最近楼市出现了很多奇怪的现象。
各级监管收紧，开发商却加速抢地，龙头房企甚至纷纷上调业绩预期。根据央行最新调查显示，只有10%的人认为未来房价会下跌。市场预期有变化吗？这是怎么回事？
最新的房地产市场数据揭示了原因。昨天，国家统计局公布的楼市数据显示，楼市库存降至四年来最低水平。预计销售周期已降至5.1个月。
在影响楼市预期的因素中，市场供给是非常重要的一个，政策制定者也已经意识到这一问题。国土资源部、住房城乡建设部先后发文要求增加土地供应，土地供应不断增加。
净化周期缩短至5.1个月
前8个月，全国房地产开发投资近6.95万亿，同比增长7.9%，增速与1-7月持平，其中住宅投资4.74万亿嘉宝集团房价，同比增长10.1%，增速提高0.1个百分点。
再看房地产市场占比最大的住宅，Wind资讯统计显示，今年前8个月，住宅销售面积达8.54亿平方米，销售额6.52万亿元，同比同比分别增长10.3%和14.2%。
虽然同比增长曲线一直在下降，也就是同比增速在下降，主要是因为销售规模巨大，不可能有50%以上甚至50%以上的高增长翻了一倍，不过现在的一点点增长也是和之前的高增长规模相比的。它需要很大，所以增长率下降并不奇怪。关键是旺盛的需求依然保持着住宅销售的大幅增长。如下图：
销售火爆也带来了房地产库存的持续下降，全国住宅库存在出现美丽的抛物线后回落。
截至8月底，全国住宅待售面积仅为3.32亿平方米，比7月减少987万平方米，创2014年2月以来（近四年来）新低。
经过2014年至2016年库存大幅增加后，今年去库存全面加速。库存每月都以两位数的速度同比下降，取得了优异的成绩。
中原地产分析师张大伟表示，与2月份的7亿平方米库存相比，目前的库存数据已降至近三年来的最低值。以8月月成交面积1.2亿平方米计算，目前去库存周期仅为5.1个月。
张大伟认为，从去库存政策来看，楼市第一阶段的去库存已经基本完成。除东北、西北少数城市外，全国大部分城市库存已进入良性循环。 2014年四季度以来，连续三年全国去库存政策取得明显成效。
房企仍在加速拿地
前8个月，房地产企业拿地增速较上月略有回落，但仍处于近期高位。
统计局昨日公布的数据显示，1-8月，房地产开发企业土地购置面积14229万平方米，同比增长10.1%，增速1个百分点较1月至7月有所下降；土地成交价格6609亿元，增长42.7%，增速提高1.7个百分点。
房企拿地投入资金大幅增加，也体现了开发商对未来的预期。
9月4日，中原地产研究中心发布的统计数据显示，截至8月31日，前8个月拿地最活跃的50家房企拿地金额合计达14.91亿元。与2016年同期50家最大房企收购的10093亿元相比，增幅达到49%。
中国指数研究院当天发布的最新统计数据显示，8月份，各一线城市土地成交量同比萎缩，月出让金相应下降。今年1-8月，全国300个城市土地出让金总额220326万元，同比增长约34%。
领先的房地产公司业绩提升
虽然一二线城市调控效果明显，但严格调控政策预计将持续加大。库存较大的三四线城市的走俏，弥补了一二线城市严控带来的销量下滑。
不少房企纷纷上调年度销售目标。碧桂园销售目标由原计划4000亿大幅上调25%至5000亿；中海集团将销售目标由2,100亿港元上调10%至2,310亿港元；龙湖将销售目标从1100亿上调36%至1500亿；世茂将销售目标上调10%至880亿；富力从730亿增至800亿。
全国房地产去库存成功后，房地产股也受到资金追捧。
Wind资讯统计显示，房地产板块自5月低位以来一直受到资金追捧。如今，它再次创下新高。房地产板块三个多月涨幅接近15%，明显强于同期股指。个股也炙手可热，涨幅超过30%的个股有12只，分别是京能地产、世联银行、上海临港、西藏城投、万科A、市北高新、阳光城、华联控股、海航基础、华立股份家族、中国武夷和嘉宝集团。
只有十分之一的人认为房价会下跌
央行近日发布了2017年二季度城镇储户调查问卷。调查显示，只有9.6%的居民认为房价会下跌。
今年年初，这一数字为10.6%，而早前的2015年第一季度，这一数字为17.6%。
土地供应潮即将来临
多地楼市调控持续收紧，土地供应持续增加。
Wind资讯统计显示，今年前8个月，百强城市住宅用地累计供应面积1.36亿平方米，较去年同期增长15.2%。其中，二、三线城市累计供应面积增幅分别为2.0%和24.5%。今年一线城市住宅用地累计供应面积684.19万平方米，同比增长78.9%。
国土资源部、住房和城乡建设部4月份出台的土地供应新规，以及财政部6月份出台的87号文件，将提升地方政府的供应意愿下半年落地。
今年4月，住房城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房和土地供应管理规范的通知》。通知指出，各地要根据商品房存量消化周期，适时调整住宅用地供应规模和结构。和时间安排：
对消化周期超过36个月的，应停止供地；
对于36-18个月的人，土地供应将减少；
对于12-6个月大的儿童，将提供更多土地；
对于6个月以下的，不仅要大幅增加土地供应嘉宝集团房价，而且要加快土地供应步伐。
目前还只是调整
第一创投认为：
1、我国房地产市场各项指标同比增速进入下行周期。本次房地产周期大致始于2015年第二季度，按照房地产三年周期规律推算，并考虑了本周期的相对投资。由于销售的滞后效应，相信本次房地产周期的下行底部可能会出现在2018年二、三季度。
2、各一线城市新房和二手房价格走势基本一致，其中一线城市房价波动最大、涨跌幅度最大。本次房价周期（2015年4月至今），一、二、三线城市房价走势呈现出明显的结构性分化。尤其是在这个周期的高峰期，可以清晰地观察到各线房价峰值的顺序：一线城市在前，二线城市在后，三线城市在后。
分析人士认为，当前楼市仍处于调整期。虽然一二线城市和大城市地区的楼市饱受诟病，但调控的目的不是为了打压楼市，而是为了控制过度行为。如果房企卖得好，说明需求依然存在且强劲，也说明购房者对未来的预期依然良好。
未来15城市房价上涨动力较大
平安证券对房价累计涨幅进行排名，筛选出近年来房价表现良好的“蓝筹股”。
选取了35个城市对过去两个周期，即2012年7月以来房价累计涨幅进行排名。房价表现良好的前15个“蓝筹”城市分别是：
深圳、厦门、广州、上海、南京、合肥、北京、郑州、福州、武汉、杭州、天津、石家庄、长沙、济南。
通过将房价累计涨幅与全市房地产基本面强弱进行对比，筛选出未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。
通过计算近两个周期35个大中城市累计房价涨幅排名与各城市房地产基本面排名的差值，得出前15名基本面排名。
不过，房价涨幅相对较低的“潜力股”城市有：
乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。
