正文4313字，预计阅读时间：大概很多分钟
文/子母
不知不觉，时间已经到了11月。
这也意味着我国楼市正式进入传统的年末阶段。岁末是一年的冰点，也是最敏感的信息节点。
近期有购房计划的朋友一定要密切关注近两个月的成交量走势。如果交易出现持续上升的趋势，那么你就应该抓紧时间做好准备了。明年3月之前买房买车最好。否则只能继续等待2021年的市场走势。
政策方面，目前来看，今年不会有大的变化，将以绝对温和的态度迎接春节。
但值得一提的是，这几天先后出台了两份透露中央意志的重大文件，几乎都关系到我国房地产的未来。
一是11月1日出版的《求是》杂志第21期，刊登了最高领导人重要文章《国家中长期经济和社会发展战略若干重大问题》。另一份是新华社授权并于11月3日发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》。
一是最高思想，二是“第二个一百年”计划第一个五年规划纲要。两大官媒都力挺，可见其重要性。那么文件中透露了哪些重要机会信息呢？下面紫木就为大家揭晓。
以人为中心的城镇化
我先从两份报告中提取出最关键的信息，一一分析。
“目前，我国常住人口城镇化率已达60.6%，未来还会继续提高。我们要更好推进以人为本的城镇化，让城市更健康、更安全、更宜居，成为高品质城市。”为人民提供生活空间。”
统计数据显示，目前我国平均城镇化率超过60%。但事实上，过去15年房价涨幅领先的一二线城市几乎都超过了70%，其中一半城市的城镇化率超过了80%。未来进一步改进的空间非常有限。
但未来影响房价的并不是单纯的“农民进城”的传统城镇化，而是城市之间人员流动，特别是人才流动所引发的城镇化。我称之为二次人口城市化。
比如深圳，人口城镇化率已经达到100%，位居全国第一。但近年来人才的不断流入，导致房价二次扭曲。有购买力的人口城市化，巩固了房价的基础。
因此，未来城镇化趋势引起的房价变化也将集中在一二线城市，尤其是二线城市，将取代一线城市的价值，成为房地产提升的主力区域。
文件中提到了一句非常深刻的话，“我们要更好推进以人为本的城镇化”。
事实上，我们一直是本末倒置。
过去，各个城市以经济发展为中心，开展城镇化建设。结果，它演变成一场轰轰烈烈的城市建设运动。土地价格飙升。城市里筑起高房价围栏。工业界和年轻人无法迁入并留下来。结果，郊区“鬼城”形成。
但这次明确提出，以人为核心，那么在城市建设之前，将实行最切实可行的人口和人才引进政策，建立保障人才的住房制度，让人民群众安居乐业，让人民群众安居乐业。先搬进去，再谈城市化。
因此，未来轰轰烈烈的建城运动将会停止，户籍门槛将逐步降低，让人们有足够的空间在城市之间流动。这也将加剧中国城市的“强弱分化”。我们必须牢记这个背景基础。
卫星城机遇
“增强中心城市和城市群等经济发展优势地区的经济和人口承载能力是符合客观规律的。同时，城市发展不能只考虑规模经济效益，而必须把生态和安全放在更加突出的位置。”
这句话重申了中心城市的价值，但污染指数较高的工业产业将迅速外迁。比如，北京乃至河北近年来关停了大量钢铁厂，然后将这部分重工业转移到了张家口和内蒙古。
后者为了经济利益，只能接受产业过剩，以牺牲环境为代价。只有这样，才能跟上经济的步伐。因此，在可预见的将来，经济薄弱地区将二次发展重工业。虽然经济取得了一定的进步，但宜居价值却被迫丧失。
产业和人口向优势地区集中是客观经济规律，但单个城市的规模不可能无限扩大。目前，我国特大城市（城镇常住人口1000万以上）和特大城市（城镇常住人口500万以上）人口密度普遍较高。北京和上海主城区的密度每平方公里超过2万人，东京和纽约的密度只有1.3万人左右。
从长远来看，全国城市要结合实际合理控制人口密度，大城市的平均人口密度要有控制标准。要建设一批产城融合、劳住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城市，推动多中心和郊区发展，有序推进数字城市建设提高智能化管理能力，逐步解决中心城市的人口和功能问题。保密问题。
