以呼和浩特为代表的边境少数民族城市的房地产是一个内生的封闭市场，楼市的发展更多地受到当地经济背景和居民购买力的影响。棚户区改造货币补偿的下降是呼和浩特市住房交易萎缩的重要原因。但有一个奇怪的现象。在全国房价下跌的背景下，房价成为呼和浩特楼市最具韧性的房地产指标。今年上半年，商品住宅成交均价11594元，同比上涨1.1%。虽然房价涨幅较前两年同期十分疲软，但呼和浩特房价是否会恢复快速上涨势头值得关注。 【徐子楼市】
多年来，房地产行业已经形成了较为完善的评价体系。判断城市房地产空间离不开人口净流入、GDP、人均收入、城市水平等话语。将多彩的城市未来变成一排排的座位，作为实力的硬指标。市级评价极为繁荣。一线、新一线、强二线等概念符号的流行，让很多地位普通但发展良好的城市享受到了声誉提升的快感。然而，中国也有蒙古、西藏、新疆等广大边境少数民族城市。他们的城市发展、房地产开发都有自己的发展轨迹。抛开成见和固定思维，中国地标城市规划院对边境民族自治区城市房地产的研究，为我们全面了解中国房地产打开了又一扇更加宏伟的窗口。
▼▼内蒙古呼和浩特21年房地产走势轨迹概览
了解城市房地产的最好方法是观察其历史趋势并找出规律。我厌倦了在一二线城市看到同样的房地产市场趋势。本世纪呼和浩特的房地产体现了塞外草原城市的独特风格。
进入新世纪，呼和浩特市房地产走势总体平稳，房价近年来快速增长。
2001年至2021年呼和浩特市商品住宅平均成交价格（元/㎡）
呼和浩特的商品住宅价格在中国房地产快速发展的背景下并不算惊人，但也确实有自己的特色。历史上房价大幅上涨的年份是2006年和2018年，分别上涨了41.2%和45.7%。尤其是2018年以来，房价连续三年大幅上涨，瞬间让呼和浩特商品房价格与二线城市看齐。 2021年，全国房地产进入衰退期，不少城市房价出现下跌。而呼和浩特市房价上涨1.8%，达到11268元/平方米。呼和浩特的房价有着独特、独立的走势。
2001年至2021年呼和浩特市商品住宅销售面积（万平方米）
呼和浩特市住宅销售面积长期稳定。 2008年以来，住宅成交面积每年在300万至400万平方米之间大幅波动。表明呼和浩特市的住房需求长期保持恒定，反映了呼和浩特市的人口增长和城市发展空间的天花板。 2021年市场风云突变，呼和浩特虽然顶住房价不跌，但房屋交易量仍受到较大影响，商品房销售面积同比下降25.2%。
2001年至2021年呼和浩特市商品房销售额（万元）
本世纪头十年，呼和浩特住宅销售量呈完美曲线上升。近十年来，住宅销售金额波动较大，跟不上房价上涨的频率。这反映了呼和浩特市的购买力因房价快速上涨而逐渐透支的背景。尤其是2021年，呼和浩特楼市，价涨量跌，商品房销量下降26.6%，成交量萎缩超过四分之一，降幅较深。
▼▼呼和浩特市区楼市最新市场表现
呼和浩特市辖新城区、回民区、玉泉区、赛罕区4个内城区，土默特左旗、托克托县、和林格尔县、清水河县、务川县5个旗县。总面积1.72万平方公里，其中市区面积2065平方公里，建成区面积260平方公里。截至2021年，呼和浩特市常住人口349.56万人，是内蒙古自治区人口净增量最大的盟市。
呼和浩特市主城区新城区、回民区、玉泉区、赛罕区四个区构成了呼和浩特市房地产主体。
今年上半年是近二十年来全国房地产最困难的时期。呼和浩特的房地产也受到大环境的拖累而受到严重影响。直接反映在楼市上的就是土地成交大幅下滑。 2022年上半年，呼和浩特市共成交土地3块，其中社会福利用地1块，科研用地2块。成交面积88953亩，成交总价约9533万元。与2021年上半年相比，交易金额下降97.05%。更为严重的是，上半年三宗商住用地拍卖失败，导致全市商住用地成交为零。
今年1-6月，呼和浩特市商品房市场面积149.24万平方米，同比下降77.38%。其中，商品房市场面积85.56万平方米，同比下降85.34%。
