中国、美国、日本和香港领先的房地产开发商
资产负债率比较等
本文列出了美国三大房地产开发商（Lennar、Holden、Pulte）、日本三大房地产开发商（三井不动产、三菱不动产、住友不动产）、四大房地产开发商香港开发商（新鸿基地产、新世界发展、长江实业、恒基兆业地产近年营业收入、资产负债率、销售净利率、资产回报率）和中国四大地产开发商（恒大） 、碧桂园、万科、融创中国）均来自Wind（年报中记载的Wind公司）。不幸的是，Wind 收集数据的时间还不够长。例如，美国Lennar Housing成立于1954年，1971年上市。Wind从2005年才开始收集美国三大房地产开发商的数据；日本三井不动产成立于1941年和1949年，2007年上市，Wind从2007年开始收集日本三大房地产开发商的数据。我不知道美国和日本房地产开发商历史上是否有过这样的情况：他们的资产负债率较高。
2020年中国房地产销售额排名前四的房企中，恒大和融创目前陷入困境，未能公布2021年年报。从营业收入来看，2020年中国四大房企营业收入是2007年的27.35倍；日本、美国、香港三大地产公司（注：香港为新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业地产、长江集团于2015年重组上市（此处未纳入计算） ），2020年营业收入分别是2007年的1.48、1.75、2.66倍。
中国房地产行业近十年发展迅速，而日本、美国、香港则处于相对成熟的发展阶段，但成熟并不意味着稳定。过去十几年，美国经历了次贷危机。美国三大房地产公司2009年的营业收入仅为2006年危机前营业收入峰值的24%，下降了76%。 2012年后营业收入恢复增长；日本三大房企营业收入增长较为平稳；香港四大地产公司营业收入增长。
从资产负债率来看，中国四大房企的资产负债率先波动上升，在2017年达到平均峰值87.3%，此后略有下降，2020年降至84.3%。碧桂园、万科2021年平均资产负债率为82.2%，融创2017年资产负债率高达90%；美国三大房地产公司整体资产负债率在次贷危机期间有所上升，次贷危机后逐渐下降，平均资产负债率为2005年的55.79%，达到66.42的高位2009年为39.11%，2021年下降至39.11%。普尔特在美国三者中负债率较高，2010年达到72%，2021年达到44%。ROA和ROE在三者中处于中等水平；日本三大房地产公司的平均资产负债率从2010年高位的75.42%下降到2022年的67.31%。住友商事在日本三者中负债率相对较高，2012年达到85%，2022年达到72% 2021年。不过，2021年住友仍然是三者中ROA和ROE最高的；香港四大地产公司的资产负债率一直不高。 2005年平均只有26.15%，近年来略有上升，2021年为35.7%。新世界发展一直是香港四家中负债率最高的，2020年达到53%的高位， ROA和ROE是四家中最低的。新鸿基地产的负债率是四家中最低的，略高于20%。香港太古地产、信和置业2021年资产负债率分别低至14%、11%，可见近两年龙头房企平均资产负债率均在80%以上在中国，日本约为70%，美国约为40%，香港不到40%。日本龙头房地产企业的资产负债率高达75%，美国高达66%，均低于中国。
从销售净利率来看，中国四大房企波动幅度有所下降，2007年平均为19.9%，2020年平均为12.2%（中国上市房企最高达到16.9%） 2009年为9.58%，2020年平均为9.58%，2021年为9.58%（平均为3.12%）；美国三大房企经历次贷危机，2008年净销售利率低至-29.2%，近年呈上升趋势，2021年平均为15.2%；日本三大房地产公司近十年来的净销售利率也在改善，从2010年的4.6%上升到2022年的12.7%；香港四大地产公司的净销售利率波动较大，2021年达到31.5%。