这两段话极其重要，因为前两年，当局的想法是实现财富均等，不仅要发展大城市，还要发展所有村、镇、县、地级市，实现贫富平等。百花齐放的局面。
但几年后，我发现产业和人口已经向优势地区集中。这个客观规律在全世界都是一致的。
随后我们开始部署以核心城市为重点的城市群战略，实现“一带多”格局。但事实上，近年来，只有基础相对扎实的长三角城市群和大湾区取得了引领和联动的作用。其他的都还在慢慢的成长。
几年前，我们认为大城市人口过多会导致不可避免的“城市病”，影响城市功能。因此，以北京、上海为主的超级城市都在搞“人口减法”，尤其是北京的去中心化。非首都功能空前密集，导致近两年人口负流入。
但在这份报告中，体现了一种新的思考。
我们无法改变它，必须接受这个人口法。通过建设一批产城融合、工住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城市，缓解中心城区人口过剩问题。
关键是，以北三县为首的北京周边新郊区城市，以昆山、嘉善为首的上海周边新郊区城市，以及以东莞、惠州、佛山为首的深圳、广州周边新郊区城市将迎来在政策优惠方面。
通过政策引导，补充基础设施和配套设施，引导资金和人口流入。这符合中国核心城市的发展需求，也是国际大都市第三阶段城镇化的归宿。
其中，观汇在年中已与深圳一起崛起，而嘉兴也在以自己独特的方式在下半年加速隐性崛起。目前，只有靠近北京的北三县和佛山仍处于相对价格底部。这是当前有投资需求的购房者应该重点关注的领域。
农村经济的希望
我国有1881个县市。农民在县城买房、集聚县城的现象十分普遍。要选择一批发展条件好的县，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点。
优先发展农业农村，全面推进乡村振兴，促进区域协调发展。实施乡村建设行动。把乡村建设摆在社会主义现代化建设的重要位置。增强县域综合服务能力，把城镇建设成为服务农民的区域中心。统筹县域村镇规划建设，保护传统村落和乡村风貌。
虽然过去的综合报告中不时提及农村问题，但这次两份报告明显以更大的篇幅提到了农村建设和农村经济问题。特别是《建议》文件对乡村建设做出了详细规划。 。
事实上，这隐含着一个影响亿万人民的大趋势。
首先，我们确定了国内大循环的主要经济路线。内循环的基础是不断挖掘和开放内需市场。
现在看，我们的顶级核心城市虽然担负着主要经济任务，但由于高度逐渐接近天花板，增速正在放缓。相反，中国约5亿农民同胞所在的市场起点较低，经济价值挖掘空间巨大，必然成为“扩大内需的重要支撑点”。
中国第二大电商平台拼多多的发展速度，清晰地证明了这波浪潮中蕴含的潜力。
前几天写了一篇文章，提到了今年国庆黄金时段上映的《我和我的家乡》和《一点钟到家》两部电影。电影讲述了城市企业家和大学生返乡振兴经济的故事。并寻找致富之路的故事。
这两部电影的主题和上映时机都非常明显。为中国农村经济奠定文化基础，唤醒人们发展农村的意识。
其次，我在这两部电影中真正看到了农村的商业价值。比如，电影《一点钟回家》中，主角到云南大山里种植普洱咖啡豆，获得了国际银奖。
现在最珍贵的东西是什么？这是一种资源。
人才是资源，资金是资源，山水、花草、气候、环境也是资源。
普洱咖啡豆是特定气候和景观环境的产物，是城市无法替代的。因此，农村有农村的价值，城市有城市的价值。前者为后者服务，后者反哺前者，相互补充、共同成长。
因此，未来，将会有源源不断的企业家深入中国的山山水水，寻找能够提高城市人生活质量的产品原材料。另外，物流运输现在已经非常成熟，已经像毛细血管一样渗透到各个农村地区。这为内需市场迎来二次爆发提供了基础。
因此，报告中提到，我国有1881个县市。农民在县城买房、集聚县城的现象十分普遍。选择一批有条件的县重点发展。
不过，子木认为，在这些所谓的好县投资房产，仍然是不可取的。因为在需求不断增加的同时，大多数县的土地供应却是没有边界的。
而当农村经济发展起来，既得利益者就会追求更高形式的资源。就是在农村创业赚到钱后，就去城里买房子。因为大城市的医疗条件和教育水平根本是县城无法企及的。
