群雄逐鹿，稳步前进
——2019年黄冈城市房地产市场概况及2020年趋势展望
“疫情”过去了，春天来了，鲜花盛开，我感到无比幸福。
2020年的春节比以往来得早一些，但却让人感到不安。一场突如其来的疫情迫使人们宅在家里，热闹的楼市立刻暂停。这也使得这份年度楼市报告推迟到今天发布。
回顾2019年，在“稳地价、稳房价、稳预期”的大基调下，黄冈市区楼市量价波动，热度逐渐退去。 “稳”字说明了这一年的长度。
回顾2019年，国内房地产巨头纷纷在此开发，版图日益壮大，加速行业洗牌，助力黄冈房地产业高质量发展。
回顾2019年，市政府史无前例地推出了十大新政策，加速城镇人口增长，扩大城镇人口规模。
疫情的悲喜交加，楼市的短暂失血，让我们身边的一切变得熟悉又陌生，迫使匆匆前行的人们停下脚步，重新思考如何快速把握这一切。不断变化的市场。
量价齐跌
楼市进入平稳运行新通道
楼市再令人难忘，在时间面前终会释然。
据黄冈市住房和城乡建设局网站显示，2019年，城市房地产市场共销售新建商品住宅6540套，销售面积81.95万平方米，同比增长减少24.39%；其中新建商品住宅销售5519套，销售面积70.43万平方米。米，同比下降26.53%。去年销售量回落至100万平方米以内，相当于2013年全年销售水平。
从市场供给来看，城区总体实现了供需平衡。新建商品住宅批准预售面积80.39万平方米，同比下降10.35%；其中新建商品住宅批准预售面积71.49万平方米，同比下降10.88%。去年2月和3月，批准预售的单位不足200套，为年内最低水平； 11月获批预售2,374伙，为年内供应高峰。去年房地产开发用地供应项目7个，总面积38.99公顷，同比减少33.9%。尤其是年底，连续两块土地未能拍卖，再次证明，在市场疲软的情况下，土地拍卖变得更加困难。
从月度销售情况看，1月和2月，市区新建商品住宅销售套数分别为451套和473套，反映出传统的春节旺季，并未因游客返程而增加。 3月和7月，受众多项目推进影响，市区新建商品住房销售数量分别为793套和735套，成为罕见的小高峰。金九银和九银12月销量分别为664辆和623辆，销售并不强劲。其他月份销量徘徊在500辆左右，波动不大。全年无月超过800套，无月超过10万平方米。这与前两年的受欢迎程度形成了巨大反差。
从项目销售来看，碧桂园5个项目共销售1,839套，城市销售排名第一；盛华地产的翡翠城、翡翠公馆项目已售出871套，排名第二；新上市的嘉豪·新港湾项目开盘即售530套，排名第三。奥海·黄州府、石狮·玫瑰国际、巨然家园、初知园·玉树湾、镜湖名都等新项目均适时入市。黄州书院、昆仑·东湖一号、金泰国际广场、九城新天地、月光湖、云湖资本、东方明珠等在售项目相继推出。
从房价走势来看，去年新开盘的奥海·黄洲公馆房价位居市区第一。主要推出10栋别墅、32套洋房，拉动房价上涨；盛华昆仑东湖一号黄州书院·翡翠城每平米销售均价7000元以上；嘉豪新港、盛华翠公馆、石狮强威国际、居然之家等新上市项目高层毛坯房平均销售均价在7000元以下，极大遏制了房价上涨势头。湖光悦色、联投国际城、金泰国际广场、九城新天地、东方明珠等尾盘均加大存款促销力度。备受关注的房价总体呈下降趋势，每平方米平均销售价格比上年下降300至500元。目前，市区别墅每平方米平均销售价格在1万元以上，平房、精装修房平均销售价格基本在8000元左右，大型别墅每平方米平均销售价格在1万元左右。部分偏远地区5800元左右，后期销售均价6300元左右。
二手房市场正在蓬勃发展。去年市区二手房成交总面积53.88万平方米，同比增长126.58%；其中住宅成交面积40.55万平方米，同比增长82.74%。这主要是因为前几年炒房者见形势不妙，纷纷开始抛售；其次，由于新建房产价格高昂，住房选择匮乏，不少城市工薪阶层和农民工转向二手房。 。
总体来看，城镇房价止住上涨势头，回归到“房子是用来住的、不是用来炒的”的理性状态，进入稳定运行的新通道。购房者心态逐渐变得冷静、理性。
大鳄鱼冲了进来
品牌地产企业引领品质新时代
曾几何时，人们大多选择在城市中心区域买房。然后，注重品质和地段，开始追求湖景房、学区房。尤其是近两年，人们更加关注开发企业的品牌和质量。
