近期，惠州房地产市场新政策不断出台。今年五一假期首日，惠州市住房和城乡建设局印发《关于促进房地产业健康发展良性循环的通知》（以下简称《通知》） 。
节后，预售资金监管也有最新动向。据惠州市住房和城乡建设厅最新通知，拟根据房地产开发项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用情况等因素，优化预售，合理确定商品房预售资金监管限额。业内人士分析，此举将释放部分额外资金，缓解房企现金流压力。
2021年3月，惠州出台预售资金管理办法，加强对开发企业监管。
2021年3月，《惠州市商品房预售资金监督管理办法》正式出台实施。根据这一管理办法，房地产开发企业将其开发建设的商品房预售给购房者。购房者按照合同约定缴纳的首付款、一次性付款、分期付款、抵押贷款等多种形式的购房资金需投入商品房。预售资金专用监管账户。
根据管理规定，工程竣工前监管账户内的资金只能用于监管工程建设所需的建筑材料、设备、施工进度款和法定税费；监理、设计、检测等工程建设费用。不得用于其他目的。
同时，管理规定还明确，监理项目竣工验收备案后、房地产首次登记前，监管账户留存的预售资金超过本办法规定的留存限额的，超额的房地产开发企业可以申请缴纳预售资金、已缴纳的工程建设费、法定税费、分摊到监理项目范围的土地购置费用以及营销费用，其中营销费用不予扣除。超过项目销售总额的3%。
2021年管理办法出台后，房地产市场人士纷纷表示，预售资金监管成为焦点，显示出政府部门对开发商的监管越来越严格。这项政策可以防止资金被挪作他用并造成建筑烂尾。 ，保障大楼交接成为严格措施。但同时，由于资金监管政策过于严格，一些房企也认为这一政策在一定程度上造成了企业融资成本的增加。即使他们看到账户里有钱，也无法满足提现的条件。
优化预售资金监管限额，细化房地产企业资金提取和使用条件
五一假期刚过，优化预售资金监管具体细则正式发布。目前，《关于实施商品房预售资金监督配额管理的通知》（征求意见稿）正在征求意见。
通知称，在预售资金全部进入监管账户原则不变的基础上，预售资金监管限额、监管限额外资金使用、使用情况等实施办法取代预售资金的银行担保将会更新。进一步明确。
关于预售资金监管限额，《通知》明确，监管限额是保证项目竣工交付所需的监管账户内资金数额。审批标准为：监管限额=3300元/㎡×工程建筑面积（含地下室等需同步交付的工程建筑面积）×120%。精装修商品房项目增加监管限额=1000元/平方米×项目预售面积×120%。
而且，与此前发布的管理办法相比，通知明确，项目完成立面施工、脚手架拆除后，监管账户内资金超过后续项目监管限额比例的，房地产开发企业项目预售前可申请划拨未付资金。并缴纳工程建设费、法定税费。
关于超监管额度资金使用，通知明确，监管账户累计入账资金达到监管额度后，房地产开发企业可以申请将超监管额度资金用于以下特定用途：
（一）项目预售前支付的工程建设费；
（二）分摊到项目用地面积的土地购置费用；
（三）项目预售前缴纳的税费、行政事业性收费；
（四）开发企业缴纳的住宅专项维修资金；
（五）用于本项目开发建设的开发贷款本息；
（六）项目营销费用。
同时，《办法》还明确房地产开发企业可以利用银行担保置换预售资金。按照本通知第一条、第二条规定申请使用后，监管账户内仍有余额的，房地产开发企业可以通过银行担保等额置换预售资金。
与2021年监督管理办法相比，本次通知对预售资金监管额度管理更加细化。
一是细化预售监管资金数额和留存比例。同时，进一步细化开发企业资金提取和使用条件，放宽项目营销费用提取比例。
同时，为缓解企业资金压力，允许房地产开发企业凭银行出具的保函免除同等数额的资金监管。此举使得房地产企业可以通过银行担保释放同等数量的资金流。
惠州一项目在建
业内人士分析：释放部分额外资金缓解房企现金流压力
作为监管措施，对预售资金进行监管，防止资金挪作他用。但同时，一旦预售资金无法挪用，部分开发商可能会出现资金链紧张的情况。 2021年底至今惠州房地产 政策分析，由于当前融资政策收紧、销售市场低迷，加上不少房企高压经营，越来越多的品牌房企陷入流动性危机。
国家统计局公布的数据显示，2021年房地产企业开发投资资金来源中，存款及垫款占比36.76%，个人抵押贷款占比16.10%。两者合计占比高达52.87%，并且还有进一步增加的趋势。 。可见，预售资金的提取和使用对于房地产企业的开发投资尤为重要。
在接受记者采访时，不少在惠州工作多年的房地产企业表示，预售资金监管给企业发展带来了一定的限制。 “市场形势好的时候惠州房地产 政策分析，销售周转很快，资金链也能维持住。但去年下半年以来，市场一直低迷，销售不景气的时候，房企的资金链就出现了问题。”由于资金不足，项目暂停了，看起来托管账户里有钱，但很难取出来。”
某知名房地产公司相关负责人表示，“由于资金用途受到诸多限制，从申请到最终审批的流程过长，甚至很难获得批准。但日常公司运营和员工工资需要支出，但不能作为申请资金的理由。”
有房地产行业分析人士认为，由于预售资金监管普遍严格，部分地区的预售制度实际上已接近“准现房制度”。对于房地产这样现金流周转率较高的行业来说，势必会产生影响，尤其是在当前市场低迷的情况下，更需要更多的现金流支撑。
因此，在坚守“保交房”底线的前提下，释放部分额外资金，缓解房企现金流压力，可以在一定程度上支持企业发展。 “可以说，惠州目前优化预售资金监管限额是一个积极信号，通过银行担保释放部分监管资金是一项创新举措，只要企业与银行达成协议，可以为企业寻求资金开辟新渠道。”
采写：南都记者 李鹏
