北京日报
每平米8000多块钱？这种售价明显低于市场价的新房正在北京东南五环外销售。连日来，“特价房”、“无限量购买”、“精装修”等引人注目的口号在网络上和销售人员口中流传。这种便宜的房子是真的还是假的？记者连日进行调查。
建在工业用地上的特价房屋
“‘五一特惠’只有两套，每平方米仅8999元，现已预订一套！”在“上东国际（又名‘上东区’）”楼盘售楼处，销售人员表示，小张恳切建议购房者尽快缴纳定金。
“山东国际”位于亦庄经海路与科创十六街交叉口，但其售楼处位于6公里外的马驹桥。从位置来看，该楼盘有一些卖点：距离地铁站几百米，楼下就是通明湖公园。装修不错，有冰箱等电器……但为什么这样的房子只卖8990元？小张介绍，这只是特价，其他房子的均价在10500至13500元之间。但这个价格顶多是同地区商品房的三分之一。
记者注意到，与商品房开业所需的“五证”不同，山东国际仅出示“四证”：土地证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证。预售许可证。
这“四证”所标注的土地性质为工业用地，期限为2010年至2060年。住宅用地上建有房屋，土地期限一般为70年；而“山东国际”表面上是房地产，但其本质却与厂房类似。这也是它没有预售证的原因。
虽然售楼处的沙盘上矗立着五栋高层建筑，但真正在售的只有北面的两栋。一栋楼已售完，另一栋更大的楼正在出售，总计数百个单位。不同寻常的是，小张将另外三栋建筑分别称为“食堂”、“办公楼”和“科研楼”。
记者注意到，沙盘上的待售建筑与普通住宅的外观完全不同，更像是工业用房。不过，两间样板房完全按照住所布置，卫生间、厨房、卧室一应俱全。
无单独财产，仅转让使用权
这五座建筑的沙盘图片也出现在行业媒体北极星电力网上。网站披露，这是北京华东电气公司“绿色”开关产业基地项目，分四期建设。目前在售的建筑为今年计划建设的四期工程，即一号厂房；而另一栋已售空的建筑称为综合楼，与其余三栋建筑一样属于该项目的前三期。
记者走访项目现场发现，围合工地内，四栋建筑主体结构已揭幕。透过门缝望去，沙盘上已不见待售楼的踪影，场地上杂草丛生。 “这座大楼计划于6月开工，明年4月交付。”小张表示，施工周期非常短。
根据北京市现行规定，禁止在工业用地上建设住宅。正因为如此，“山东国际”购房者无法获得贷款，也无法像普通房屋一样获得产权。购房者甚至看不到房屋买卖合同，但会签署一份“以租代售”的使用权转让合同。合同。
这份出让合同范本内容为：甲方（中房乐居房地产经纪公司）与项目用地所在地北京华东电气有限公司、北京华东科技有限公司签订《合作框架协议》 ，并拥有该项目的合法权益。开发、经营、销售权。
“四证”和合同明确规定，土地使用期限到2060年到期。根据协议，期限到期后，房屋使用权仍属于购房人。如果发生市政拆迁，房屋拆迁补偿费也归购房者所有。但小张又补充道：“这房子每栋楼都有一本大户口簿，不可能给每户人家分户口簿。”
警惕以租代售的高风险
没有房地产资本、土地只剩下40年的寿命、无法获得贷款仍然未能阻止购房者。当记者停在售楼处时，看到一位老人正在缴纳押金。
为了打消潜在买家的顾虑，销售人员表示，虽然不能贷款，但买家也可以“分期付款”。他们只需在签订合同时支付50%的房价，然后在房屋交付时分三期支付剩余价款。 。
更诱人的是，开发商声称提供回租服务。以均价8990元的49平米特价房为例。房子移交后，开发商直接出租房子，然后每月支付4000元的租金。登记地址的房子也可以出租，年租金15000元。这样一来，购房者每年可以获得6.3万元。即使租金不涨，总价45万元以下的房子7年就可以回本。
但如此高回报的背后隐藏着诸多风险，其中最大的就是以租代售的合法性问题。面对其产业基地内的房屋被以住宅名义出租和出售的情况北京北五环以外房价，北京华东电气有限公司相关人员否认，“这是我们的工业园区，验收后就会投入使用。”
工地北侧大门外还贴有北京华东电气有限公司签署的公告。公告称，该项目获批为非住宅，不得作为住宅出租或出售；水、电、热价格不能满足居民生活标准；不允许分割销售；购买、租赁时，由购买者、出租者承担全部责任。
但以小张为代表的卖家却坚称：“这块地属于华东电力，但房子是中房乐居公司投资的。”他出示的“四证”上明确写着华东电气的名字。至于该项目的土地证和规划证为何出现在山东国际售楼处，华东电气表示“不清楚”。令人不解的是，如果真的“不清楚”北京北五环以外房价，为何山东国际销售办事处恰好位于一家名为华东森源的工厂内？天眼查信息显示，北京华东森源75%的股份掌握在华东电气手中。
“在以租代售的交易中，财务安全和产权很难像普通商品房一样受到法律保护。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“工改房”项目的房价虽低，但由于拿地成本即使极低，开发公司仍然可以受益匪浅。此类项目在无法出售产权的情况下，通过转让使用权变相出售的风险较高，随时可能被政府部门叫停。
