼盘。 ;清河配套成熟，产业集群辐射。这两个项目在同一地区的竞争力十分突出。
如果未来货币继续超发，大概率会继续上涨；目前海淀北部新区的房价已经提前透支，但这个区域还没有成型。如果投资这个领域的话，赎回期会比较长，中间有很大的差距。不确定;出售亚运村来购买一个不确定的新区在战略上是错误的，并且涉及一定的风险；最好考虑一下广东外国语大学的规划；如果亚运村已经卖完了，可以考虑一下我给你推荐的区域，方向不对。你会错的；您可以通过星球精华16#专栏2017-2022年北京各区房地产上涨收益分析（历史交易大数据）查看房地产详细市场价格；祝您一切顺利！
问：问题：景先生您好，我本人是望京人，但我在望华路老塔楼的两居室（750）这几年没有太大的增长，所以错过了望京的红利期。我目前住在大屯的保利金泉大厦之王（1600元），很舒服，但未来升值潜力似乎有限。亦庄和盛还有一套复式（300），他打算趁马驹桥政策红利尽快出售。手头还有800左右的留存资金。如果不考虑更换保利金泉，可用资金在1800~1900左右；
请问您如果只考虑投资，应该如何选择保值增值？最近我在看橄榄城、东湖湾、镇远。橄榄城不少人表示，上一波外人炒作太猛烈，真正的价格稍后才会回归。东湖湾内部走廊及形状不规则，镇远买大户有压力。而且，市场已经过去了。最近我也在担心现在的市场情况是否只适合报废而不适合更换。另外，同范围内清河橡树湾是否更值得投资？感谢您在百忙之中回复；
答：您好，1.我在知识星球精华专栏第81篇#北京房地产投资核心逻辑与原则中写过关于北京部分热门板块房价是否已见顶的问题。建议阅读全文，有价值的城市和地区，房地产值得“炒作”。绝境中不存在“炒房者”，或者说市场上从来不存在炒房者，只有价值挖掘者。投资房地产本身就是坐享城市和区域经济增长的红利。投资者只是在挖掘该地区的红市。当其他人认为房价已经达到顶峰时，投资者仍然看好该地区的市场。结果是他们继续获得该行业的红利； “炒房者”一般有两种玩法。 ，一个是长期的，一个是短期的。从长远来看，他们知道如何利用趋势来催化和加速，能够准确地找到未来有一定“潜力”的地方、房价即将上涨的区域，并迅速激发这种潜力；半年内获得5年收入然后离开，让继承者等到5年后才能摆脱陷阱，比如通州；
短期是半年周期和一年周期，一般在核心区二手房市场。其次，这些核心地段是房地产的龙头、未来投资的中心、价值的高地。这些地点的商品房交易量活跃且反应灵敏，是高收益人群的资产配置工具。它的兴衰与人口、杠杆、政策关系不大。越是不受欢迎的偏远地区，与城市中高收入群体的相关性越大。如果继续面临失业、行业下滑、工资下调、裁员，这类房子的保值性也会减弱；
全北京除了东西海学区以外，房价最贵的就是望京。尽管北京有全国最严格的限购政策，但望京的常年主导房价并非学区溢价，足以证明该区背后的购买力；朝阳区主要高新技术产业聚集地一是国贸，二是望京。国贸地区缺乏优质住宅区，周围有大量写字楼。生活氛围不好。望京是产业与住宅的结合体，也是北京产业与住宅一体化发展最好的区域。望京东的几个区域是保利、镇远、橄榄城、万和等优质楼盘项目，只能说天花板比较高。即使遇到下跌，上涨后也会自然回调；您可以通过星球精华栏目16#上涨利润分析（历史交易大数据）查看2017-2022年北京各区房产项目，查询房产详细市场情况；