如果说起步最早，那一定是盛华地产。作为参与依爱湖综合治理改造的建设者，盛华地产始终坚持生态住宅建设，看好黄冈深厚的文化历史积淀和日新月异的变化。为此，它不惜跨越千山万水，离开浙江，落户黄冈，打造黄冈城建打造全新的城市名片。盛华地产进驻黄冈11年，已建成6个物业。以“玉一级”为代表的“玉”系列产品深入人心。先后开发了黄州一级翡翠、玉城、玉府、武穴一级翡翠、团风翡翠皇家花园等。和其他项目。一座座翡翠建筑逐渐成为这座城市里隐藏已久的风景。
如果说文化地产，那一定是东坡万景。万景集团专注文化地产，大力传播中华优秀传统文化，在全国打造了40多个优质项目。 2011年，万景集团落户黄冈，先后投资建设了东坡外滩、万景城、万景公园里、麻城文化小镇、习水万景凤凰城、万景楚园、楚街等七个文旅地产项目。重点传播东坡文化、荆楚文化、萧山文化，成为我市“用产业落实文化、用文化推动城镇化发展”的成功典范。正在建设中的万景·公园采用新中式建筑风格，将传统礼仪居住理念与传统书院文化融为一体，为黄州增添了新的中式人文生活标杆。
论品牌规模，绝对是碧桂园。 “碧桂园，给你一个五星级的家！” “碧桂园不是建房子，而是建城市。”碧桂园是中国十大房地产公司之一，被誉为全球最大的房地产公司。备受大众关注的碧桂园赶赴白潭湖畔，精心打造黄冈最美湖畔别墅城。碧桂园在市区布局了碧桂园皇岗、中央公馆、皇岗之星、城市产品、中央公园等五个项目。深耕黄冈6年，已布局5个城市12个项目，为8500余户业主带来高品质舒适住宅区。 ，碧桂园是黄冈地区开发项目最多的品牌房地产公司，也是销售量最大的房地产公司。
从综合功能上来说，属于Juran家族。居然之家集团是中国家居流通行业的龙头企业之一。居然之家携手世界知名的意大利设计大师，以行业领先的设计理念，将清新的空气、安静的环境、繁华的都市和温馨的家居体验融为一体。在“新零售”、“大消费”的潮流下，皇岗森林城市综合体汇聚了多种主题业态，涵盖高端家居、特色餐饮、儿童娱乐、运动健身、精品百货等，满足人们的购物、休闲、商务需求，打造多元化的消费场景和社交场景。
时间的车轮飞快地飞驰，城市的脚步从未停止。如今，皇岗正凭借一湖泉水、十里风光、内自然风光、外人文景点，成为国内众多地产巨头的首选地。
黄州奥海公馆位于白潭湖畔，是奥海控股在黄冈的首个项目，致力于打造黄冈城东人居品质标杆；铁投·书香林育是湖北铁投集团与黄冈白潭湖公司合资打造城市人文教育市场和新区名片；石狮·玫瑰国际是百强房地产企业石狮集团，致力于为用户提供全生命周期的智慧生活解决方案；恒大·滨江左岸是恒大集团首家进驻黄冈的项目，独创“5341标准”；中梁九号院是中梁集团遵循集团TOP皇家建筑，以东方传统文化为基础，传承东方园林精髓湖北麻城房价二手房，打造中式府邸的景观……
碧桂园、奥海、恒大、实地、中梁、联合投资、昆仑、纽宾凯等国内众多地产巨头纷纷抢滩登陆黄冈。他们不仅创造了无数人居标杆，也直接加速了黄冈房地产行业的洗牌，极大挤压了市场。压制当地开发企业的生存空间。短短几年时间，黄冈城区房地产市场正在发生重大变革，实现了从野蛮增长向高质量精细化发展的发展道路。
这么多地产巨头纷纷涌入黄冈，主要有以下三个原因：一是黄冈具有良好的投资潜力。黄冈市人口760万，城镇化率落后于全国和全省平均水平。尤其是城市主导地位较低，城市发展规模潜力充足。其次，黄冈具有良好的发展机遇。黄冈地处国家实施中部崛起、武汉城市圈、大别山实验区、长江经济带、长江中游城市群等重大战略的天元位置。无论是区位优势、地缘政治、教育资源、宜居指数，还是产业配套设施，都具有诸多优势。第三个原因是黄冈有“振兴城市”的好政策。多年来，市委、市政府出台了一系列以“振兴城市”为主题的配套政策，重点推进“城区一体化、产业兴市”的城市发展战略， “向东、向北拓展，跨江发展”，让黄冈市区的龙头逐渐走高。
一时间，一个又一个品牌房企争先入驻，一栋栋优质住宅拔地而起。城市房地产市场蓬勃发展，真正迎来了大品牌、大项目、大概念的新时代。
稳健而深远
新政策仍需细化落实
对于刚刚过去的2019年，我们用一个词来概括房地产市场——平稳。
“稳”这个字太好了！去年，国家稳步落实房地产市场平稳健康发展长效机制规划，落实城市主体责任制，稳步推进“一城一策”试点。房地产业总体保持平稳运行，较好地实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。目标。