因此，投资县城房地产仍然是一个伪命题。但农村经济将迎来机遇，从而再次巩固城市的价值。
一家独大是必然的
中西部地区有条件的省区要自觉培育多个中心城市，避免“一城独大”的弊端。推动西部地区发展形成新格局，推动东北振兴取得新突破，加快中部地区崛起，鼓励东部地区加快现代化建设。
综合性文件的一个特点就是全面，全国各城市、各地区都要跟上。
但要知道，政策是政策，发展是发展。有的地方政策飙升，有的地方有政策，但依然停滞不前。这源于一个城市的文化资本和资源基础。
我必须解释一些关于文化资本的事情。当我们衡量一个地区的经济时，很多人喜欢用GDP、人口、人均劳动力等指标，却很少提及“文化资本”。什么是文化资本？
简而言之，就是这个领域每个人的工作方式、脑回路、共同价值观。这对当地经济发展的影响几乎是致命的。
我们经常听到一句话，“天上九头鸟，地上湖北人”。湖北人更勤奋、更爱思考，这是当地文化重视教育的结果；而福建人，家家都热爱做生意，鼓励孩子成年后走遍全国，所以闽商在中国一直占有一席之地。
当然昆山十年房价走势，你们也看到，有的地方官僚主义盛行，一切靠关系，大人偷懒，无所作为。他们还喜欢把孩子藏在自己的羽翼之下，生怕出去会受到惩罚。这样的地方还有很多，典型的是西北地区。即使你获得了大量的金银，几年后你仍然一无所获。
山东近年来也有这样的趋势。
山东原本是北方资源型经济大省，但近年来受到酒文化和官本位思维的影响。尤其是今年，出现了留学生、高考代考、校长安排儿子顶替退伍军人、济南某开发商推销假地铁欺骗消费者购房等事件……
“文化资本”下降，导致经济开始下滑。
我想当时的青岛是中国著名的计划单列城市，也是北方第三城市。但2019年，其经济总量已滑落至全国第14位，很快将被郑州超越。工资低、房价高，年轻人进不去、留不下来。
今年5月的青岛两会上，山东省委常委、青岛市委书记王清贤说了一句很重要的话：
“从城市竞争的角度来看，作为北方第三城市，我们已经没有退路，无论多么困难，我们只能完成它，我们必须完成它，我们别无选择。”
如果没有这个决心，山东就真的会陷入困境。无论如何，我们还是希望孔孟之乡、礼仪之乡不被时代抛弃，能够支撑起北方经济。
资源与未来
回到正题，我个人对于西部大开发还是持保守态度。这句口号喊了几十年，但依然没有太大进展。如果不能投资山海关，这个渠道很可能会越陷越深。
东北振兴有希望。
虽然现在东北经济陷入沼泽昆山十年房价走势，但过去积累的医疗、教育资源依然可以跻身全国第一梯队。特别是大学资源将培养数以千计的高素质人才。
这两年，国家对东北的政策是足够的。现在我们只要想尽一切办法留住这部分人力资源，就能实现反弹。
因此，从区位角度来看，东北地区将陷入资源高度集中的格局，这意味着沉阳将成为东北地区唯一的希望。这既可以从国家层面来确定，也可以从当地的竞争优势来确定。
中部地区加速崛起已是必然。从中部五大城市经济发展来看，武汉依然位居第一，其次是长沙、郑州、合肥、南昌。但在房地产价值投资层面，排名发生了变化，分别是：武汉、郑州、合肥、长沙、南昌。
所以当你揣测你的城市是否有希望时，你要问自己它是否有文化资本。你所在城市的年轻人是否积极主动、富有冒险精神，还是正在尽最大努力寻求稳定？
当地营商环境如何？创业是不是一天就能解决的，还是说很难做，需要礼物？
另外，你还需要问自己这个地方的核心资源是什么？
是否有河流、海洋、湖泊，交通条件是否发达，是否有文化底蕴深厚、师资力量雄厚的大学？
所以文件里提到在中西部培育多个中心城市，但我觉得太难了。这些年，西北出现了一个西安。这是因为西安有文化底蕴和雄厚的大学资源，而中部地区仍将长期保持单一的“省会”，更不用说多重。
如果是农村，是否有自然气候和土壤可以种植普洱咖啡豆这样的优质产品？这些都是决定一个地区是否有未来的关键因素。
如果没有，对不起，你的城市将会随着时代的潮流而逐渐被淘汰。
这种淘汰会有两种结局：一是像鹤岗一样走向没落，二是维持现状，慢慢迭代成长，最终成长为温柔的故乡和养老胜地。
当然，后者作为生活的依靠和老去的归宿还是相当不错的。
今天的报告到此结束。
·结尾·
买房精选内容：