从ROA来看，中国四大房企也经历了波动性下降，2009年达到8.0%的高位，2020年平均为2.2%（中国上市房企的ROA也达到了高位） 2009年为5.0%，2020年平均为2.1%，2021年平均为0.69%）；美国三大房地产公司都经历过次贷危机。 2008年ROA低至-19.1%，近年有所上升。 2021年平均ROA高达16.2%，平均ROE高达27.3%，令人惊叹；日本三大地产公司的平均ROA在2010年为1.2%，此后波动加大，2022年达到2.4%。香港四大地产公司的ROA也波动较大，平均为7.1% 2018年为2.5%，2021年为2.5%。2021年中国房地产企业的平均ROA已达到危险水平。
想法和建议
房地产企业的经营状况一方面与房价变化密切相关，另一方面也受到房地产企业经营模式的影响。
从OECD房价指数来看，美国次贷危机期间房价大幅下跌。房价指数在2012年3月末达到最低点85.93，比次贷危机前2006年底最高点119.03下降了28%，房地产企业销售收入降幅更大。房价在2012年后出现反弹，2022年3月底升至150.17；日本的房价自2009年以来一直相对稳定，略有上涨。房价指数2007年底为97.32，2021年底为117.04，这是美国、日本房地产企业经营状况改善的重要原因。
此外，近年来，美国、日本等领先房地产企业细化传统房地产开发业务，围绕房地产开展多元化轻资产业务，增加了经营回报，降低了过度依赖的风险。房地产销售（请参阅平安证券《美国、日本房地产公司管理新发展模式探索的启示》）。
注：2015年为100。数据来源：Wind、OECD
中国有2010年3月末的OECD指数数据，为96.47； 2020年末为133.74，较2010年3月末增长39%； 2021年9月末为134.17，较2021年底略有下降。从OECD房价指数来看，房价下降幅度并不大，历史上曾多次出现过这样的小幅下降。从100个城市的住宅均价来看，房价并未出现明显下降。然而房地产行业资产负债率房地产行业资产负债率，房地产行业的系统性危机前所未有，多年积累的问题爆发，到了关键拐点。
通过与美国、日本、香港房地产企业的比较，我们可以发现，中国房地产企业的负债率确实异常高。这种“高负债、高杠杆、高周转”的业务发展模式对于中国房地产企业来说是“小成败”。正是依靠这种模式，中国房地产企业规模迅速壮大。 2006年，美国三大房地产公司营业收入总额为456亿美元，折合人民币2992亿元，是万科、碧桂园、恒大营业收入总和（278亿元人民币）的10.7倍。 ; 2020年中国前三大房地产企业营业收入合计13929亿元，分别是美国（538亿美元，折合人民币3513亿元）、日本（41326亿日元，折合人民币）、日本（41326亿日元，折合人民币）。为2613亿元）、香港（2023亿港元，折合人民币1703亿元）4.0倍、5.3倍、8.2倍公司营业收入。这种模式下的公司极其脆弱。一旦销量下降或出现再融资困难，到期债务无法偿还，债务违约引发交叉违约，公司可能会破产。
从美国、日本房地产企业去杠杆情况来看：美国三大房地产企业在次贷危机期间资产负债率表现不同。霍顿的资产负债率从2009年的66%下降到2010年的56%，普尔特的资产负债率在2010年达到历史最高的72%，莱纳的资产负债率在次贷危机期间稳步下降。日本三大房地产企业平均资产负债率2009年达到66.42%的高位，2021年下降至39.11%，12年下降了27个百分点；日本三大房地产企业平均资产负债率从2010年75.42%的高位下降到2022年2012年的67.31%，较2012年下降8个百分点，仍处于较高水平。尽管ROA和ROE水平有所提高，但仍远不及美国。美国、日本的房地产企业正经历着房价稳定高位、去杠杆化和商业模式优化。因此，经营业绩有所改善，但没有带来风险。房地产企业必须在更好的房地产市场环境下慢慢降杠杆。
在当前的房地产危机下，短期内销售难以提振。投资者对很多民营房地产企业失去了信心，国家需要进一步加大救助力度。例如，设立国家房地产基金，向房地产企业注资或收购其发行的债券，是必要且可行的。
