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北京楼市微观市场|作者 |北京地产俱乐部
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问：问：通州运河区的房子什么时候卖？景先生您好：我是因为我的名声才来到这里的。请澄清我的疑问。我在通州买了一套二手房（小鹿邑，一楼南北两居室，房子建于1990年）。我本来打算在通州运河区附近工作，后来换了工作地点，一直出租。我自己以后不打算住在那里。 。问：自2017年以来，我的房子价格下降了很多。房子本身是老房子，周围有很多新开发的项目。起初我以为随着越来越多的人搬进附近的商厦，房价会上涨一些，所以我一直没有卖掉。我在北京市海淀区拥有一套学区房，未来打算出售。我什么时候卖房子最好？ 1、北京房价会回升吗？经济复苏？ 2、大量人口入驻通州商圈后？请给我一些关于何时出售你的房子的建议。
答：您好，感谢您的信任！我建议你尽快把通州这套90年的房子卖掉。请参阅星球精华专栏文章83#通州跑赢市场精选指南；首先，绿园现在不是通州的主流商圈，将来也不会。通州新城从运河商务中心沿大运河向东延伸至市政府，现已发展成为主流商圈。中部是新城的重点单元。大运河以北地区不属于新城区。绿苑有什么特色？唯一的价值是靠近运河商圈北区，房价相对较低。如果您只是需要乘坐巴士，这是一个不错的选择。不过，通州暂时还没有这个需要。如果等到Canal兑现，市场就过于乐观了。在通州兑现可能需要很长时间。其次，长期以来，小鹿邑并不是鹿苑商圈的主流发展。通州新建、次新项目较多，还有大量土地未出让。未来，这些新建、次新项目将慢慢淹没通州的老楼盘，尤其是非主流商圈的楼盘。原则上，通州非主流地区的旧房全部清理。一套将不会被保留。您可以继续使用此类属性。持有没有多大意义，也没有必要。祝你好运！
问：问题：您好，具体问题如下，谢谢！基本情况：目前朝阳安乡南里有一套两居室，市值约400万，剩余按揭贷款5000万已出租；长洼社区一套一居室，约500万，用作海淀实验苏州街小学的坑房，老大今年9月份读五年级，老二今年9月份读一年级；目前在距离小学5公里处租了一套房子。考虑到两个孩子以后要在紫竹院学区上学，接送方便，而且原来的房子成长性较差。把上面提到的两套房子卖掉，买一套学区附近的三居室自住保值，这样的想法对吗？附近有什么推荐的楼盘或者其他建议吗？谢谢。
答：您好，您在安乡南里的公寓升级换房是没有问题的，但是如果您打算搬到紫竹院附近的地方，可能会拿不到资源好的房产。紫竹园附近的二最新三居室价格均在10万以上。 ，如果你只能买老破晓的三居室，那么你的置换意义不大。请参阅星球精华专栏第81#北京房地产投资核心逻辑与原则/置换理解。你正确的做法应该是，如果你想卖掉安祥南里的房子，那么你的孩子毕业后，你就需要把昌洼的一居室卖掉。将两套公寓合为一套。一居室的海拔太低了。这种住房在城市只能说是富贵型的。房地产，但它不属于价值范畴。财富型房地产和价值型房地产是有区别的。财富地产保值性好，但升值能力较弱。价值地产可以持续创造财富。可以通过单独出售的方式将安祥南里分开。可以，但是效率不如二换一，因为升级时买的新的仍然是小户型，唯一的区别就是品质升级。
近千万就能拿到两处资源好的房产。最近的地段田村兰德华庭最小的三居室约130平米，价格1200。乐府江南大两居室120平米，售价1200。这两个市场是该地区的标杆市场，稍微加点杠杆就可以拿到。虽然田村不属于海淀的核心地位，也不属于未来的核心，但海淀的购买力足以溢出到这个板块。目前这两个市场的价格都非常低，未来的增长空间还不错。可以参考北京各区2017-2022年房地产上涨收益分析（历史交易大数据）#16。这个替换计划的效率比继续单独持有昌瓦和安祥要好。祝南里升级顺利！