2019年4月9日，黄冈召开首次高规格会议。市委书记刘学荣主持召开加快城镇人口增长、扩大城镇人口规模动员大会。会议印发了《关于加快城镇人口增长扩大城镇人口规模的实施意见》。该文件自2019年5月1日起施行。本次会议明确提出，放宽落户限制，释放政策红利，吸纳人口迁移，力争2至2年内城镇常住人口达到中等城市规模。 3年。
众所周知，黄冈由于地理位置不在城市中心，加上周边武汉的虹吸效应，人口少、城镇化率低，严重制约黄冈高质量发展。此举打破了制约黄冈高质量发展的瓶颈，对于助力黄冈市楼市发展具有深远意义。
有人说，在国内多个大中城市相继出台政策打响抢人大战的情况下，黄冈出台这一政策恰逢其时。如果别人推出有吸引力的政策，而你不推出好的政策，就等于向其他地方输出人才。正在高速发展的黄冈怎能错过这个机遇呢？
2020年如何从事房地产工作？ 2019年12月23日，全国住房城乡建设工作会议提出，2020年要重点稳地价、房价、预期，不把房地产作为短期刺激经济的手段。此外，城市老旧小区更新改造，即“旧改造”，将接替“棚户区改造”，成为下一步城镇贫困人口住房保障的重要主题。
在此背景下，市场人士普遍预计房地产市场不会大幅上涨，但大幅下跌也将不稳定。但在市场总体平稳的情况下，房企洗牌正在加速。
2020年伊始，谁也没想到，一场突如其来的COVID-19疫情会像“黑天鹅事件”一样飞出，扰乱每个人的生活。
受疫情影响，不少房企返乡购房，售楼处关闭，新项目建设滞后。各房企一季度销售任务基本清零，对开发商资金回笼影响较大。尤其需要注意的是，疫情蔓延可能导致消费者对未来支出尤其是购房支出变得愈加谨慎，从而影响全年楼市销售。
一座又一座山，每座山的风雨都鼓励着杜鹃。面对起步时前所未有的尴尬，我们大家应该如何应对？
从政策角度看湖北麻城房价二手房，城镇人口增长关系黄冈市经济社会长远发展，是一项长期性、系统性任务。黄冈虽然是人口大市，但在市区的领先地位尚未显现。去年，市政府及时推出“十大人口新政”，市各部门和黄州区也推出各项配套政策，共同掀起了一场“抢民大戏”。
如何让这项新政策发挥聚集效应？各有关单位要抓住重点，强化措施，以吸引人才、聚集人才、提高人气为重点，大力落实落户人员优惠政策，加大创业就业支持力度，引导县城居民进城落户，引导新入园人员在园区就业、聚集。
从城市发展来看，黄冈正处于国家重大战略发展时期，拥有多重战略机遇期。随着市区加快“东扩北进”建设步伐，相关配套建设不断完善，怡爱湖公园盛大开园，皇岗长江大桥贯通，皇岗中学脱颖而出，高铁让皇岗与武汉实现同城梦想，与黄冈市的竞争力度空前。目前，黄冈是我省四个仅一区的市之一。主城区黄州区常住人口约40万，户籍人口约35万，仅占全市的4.7%。对经济社会发展尚未发挥显着作用。要发挥带动作用，且由于产业尚未形成规模，吸纳就业的优势还不够明显。下一步，黄冈要完善辖区城市功能，抓住黄冈交通便利、空间充裕、产业发达、人口众多、生活宜居等优势，合力宣传黄冈、凸显黄冈优势。
从开发商的角度来看，首先它是一个大品牌，必须有很大的责任。碧桂园、恒大、奥海、诗诗地、中梁、中铁投等众多品牌房企纷纷抢先开店。一方面，他们给黄冈带来了新产品、新理念、新服务。另一方面，也提高了公民对自身责任的期待和期待。更多的企业公民责任；其次，大公司一定要大方。我们不仅要注重品牌包装，更要舍得让利于顾客。第三是大建筑，需要大规划。规划要惊天动地，广告要有杀伤力，主流媒体要多发声，下级县市要多宣传，多角度宣传黄冈古城。
从疫情影响来看，房企在疫情期间纷纷推出线上营销模式。恒大2月份单月满额销售额470亿元，位居行业第一。当地一些房企也推出线上销售，效果不俗。随着疫情逐渐消退，城市楼市开始缓慢复苏。前期积累的客户将在二季度形成小波需求释放，市场交易也将迅速升温。与此同时，政策放松的预期不断升温。在“一城一策”（行政、金融）的支持下，企业措施（注重质量和物业服务）得当，城市房地产市场中长期将持续良好发展。
总体来看，2020年将延续2019年的稳定走势，开局良好后的抛空势必会给房企资金链带来压力。疫情对黄冈市房地产市场影响有多大还有待观察，但房价存在报复性反弹的可能。影响很小，甚至不排除有更多的折扣和促销。此外，预计2020年全国“两会”定调后，政策放松的概率将会加大。楼市政策的适当放松将有助于市场逐步复苏。
来源：黄冈日报
记者：何正文
