2012年成立房地产开发公司，2013年取得土地，出于多方面考虑，将于2021年开始开发建设。截至2022年4月底房地产企业广告费扣除，该物业已取得土地使用证、土地规划许可证、和建设工程规划许可证。公司2021年度管理费用——业务招待费发生73万元。公司在进行2021年度企业所得税计算时，因无收入，全额调整业务招待费，增加公司应纳税所得额。
这一增加是否正确，取决于税法关于筹备期费用扣除的政策以及筹备期的合理确定。为此，笔者将做出以下探讨。
1、准备期的确定
确定准备期的关键是确定准备期结束的时间。准备期的长短影响准备期费用的数额，从而影响税前扣除的数额。因此，准备期的确定对于企业来说非常重要。
由于新企业所得税法及后续相关政策没有明确规定准备期限，给企业造成了很大的困惑，不知所措。目前实践中，房地产企业选择的准备期终点如下：
1、开始生产经营日期
财公字[1995]223号（已失效/废止）：《财政部关于外商投资企业筹建期财政财务管理有关规定的通知》：中外合资、合作企业应当自合同签订之日起至企业开始生产经营（包括中国有关部门批准设立之日起至企业开始生产经营（含试生产、试运营）期间）外商投资企业正处于筹备期。
国税发[1997]191号（已失效废止）《国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》：《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》新设立的企业、单位的开业日期有多种表述方式。为便于各地具体执行和控制，新设立企业、单位开业日期的执行标准统一为纳税人自生产经营之日起计算。生产经营日期是指纳税人开始从事生产经营活动（包括试经营）的日期。
2、取得营业执照日期
国税函〔2003〕1239号（已失效/废止）《国家税务总局关于新办企业所得税优惠实施标准的批复》：为便于各地具体执行和调控，现将新设立企业、单位的开业日期统一为纳税人取得营业执照上注明的设立日期。
冀国税函[2013]161号（现行有效）《河北省国家税务局关于印发《企业所得税若干政策问题解答》的通知》：房地产开发经营企业具备条件取得取得营业执照后取得开发资格。准备期结束。
3、房地产取得土地使用权的日期
国税发[1995]153号（现行有效）《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税征收问题的通知》：专门从事房地产开发的外商投资企业开发经营应当首次取得房地产开发经营项目。该日期按照税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产经营的日期确定。首次取得房地产开发经营项目日期在营业执照颁发日期之前的，以营业执照颁发日期为第七十四条规定的实际开始生产经营日期税法实施细则。
4. 获得第一笔收入的日期
国税发[2005]129号（废止）《国家税务总局关于印发《减税降费管理办法（试行）》的通知》规定自生产经营之日起开始实施新办企业减免税是指纳税人取得首次所得的日期。
5、取得施工许可证日期
第七条 现行有效的《台州市房地产业所得税管理试行办法》泰税发[2007]7号第296号规定，房地产开发企业原则上以《施工许可证》上注明的日期为准收到的文件即为准备期的截止日期。 。房地产开发企业筹建期间发生的土地（含拆迁）费用，计入开发成本，未形成长期资产的其他费用，计入开办费用并处理按照税法的规定。
6、开工日期
国税协发〔2020〕35号（现行有效）涉税服务人员《房地产行业税务风险评估指引——税务代理行业涉税专业服务规范第3.3.2.1号》第二十六条（试行）》对房地产行业开发费用税务风险应作出专业判断。主要关注问题包括：（2）正常开工后发生的业务招待费、业务推广费、固定资产等是否一次性计入税前开办费用。扣除;
从上述文件可以看出，只有外商投资企业和部分省市对房地产企业筹建期限有明确规定且文件有效。绝大多数省市对国内房地产企业的筹建期限没有明确的规定，只能参考国税协发[2020]35号。为此，笔者咨询了陕西12366房地产开发企业2022年5月18日如何确定准备期。回复：2020年某房地产公司问过同样的问题，系统中的回复记录为取得第一笔收入时准备期结束。另一位笔者于2022年5月18日咨询西咸新区泾河新城税务部门，得到的答复是：相信项目建设开始时，准备期就结束了。
因此，对于陕西房地产企业来说，准备期结束日期有两种选择，即取得第一笔收入的日期和项目开工建设的日期。
从法律效力上来说房地产企业广告费扣除，笔者建议选择第一笔收入取得的日期。首次收入日期根据国税发[2009]31号（现行有效）《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》确定：企业正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》取得的收入，确认为销售收入的实现。
2、筹建期间发生的业务招待费、广告费、业务推广费税前扣除
政策依据：国家税务总局公告2012年第15号（部分失效/废止）《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》：企业筹建期间，发生与企业所得税有关的事件筹办活动发生的业务招待费，可以按照实际发生额的60%计入企业筹建费用，并按照有关规定在税前扣除；发生的广告费、业务推广费，可以按实际发生额计入企业筹建费用，并按照有关规定扣除。相关准备金在税前扣除。
根据上述文件规定，筹建期间发生的业务招待费，可按实际发生额的60%在税前扣除，不受当年销售收入5‰的限制；发生的广告费、业务推广费，可按实际发生的金额全额扣除。税前扣除。
3、房地产公司如何进行会计处理
政策依据：国税函[2009]98号（现行有效）《国家税务总局关于企业所得税部分税目衔接问题的通知》：新税法中，开（办）费未明确列为长期待摊费用。企业可以在业务开始当年一次性扣除，也可以按照新税法关于长期待摊费用处理的规定办理，但一经选择，不得更改。
根据上述文件规定，房地产企业筹建期间发生的业务招待费、广告费和业务推广费及税金可先计入长期待摊费用，并可一次性摊销扣除。准备期满后，也可分期摊销扣除。