问：问题：景老师您好，我是第一次提问，请您多多指教！京都第一套房子首付300W左右。我没有考虑太多总预算。我自己购买的总预算可能是400，和伙伴一起购买的总预算可能是550。我的工作地点在7号线焦化厂站，我的伙伴在西北王。我住在工作宿舍，所以我正在考虑买一个离我较近的。我从宜居和保值的角度考虑过黄昌的绿城沁园和富力又一城。从您之前的回答来看，您认为这些房产的前景有限。地基差，但现在豆各庄有汇多港购物中心，医院也在建，配套设施比较齐全。您对富力节城或沁园的前景有什么变化吗？您现在有什么建议吗？购买？如果不推荐，请告诉我你看好400-550之间哪些板块或社区，谢谢！
答：您好，感谢您的信任！我对朝阳东南方向不感兴趣。资源匮乏只是一方面。主要原因还是整个区域的格局。请仔细阅读星球会员文章87#朝阳跑赢大盘精选指南。西起东三环，北至京通高速，南至京沪高速，南起京通高速至京沪高速。房地产市场还不错。该商圈崛起的原因一是靠近国贸国贸中心，二是国贸国贸南侧缺乏优质楼盘。因此，大望路双井区域的次新在市场上很受欢迎。
东南部的欢乐谷、浮头、王四营、十八里店、双桥、高碑店等都是朝阳市严重欠发达地区。豆各庄就更不用说了，百子湾现有的资源和位置都比豆各庄好，但是你可以观察一下这个区域的房价。建造新的购物中心、医院和学校并不能直接改变该地区的质量。朝阳的主要发展重点在东北地区。未来生产和居住一体化的趋势是，你可以有十分钟的生活圈、二十分钟的生活圈、三十分钟的生活圈。首先，买豆各庄不会亏钱，因为这个区域的房价已经很低了，不会再往下掉了。其实这个预算，如果距离远，我会去石佛营，如果质量优先，我会去长营。最后建议您仔细阅读星球会员文章81#北京房地产投资核心逻辑与原则高米店房价，祝您好运！
问：问：景先生您好。我目前拥有一套80平米的精装修两居室，位于潘家园南巷，价值约520万。我的父母年纪大了，打算住在北京。目前，我正在考虑两个方向的购房计划：1）在潘家园附近为父母购买一套价值500万至600万元的两居室或三居室； 2）出售现有房屋搬迁至朝阳（双井、望京、朝阳）清）更换一套120平米以上的三居室甚至四居室，总价800万至1100万，以及两代人（也许未来三代人）生活在一起。方案一）：现金不超过500万，资金压力小。但考虑到潘家园劲松整体居住品质不高，很可能又旧又破，在该区域购买两套房产似乎前景不大。方案2）：800万至900万现金。压力会很大。你必须齐心协力，想出办法。以华芳宜城和望京西苑三个区为例。您推荐哪个方向？每个方向推荐哪些区域/社区？或者你能给我一些其他的想法吗？太感谢了！
答：您好，1、潘家园不能重仓。最好是卖出现有仓位，重新布局。可以参考精华专栏文章87#朝阳跑赢大盘精选指南。朝阳东的发展实际上是存在断裂缺陷的，而且差距巨大。从三元桥沿东三环到国贸，这一带基本都是老社区加酒店、城市综合体。国贸不会提北京的地标，主要是商业。过去国贸主要是大望路双井。这个地区后期发展得很好，因为建了很多商品房，质量也很好。也是朝阳东部的一个有价值的区域。再往南，靠近南城，南磨房路以南。投资性房地产非常薄弱。潘家园路、嵩榆南路以南一直到分钟寺一带基本都是拆迁小区。它们肮脏、混乱且缺乏管理。因此，他们距离国贸较近，并没有享受到国贸的人口红利。这一大片区域的房价水平很低，基本上是五年来的水平。这种面积需要尽快售完。
2.你关注的华芳一城和青春汇都是1100左右，这个很划算。这个总价去朝庆的三居室布局是整个朝阳最实惠的。沿朝阳路东行至长营。 ，这三条线路有4个点，朝阳公园、石佛营、大悦城、长营。围绕这四个点的资源都非常好。朝阳公园属于豪宅系列，长盈属于刚需，只有大悦城是刚需集中、提升、最终转化为一个区域的区域。对于望京西园来说，望京的优势就是有自己的产业。缺点是望京西公园的居住体验不高，增速也相差无几。是您在大悦城附近的不错选择。参考星球精华专栏文章16#北京地区2017-2022年房地产上涨收入分析（历史交易大数据）；祝你好运！
