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如果评选2023年南京楼市十大关键词，“回归主城”肯定榜上有名。
房地产价值持续暴跌，但主城板块依然抗跌。无论是土地还是资金，他们都更青睐较为“确定”的主城板块。因此，近年来，他们在一定程度上逐渐回归了主城的成熟地区。
对于南京人来说，说到主城，脑海中一定浮现出“鼓楼”：它是南京房地产市场起步最早、“发展”最快的区域。据悉，鼓楼区土地开发率已超过95%。可开发土地仅剩不足5%左右（数据来源：《南京市鼓楼区总体规划（2013-2030年）》）。
它有强大的“经济”基础：
在“2023赛地百强区”榜单中福州鼓楼区2024房价，鼓楼区位列全国第32位、全省第5位。
还缺乏完善的“综合配套”和人文内涵：
面积约54平方公里，有南京大学、河海大学、南京师范大学、南京工业大学等20所高等院校。拥有15个大学科技园、120个科研机构、13个国家重点实验室、46名“两院”院士、2.2万名在校硕士、博士生……堪称江苏创新之源。
《主城归来》来势汹汹
从目前的市场和土地供应情况来看，“主城回归”正在大举来临。
● 主城热门地块持续补充，长期供不应求的地区土地供应稀缺。
2024年出让地块中，除江心洲、大角场、火车南站等热门地块外，还补充了宣武区珠江路、雨花台区安德门、徐庄软件园等地块在宣武区。供应盘也开始罕有推高，且变得更加密集。
● 降价潮下，各大城市热门板块更“抗拒”
在重创多个郊区、甚至江河的市场行情下，主城四区的豪宅产品不仅顶住了跌势，而且在新盘推出后立即售空，突破了独立市场。
长江卫星歌：1、3号楼首次开放。近179组家庭抢得86套房。平均来说，2组人争夺1套房。开盘60分钟，成交12亿！
颐和天生公馆：推出87套，共吸引185组购房者，平均每2人1套，前60分钟成交13亿元！
但“回归主城”并不单纯指旧概念中的南京老城墙以内的区域。
因为城市发展趋势如此浩瀚，任何大趋势都很难逆转或回归。因此，南京回归主城，实际上就是回归不断扩张的老城。
一方面可以近距离享受传统老城的发展“红利”和成熟的配套设施；另一方面，有一个更清洁、人口较多的城市界面，可以由原主城的居民来改善。这样，就能达到一定程度的“回归主城”。
2020年，将军创新区正式揭牌。面积13.8平方公里，约占整个鼓楼面积的26%，常住人口20.4万人。名副其实的“南京主城的最后一块拼图”。
目前该板块新在售项目十分稀缺，长江悦府可建的仅有1个：
该项目单位面积约为110、135、142平方米，销售均价约为42241元/平方米。还有升级装修套餐2200元/平方米，首付2.50%起。预计2024年9月底交付。
◎城市建设长江悦府效果图
新盘三处在售：能建城发G21地块、中建八局G51、G52地块。
就在近日，能健城市发展G21地块规划正式出炉。
该地块于今年5月成功出让，成交总价5.9亿元，成交底价23241元/㎡。该地块拟建总建筑面积约38700平方米，其中地上建筑面积约25700平方米，主要功能为住宅、物业及相关配套辅助建筑；地下建筑面积约1.3万平方米，主要功能为车库及相关配套辅助建筑。使用房间。
根据规划，该项目只有三栋建筑，分别为11层、20层、26层。三栋建筑沿将军东路排列，南向立面或采用全长玻璃幕墙设计。
◎能见诚发G21效果图
值得一提的是，该项目仅与长江悦公馆隔马路在售。
目前中建八局G51、G52地块规划尚未出炉：其中，G51地块面积较小，仅10557.32平方米，容积率1.5福州鼓楼区2024房价，建筑高度≤24米。未来将建设低密度多层住宅。该街区距地铁站约300米。
G52地块位于G51地块南侧，毗邻绿地缤纷广场、武当生活广场商业综合体。容积率2.45，建筑高度≤80米。未来还将修建高层住宅。
2024年重点出让地块中，还有木府创新区中央北路95号地块在售。地块东侧为中建八局G51、G52地块。
可见，明年鼓楼幕府创新区的竞争将会非常激烈。
更“确定”的主城
为什么回归主城成为趋势？纵观国内外典型城市，伦敦、东京、纽约的城市发展路径都经历了“城市化——郊区化——反城市化——再城市化”四个阶段。
南京近20年的发展，规划注重多点开花：在对外提出一个概念，然后通过地铁、名校、医疗等诸多资源，不断向各个新城市引流。除江南主城外，现已形成江宁主城、仙林新城、江北新区等核心区域。
目前，在人口和经济增长缓慢的情况下，多点开花模式已经用尽，这一点从远郊房价断崖式下跌就可以看出。同时，对比城市发展特点，南京正处于“迈向再城镇化”阶段。作为老城区土地出让延伸出来的新城地段，如鼓楼滨江、新宣武、大贤场等，更具有“确定性”的增值潜力。
房地产企业选择这里：风险更低，利润空间更大。
购房者选择这里：烟花与现代并存，在资产保值方面也提供了安全感。
那么，返回主城到底是什么？以鼓楼幕府创新区为例，我们可以看到以下优势：
优质资源汇聚
鼓楼拥有南京市90%以上的省属院校和70%以上的优质教育资源。其中，鼓楼将军创新区拥有长江、幕府山等绝版景观资源；教育方面，还落户拉萨路小学教育集团将军分校（暂定名），预计2024年开工建设，力争2026年底前完成全部建设内容。
优质产业集聚
将军创新区聚焦鼓楼区主导产业发展方向，以数字经济为引擎，以新型都市产业和现代商贸为支撑，构建“2+1”产业体系。
重大投资项目方面，根据目前鼓楼区委、区政府初步安排的重大项目安排计划，木府创新区“十四五”期间计划投资重大项目40余个，规划投资规模超过400亿元！ （数据来源：鼓楼微信）
◎南京古北新城产业规划示意图
升级生活方式
在生活方式方面，旅行往往是重中之重。幕府创新区核心区周边有3号线、7号线北段武塘广场站（南段将于今年年底通车）和多个公交站。周边松府东路、中央北路、五塘广场隧道等通往全城，出行十分便利。
◎7号线示意图
固定资产的保存
鼓楼一直是二手房价格最高的地区之一！二手房均价4.1万/㎡，远高于同为主城核心区域的宣武、秦淮。在市场周期的下行阶段，它也更具弹性。
◎南京主城二手房价格，数据来自链家
可以说，“主城回归”不仅是产业、地产的回归，更是人心的回归。毕竟，如果你能主宰这座城市，何必费心去管其他事情呢。
结尾
2023年南京热门房产：
华发·四季雅筑丨金鸡皓月丨兴业祈月湾丨金鸡景悦公馆丨龙悦雅雅松丨南港三金瑞景丨万客朗仕丨深业南湾尚府丨颐和四季公馆丨长江悦公馆丨龙湖天浦
南京期待2023年新项目：
绿城风起朝明丨金鸡璞悦君园丨高新紫星堂丨高新紫耀星苑丨龙湖天耀二期丨银城林泉高致丨润悦公馆丨中银金悦公馆