2、关于替代，我在知识星球精华专栏文章87#朝阳跑赢市场选型指南中分析了一些领域。建议仔细阅读。保利金泉的房产价值大于区域价值。这一带，除了保利之外，其他都是老小区，整个区域的声望资源都比较落后。一棵树不能长成森林。保利的品质再高，也难以支撑一个地区的价格。而其他上涨相对较快的区域，如新北园、清河、朝阳大悦城、望京等区域的共同特点是区域价值与楼盘价值持平、品质较差、各方面的配套设施主要是为了生活而不是为了商业。这样的区域即使没有优秀的学校，价格也始终处于领先地位。如果再加上工业辐射，那就是锦上添花了。北京缺乏这样的优质住宅区。稀缺是昂贵的。用保利、亦庄换望京、清河，本身就是一个普通的产品。这是对更好产品的交换。这并没有什么问题。好房子。标准是可租、可住、可贷、可售、可升值。房地产投资关注的是综合功能，而不仅仅是居住功能。尤其是20年，我们必须更加重视房地产的金融属性。祝你一切顺利；
问：问：景先生您好！仔细阅读您的 Planet 文章让我受益匪浅，现在想请您给我一些更换方面的建议。我家的情况是，孩子在朝阳大屯附近上小学，预计还要在这里读4-7年。目前我想卖掉我家在安贞里的房子，有了一些资金，可以预算1000左右进行装修。女士特别希望有一个小花园或露台。我有两个想法。一是购买学校附近的二手产品，可以提高日常生活的舒适度。您有什么建议吗？
目前，润丰德尚园有一套意向房屋。二是在北方寻找平房或别墅。可以是新房，也可以是二手房。我每天在大屯附近租房子。周末和节假日，我都会去外面装修房子，提高生活质量。您有什么建议吗？目前，我们正在考虑购买昌平北七家王府花园项目进行改造。或者有更适合新手的盘吗？请大家给我一些建议，这两种想法是否合适，谢谢！
答：您好，感谢您的信任！从投资角度来看，方案一更高效；而润丰德尚园的楼盘表现一般，成长性非常弱，人气和流动性一般，该房源在亚运村排名中垫底；您可以通过16#北京地区2017-2022年房地产上涨收入分析（历史交易大数据）查看详细的房地产价格；亚运村较好的楼盘是保利金泉，但户型很糟糕。最好看北侧的奥森，纯住宅。无学区溢价，紧邻城市公园、绿地，生态资源市场相对稀缺；整个地区居住的人也有企业高管、大学员工、央企领导等；人文环境属于社会上层精英阶层；该行业作为一项投资相对稳定；
如果预算提高1000，至少是三居室；可选择的楼盘包括上苑君庭、奥景花园、奥林温泉一期；这三处物业在该地区属于中等规模，能够跟上区域市场的步伐；不推荐选项二；王府花园投资属性为0，我一般建议高峰期出货此类楼盘。北京值得买的别墅很少。预算1000左右很难买到能加价的，因为这个预算对于别墅来说非常有限。住宅产品属于尾端，别墅产品的购买力大多集中在中高端部分。这种尾部产品的购买力很弱。如果你买了，你基本上就会失去它。很难卖，价格没有优势。保持原来的值就够了。非常好;专题专栏第16#北京地区2017-2022年房地产上涨收益分析（历史交易大数据）拥有北京各别墅区的市场走势。祝一切顺利。如果您有任何疑问，请再次询问我。
问：问：星主您好，第一，世纪城的头位是哪个楼盘？二、世纪城板块与万柳板块相比有何优劣势？第三，我们计划买2600元左右的房子。从投资角度来说，两区哪个楼盘适合？谢谢。
答：您好，世纪城第一梯队楼盘有关山花园、清波花园、晴雪花园、鹿邑上河村、翠殿花园、春隐花园；世纪城的密度比万柳花园更大，生活设施比万柳更齐全。还有世纪金源，购物吃饭都比较方便。万柳只有一家华联，但居住氛围较好。这是喧嚣中的一个安静的地方。西侧有昆玉河临河公园。从区域到万柳 房价上限高于世纪城，商圈成长环境优于世纪城； 2600可关注万柳碧水蓝天、光大水墨山水、万全欣欣家园；世纪城可关注晴雪园、晴雪园、博园、关山花园；您可以在星球精华16#栏目通过2017-2022年北京各区房地产增长收入分析（历史交易大数据）查看房地产的详细市场价格；祝您一切顺利！
问：问题：感谢组长Planet 的精彩文章。我在知乎上看到群主提到，他并不看好海淀北部的永丰地区。您能详细说明一下原因吗？该区域包括永丰大悦城、故宫北校区、海淀重点规划。看来还好。为什么你对此不那么乐观呢？另外，我目前在上地动力学区有一套房子，面积95平方米。孩子今年刚入学，已经上六年学了。几年后，随着上学儿童数量减少，学区房的价格会大幅下降吗？但考虑到孩子要上初中，我很犹豫要不要卖掉第二套房子。您能给我一些建议吗？