问： 问：您好，我出生于1995年，目前在海淀三环路边的万柳附近工作。我只需要第一套房子和第一笔抵押贷款。目前首付500万。总价不到900万。我想买房子。最好是单间公寓，但两间公寓也可以。您建议在哪里查看更好的地方？之前看过ZHFHL的房子，觉得有点远。我已经付了押金。您认为有必要退货吗？
答：您好，来万柳工作首选应该是世纪城。总价900W就可以得到一套不错的2居室。第二个选择应该是上地和清河。南北方向的来真家园两居室裸价在900以内，如果你认真购物的话，900左右完全可以买到。这两个地段是海淀的核心地段，非常靠近你工作的地方。 ZHFHL首先就是住不进去，而且通勤时间太长。以后只能以租换租了。这就是住房和投资的分离。房住分离肯定不会考虑这个位置。其次，海淀北部新区是未来的核心区位。说到我们购房者的选择，一般有两个方向。一是打造鑫博的未来。二是选择原来的核心位置。原核心地段拥有大量稳定的就业人口。新的城市人口最初来到这些地区租房。此类地区的房产价值也会大幅提升。新人的流入必然会创造更多的财富。购买力的最终需求是改善住房条件。此类财产的价值将会不断增加；采埃孚投资未来的核心地位和产业化发展存在不确定性。因素太多高米店房价，一般建议这方面慎重选择；
海北的地段并不便宜。我在星球精华专栏的海淀跑赢精选指南中对海北做了详细的分析。在购买新项目时，我主要购买便宜的潜力项目。大多数新项目位于远离主城区的地方。 ，配套设施也很不完善。如果价格没有太大优势，这样的项目可能会有品牌溢价。 ZHFHL是一个典型的优质项目。如果这个项目是主城价格的一半或者60-30折左右，就可以买。这样的价格会吸引一些不愿意在主城区上车的人。他们牺牲距离来换取质量和面积。你的购买价格很低。即使包裹无法履行，价格也会上涨。它便宜且有潜力，但您可以投资。它相对较慢。如果你的购房价格很高，中短期内无法兑现套餐，那么有90%的概率会长期横盘，因为价格已经提前透支，开发商已经获利了未来5-10年。新项目的优点是首付低、贷款高。有些人迫于经济压力，不得不选择新房产。这样的话，买二手的会更稳一些。世纪城、清河有产业链辐射，房价短期和长期都比较稳定。非常可靠，具有良好的保值、升值性能。建议您仔细阅读星球本质专栏第81#文章中北京房产投资的核心逻辑和原则。文章中的投资理解起来很简单。祝你好运！
问：问：景先生您好，我们目前在朝阳国际友谊花园有一套房子，价值1100万元左右。里面住着两个人，而且都退休了。他们想换成一栋南北通透度好的新的或次新的两居室房子。主要以舒适度高、周边设施良好为主要因素。其次，还应考虑未来的增长。两个问题：1、现在的居住区是否应该更换？ 2、如果要更换，能否推荐一个区域或者具体小区，1100万元左右？我们查看了朝阳云竹云的规划外房屋，有一套128套的公寓，相当符合我们的要求。朝阳港的未来在哪里？更换这里现有的住房是否可行？另外，我还看了朝阳都市的房子。房子是好，但是不能以个人名义买，只能以公司名义买。这样的房子你能买吗？谢谢
答：您好，1、关于置换升级的理解，当前楼市是回暖还是横盘是有区别的。这种现象将会越来越严重。城市房地产已经过了全面上涨的阶段。我有很多这样的提醒，大家一定要注意，否则就会遭受很大的损失。整个北京能够持续跑赢不到20%的市场。如果我们原来持有的房产没有稀缺资源，升值会逐渐变差。持有此住宅物业，建议择时出货，将持有的现金换成综合资源好的物业；如果没有现金，所持房屋市价较差，建议减少面积，到资源雄厚的地区交易。这就是更换和升级的价值。 ;国展中心的位置除了距离市中心较近外，没有其他亮点。从区域本身来看，次新开发严重缺乏。他们都是20世纪80年代左右的人。同时代国际友谊花园的居住体验不如流芳北里和左家。庄北力和静安力，这三块盘性价比比较高，用这块盘替换比较好；参考星球本质专栏第81篇#北京房地产投资核心逻辑与原则/理解置换
2、关于选择方向：投资房产一般只有两种选择。一是聚焦信博未来的核心位置，二是选择原来的核心位置。朝阳的发展重点是从望京向东北、向东南延伸。准确地说，以十八里店为主的几个新项目，甚至不被认为处于未来的核心地位。有许多新项目表现不佳。后期可以看看欢乐谷、豆各庄等类似的区域。套现难度很大，期间还存在很多不确定因素。建议仔细阅读亮点栏目87#朝阳跑赢大盘选型指南。