今年1-6月，呼和浩特市新建商品住宅成交面积143.28万平方米呼市近年房价走势图，同比下降27.2%；成交数量10083套，同比下降42.01%。其中：新建商品住宅成交面积95.77万平方米，同比下降45.09%；成交数量7,993套，同比下降45.7%。
呼和浩特上半年房地产交易指标或出现历史最大降幅。令人欣喜的是，自2月份房地产交易数据跌至谷底以来，商品房销售数量和面积逐月增加。市场恢复性上涨趋势已经显现。
在二手房市场上，呼和浩特市存在着二手房强于新房的不正常现象。 2022年1月至5月，呼和浩特市销售新建商品住房6326套，销售二手住房7076套。 1-5月二手房交易总量超过新房。主要是由于上半年呼和浩特市新房供应量大幅下降以及二手房价格整体大幅下滑，刺激了很多购房者对二手房的需求。
在不断下跌的过程中呼市近年房价走势图，房价已成为呼和浩特楼市最具韧性的房地产指标。据国家统计局统计，2022年1月至5月呼和浩特市新建商品住宅销售价格较2021年小幅下降。5月份环比数据小幅上涨0.1% 。今年上半年，商品住宅成交均价11594元，同比上涨1.1%。虽然房价涨幅较前两年同期十分疲弱，但呼和浩特房价渡过难关，能否恢复快速上涨势头值得关注。
▼▼呼和浩特未来几年楼市及房价走势
判断呼和浩特市区未来房地产的价值，有必要对其城市规划进行研究。从呼和浩特市“东优、西联、南拓、北控”的发展定位来看，东城、南城是城市建设的重点。与之相对应的是，新城区、赛罕区成为发展热点，而玉泉区、惠民区的规划现状则没有太大变化。
2011-2021年呼和浩特主城区四区商品住宅平均成交价格（元/㎡）
近十年来，呼和浩特主城四区的房价已明显划分为两个梯队。 2018年以来，同级新城区、赛罕区、玉泉区、惠民区房价走势日趋相似；而两级城市楼市的价差也逐渐固化，对应不同层次的产品和客户需求。
2017年2月，内蒙古和林格尔新区正式成立。和林格尔新区位于呼和浩特市东部和南部，规划控制面积496平方公里，涉及呼和浩特市6旗县区，距离主城区仅20多公里。和林格新区的设立，将打破传统城区概念，与主城区形成双核中心。呼和浩特未来城市房地产投资方向不言而喻。
旧城区棚户区改造是近五年来呼和浩特房价飙升的主要原因。呼和浩特市2017年至2019年投资1263亿元，彻底改造中心城区城中村和城市棚户区2680万平方米。货币补偿政策，让城里充斥着一夜暴富的拆迁二代，房价疯涨。 2021年，棚户区改造规模大幅下降，呼和浩特计划“改造棚户区23个街区、1.33万户”。棚户区改造货币补偿的退潮是呼和浩特市住房交易萎缩的重要原因。
在全国省会城市中排名第一，呼和浩特排名倒数第三，仅高于济南和南京。这与内蒙古自治区幅员辽阔、地理跨度大，首都吸引偏远盟市的能力不大有关。这也是呼和浩特建设大都市的天然缺陷。
根据《内蒙古自治区国土空间规划（2021-2035年）》，内蒙古城镇化体系将规划“呼和浩特1个一类大城市，包头、赤峰、鄂尔多斯3个二类大城市”。以呼和浩特为中心，打造呼和浩特、包头城市群组成的金三角，将是内蒙古建设强都、参与区域城市竞争的有力手段。
以呼和浩特为代表的边境少数民族城市的房地产是一个内生的封闭市场。楼市的发展更多地受到当地经济形势和居民购买力的影响。因此，呼和浩特房地产的特点更能体现房子是用来住的理念。 ，猜测意义不大。
当人们想到塞外的草原时，就会想到“风吹过的草原上看到牛羊”的形象。内蒙古除了是重要的畜牧业基地外，还是我国重要的矿产资源省。主要矿产资源集中在鹤包头城市群形成的金三角周边。内蒙古的财富传奇大多与矿老板有关。在内陆城市还在为土地财政、人口外流、房地产购买力耗尽而苦苦挣扎的时候，呼和浩特这个矿产丰富、土地辽阔、人烟稀少、生活悠闲的边疆草原城市，却有着超越炒房的空间，而在没有外界炒房势力的干扰下，房价能够更合理地反映住房的真实需求。 （声明：凡转载本头条原创文章，须注明“转载自【中国地标城市政策研究院】头条@徐子原创文章”，否则视为侵权，追究法律责任。）