答：您好，感谢您的信任！ 1;新城投资的是未来和期望，买新区最要注意的是时机。即使你在错误的位置买了新区，只要时机合适，你仍然可以赚钱。相反，如果选对了地段，无论多好，如果入市时机不对，就很难在市场上套现。一个新业态的完整周期可以分为四个阶段：概念炒作、土地炒作、配套炒作、供需炒作；概念炒作阶段是新领域最早的阶段，供需炒作阶段，该板块已经基本成熟，价格也基本达到高位。在供需阶段，如果该地区没有成熟的产业结构，将严重导致地区购买力支撑不足，房屋流动性差，人们无力支付。供大于求，房价不会太靠谱；
在新区的初始阶段，这是猜测的阶段，机会是最大的，但风险也是最大的。无论计划有多好，都可能无法实现，或者实现周期将被延长。有许多现实生活中的例子。例如，东巴现在和过去的利兹（Lize）；如果您遇到这种情况，您很可能会保持警惕。但是，海比尔的实际情况仍处于概念阶段，但价格已经达到了供求阶段的价格。如果您现在购买，那将存在很多不确定性。乔伊城的本质是促进消费，而不是创造生产力。禁忌城市的北公园属于文化类别与房价无关！建议阅读《星球精华》专栏第81条＃北京房地产投资核心逻辑和原则/北京区规划；概念，确定性和赚钱的特征；
其次，这并不是说这个地方的房价永远不会上涨。投资是机会成本，优先原则是效率。只有乘坐城市中最快的经济火车，您才能获得肯定和富裕的回报。如果您有投资更好地点的条件，那么当然不会考虑。在这个地方进行投资是基于“机会成本”考虑因素的；
2。关于学区住房的未来，我已经在《地球精华》专栏第42条＃＃学区住房的最后狂欢节中写了有关它。确切地说，该国的所有住房都属于学区住房。每个人都更关心的是学区的顶级学校，也就是说，那些分区的学校是“关键学校”的财产。需要从两个维度分析这个问题：第一个是顶级学校是否会消失。这背后的逻辑是教育平衡问题。目前，除了北京，上海和深圳，许多城市还在跟进解决问题，方法相对多样。从房价的角度来看，这些组合对顶级学区住房的高价价格产生了很大的影响，而肉眼可见下降。
第二个是学区住房的性质，其中涉及教育资源的平衡；当前的教育资源分配方法基本上是根据用户注册 +房地产证书分配的，其结果是将家庭优先考虑入学。这是导致顶级学区住房价格过高的主要因素。该方法引起的现象是阶级固化和阶级冲突。因此，近年来，已经实施了教育改革以进行维修，例如将单身学校更改为多所学校，增加了一致的学校，并增加了各种学校的数量。直接入学并增加了上学的学生的比例。但是，目前与租户的入学率仍然无法从根本上改善。到目前为止，我们仍然找不到更合适，更公平的方式来分发高质量的教育资源。
家庭 +房间的当前情况=门票将持续一段时间。因此，确切地说，学区的住房不会消失，但是主要学区的住房很可能会消失。至少，由于高质量教育的溢价，住房价格不会上升到夸张的水平。如果该国想要控制房价的急剧上涨，则必须先在学区攻击住房。如果学区的住房价格无法稳定，那么对房屋总价上涨的期望将不稳定。我对学区的房产不多。高质量区域中的一些高质量特性是可以接受的。无论学区因素如何，他们自身的价值都非常稀缺，可以考虑。如果学区发生变化，这种财产的价值将不会立即转移，安全因素相对较高；学区住房的增长率很大，但下降也很严重。目前有严重的溢价。最谨慎的投资方式是避免学区；上岛的溢价相对较重。从合理的角度来看，如果学区没有需求，那就是纯粹的住宅物业。在《亮点》第81＃＃中审查北京房地产投资的核心逻辑和原则更为合适，并遵循《星球成员》的条款以选择和赚钱！祝你财富！
北京的房屋中不超过20％的市场
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