1100元即可在大悦城、望京等朝阳资源最好的地区买到二等三房或高品质两房。这些地区的市场价格比这些资源贫乏的新地区稳定得多。可以说每一轮都能吃到，置换升级就是先升级区域资源，再升级地产资源，最后再升级地区。占据这三者之一并没有错。如果三个都占领效率最优的话，可以去大悦城和望京占领2个-3个，如果去王四营换一个就不会被占领了。请参考星球精华专栏文章16#北京地区2017-2022年房地产上涨收益分析（历史交易大数据），关注星球文章，保证盈利。其次，如果以公司名义购买时，最好进行短期过渡，而不是长期保留在公司名下。购买期限越长，以后的税费就越高。一般不建议以公司名义购买，因为交易税也高得离谱。最好以个人身份购买。 ，祝你好运！
问：问：景老师您好，很高兴加入您的知识星球。之前一直关注您公众号的文章，感觉受益匪浅。我目前在朝阳区十八里店红岩路社区拥有一套1998年楼龄的两居室（65平方米）。我已经拥有它9年了。我觉得它已经跟不上市场了，所以我想更换它。如果卖后总预算是550，最多600，我想换一套大兴或者昌平南的大一点的两居室。一方面考虑改善居住环境，另一方面考虑加分入驻，以自住为主，同时兼顾保值需要，可能持有5-10年。夫妻俩一个在西单，一个在中关村工作。他们家里有车，但主要乘坐地铁上下班。
我仔细阅读了您关于大兴和亦庄选房的优秀文章，但根据我自己的看房经验，我仍然请求您的帮助。目前小区及看房体验如下： 1、西红门的鸿坤里鱼府和西王山是西红门西接下来比较新的，我比较喜欢。不过，我担心西红门以东的新楼盘进入二手房市场后，会对它们的价格产生影响。 2.高米店的顺驰领地可以买得起这个小区的一到三居室。然而，研究了这个小区的历史房价曲线后，我发现它和我现在的小区没有太大区别。我害怕我的选择再次失败。我们个人看完之后并不喜欢保利茉莉花屋和希思黎屋。 3、旧宫、瀛海的一些质量比较差的房子，比如亦庄北岸，中南湾等，因为我一开始看的小区可能有点好，我对这些比较差的房子有点不屑，旧宫等地城市界面。 。
4、亦庄河西的绿海园、南海家园。我没去过小区，但街上却走过很多次。感觉河西这一带都是房子。路上没什么人，街上的商店也不多。我去城里工作。也不方便。如果你为了收入而选择这个地方，你感觉会牺牲很多生活上的便利。 5. 就我个人而言，我对昌平南有情感上的排斥。一般来说，我们更喜欢西红门，但总是犹豫不决。希望景老师能给我们一些建议，帮助我们看到曙光。谢谢。
答：您好，感谢您的信任！请参考星球本质专栏文章84#大兴跑赢大盘精选指南。如果用这个预算买大兴，那就很尴尬了。亦庄有两处非常好的楼盘，万科金域东骏海子府、万科2号房。总价在640左右，海子府稍高一些，接近700，一个比你的预算多了40台，另一个多了100台，而这两个是亦庄核心性价比比较稳定的两个5-10年一圈，也是我的 我一直推荐这两个楼盘。自从我开始推荐他们以来，我买的第一批已经赚了很多钱。您可以通过星球精华专栏文章16#北京地区2017-2022年房地产上涨收益分析（历史交易大数据）查看这两个楼盘近五年个股的行情走势；
如果这样看，差别不大，但如果买九宫或西红门，效率就会低一些。你看中的市场很好，选择上没有问题。西红门和九宫有它的价值，西红门也有它的价值。虽然洪门是大兴西侧的龙头，但大兴所有的一流资源都在亦庄。西红门只能用来接替主城区的被动增长。其速度与亦庄相比，还有很大的差距。这并不是说这个位置不好。但这个位置不适合你买。我的建议是你想办法向亲戚朋友筹集资金，再加上40个左右。 XYK和XYD都可以，然后去亦庄核心圈。这种确定性极强，对于有增长空间的房子，可以大胆借钱，使用杠杆。不然的话，只能说是可惜。祝你好运！
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