称为房地产合作开发合同，但实际的法律关系不一定是房地产合作开发合同。根据“最
根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，真实的合同关系可以认定为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同等。合同、房屋租赁合同。
综合以下12个案例的审理意见可以得出，建立合作性房地产开发关系需要共同投资、利润共享、风险共担三个特征，其中风险共担是关键特征。但提供资金一方不承担经营风险，仅分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
1、建立合作性房地产开发关系需要三个特征：共同投资、利润共享、风险共担，其中风险共担是关键特征。
案例1：河北灏明房地产开发有限公司与河北第四建筑工程有限公司合资合作开发房地产合同纠纷二审民事判决【河北省高级人民法院】法院（2016）冀民中字第351号]认为“合作开发”合同中的主要约定是河北四建以自己的名义提供土地使用权并办理前期开发手续和项目建设。项目建成十余层后，将转入灏明公司名下，并负责配合灏明公司办理项目立项、报建、土地变质及出让相关手续、协调、监督。浩明公司负责项目全部建设工作，承担项目投资及相关费用，获得建筑面积的70%。房屋产权的%。从上述协议内容来看，灏明公司向河北四建提供土地使用权，灏明公司提供资金作为房产合同共同投资。浩明公司作为资金提供方，并不只是固定数额的拨款。房屋，还须承担项目建设的相关义务和经营风险。因此，该合同的性质不属于房屋买卖合同，不符合《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定。第十三条规定，“合作开发房地产合同约定提供资金一方不承担经营风险，仅分配固定数量房屋的，应当视为购房合同”。
案例2：西安枣鹿堂药业集团有限公司与陕西西峡电力房地产开发有限公司合资合作开发房地产合同纠纷二审民事判决【陕西省人民政府】高级人民法院（2013）陕民一终字第00110号]认为：“本案中，枣鹿堂公司不仅提供了部分建设资金，还提供了其占用、使用的土地权益。双方签订的《建设协议补充协议》明确规定，双方占用的建筑面积按各自占用的建筑面积计算。利益和责任按比例分配。造鹿堂公司除按照权益建筑面积按2190/㎡的价格缴纳工程建设费外，还提供高压变（配）电工程、室外工程、公共室内（外）装修工程、中央供暖（换热站）等工程及相关费用必须由双方准确结算，因此造鹿堂公司支付的价格需要最终确定后才能确定，且房屋价格与房屋不符。为落实共建，双方还共同成立了共建领导小组和共建办公室，并实际投入运行。综上所述，本案双方从内容上存在分歧。其合同及其实际履行情况应当认定为合资、合作开发房地产合同关系，不属于最高人民法院《法律解释》第二十五条规定的情形。一审法院审理国有土地使用权合同纠纷案件适用问题》双方对房屋买卖关系适用法律有错误，应当依法予以纠正。”
案例3：宁夏金利泰钢结构有限公司与银川开发区宏建房地产开发有限公司合资合作开发房地产合同纠纷二审民事判决【最高人民法院】 （2015）民一中字第57号]认为“宏建公司与金力泰公司签订的《共同开发协议》主要内容包括金力泰公司取得土地，宏建公司出资。双方共同开发金力泰公司拥有土地使用权的工业用地上的房地产，实行统一规划、分段实施的开发原则，最终收益分成方式为双方按照投资比例分配已建成的房屋。操作路径是，宏建公司缴纳涉案100亩土地出让、变质、出让所产生的税费4000万元，其余105.55亩按单位计价。每亩40万元，变性及税金由金力泰公司承担；金力泰公司牵头，宏健公司协助，共同申请变性手续； 《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《许可证》、《商品房预售许可证》等房地产开发手续均以宏建公司名义办理，方便整体办理市场销售，保护客户权益和税收关系，即先实现工业用地转变为开发用地，然后再完成开发。 《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本解释所称合作开发房地产合同，是指双方签订的合同。由当事人提供服务。协议的基本内容是转让土地使用权、资金等作为共同投资，共担利润、共担风险，共同开发房地产。风险共担是共同开发协议的根本特征，符合上述司法解释的规定。房地产开发合同的法律特征应认定为合作房地产开发合同。”
案例4：武汉小平房地产开发有限公司与武汉华实实业集团发展有限公司、武汉双龙堂房地产开发有限公司项目股权转让合同纠纷二审民事判决【最高人民法院（2015）民一终字第7号]认为，“根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，本解释所称合作开发房地产合同，是指当事人订立的以转让土地使用权、资金等为共同投资、利润共享、风险共担为基本内容的合同。本案查明的事实表明，2006年12月16日，天丰公司与小平公司签订《合作开发房地产合同》时，双方明确约定：分别使用土地使用权和资金。共同投资、共同开发“唐人街”项目；按照约定的投资比例分享（分享）合作项目的利润（风险），并参照该比例分配合作开发项目，具体为合作开发项目的经营管理权限及相关责任。总投资3.36亿元。天丰公司以合作开发项目建设用地的土地使用权作为共同投资。预计规划净用地面积44亩，规划总建筑面积20万平方米，作价2.352亿元，占合作开发项目的10%。总投资的70%，小平公司以10080万元作为共同投资，占合作开发项目总投资的30%；双方根据建设面积划分了合作开发项目的管理权责范围。此外，双方还有共同管理账户的开立和管理、共同项目管理机构、双方的承诺和保证、共同开发项目的收益分配、合同的终止、违约责任等。合同及其他事项已商定。从合同内容来看，双方不仅同意共同投资。 、利润共享、风险共担，并明确了相应比例，完全符合合作开发房地产的法定要求。一审判决认定该合同性质为合作房地产开发合同，合法、正确。 ”
案例五：凤阳县皇城房地产开发有限公司与合肥银山节电有限公司、凤阳县皇城房地产开发有限公司与合肥银山电器房地产合同纠纷再审民事裁定书赛维尔有限公司申请再审房地产合同纠纷案【最高人民法院（2015）民申字995号】认为，“《最高人民法院关于审理房地产合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条《涉国有土地使用权合同纠纷案件》规定：本解释所称合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等为基本内容的协议。共同投资、共享利润、共担风险，共同开发房地产。合同的法律特征。 《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资格的， ，则该合同视为有效。羊皇城公司具有房地产开发经营资质。原判决认为，涉案《合作开发经营协议》有效，适用法律正确。合肥银山节日公司是否按照《合作开发经营协议》出资，属于合同履行问题，不影响。合同有效性。凤阳皇城公司以合肥银山节日公司未履行出资义务为由主张上述协议无效，缺乏法律依据，不能成立。
案例6：山西天宇环保科技有限公司与太原海天运煤炭有限公司销售合同纠纷再审民事裁定书【最高人民法院（2014）民申字1477号】天宇公司与海天云公司签订的合同《太原高新区科研办公楼合作协议》和《太原高新区新建科研办公楼合作协议》规定天宇公司提供土地使用权，海天云公司提供资金，双方共同建设并共享新建办公楼。建筑，符合《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条关于“本解释所称合作开发房地产合同”的规定是指当事人签订的关于土地使用权转让的合同。” 、资金等作为共同投资、分享利润、共担风险共同开发房地产为基本内容的协议，“应当认定为合作房地产开发合同”。
案例7：新疆永达农业科技开发有限公司与五家渠市永达房地产开发有限公司合同纠纷再审民事裁定书【最高人民法院（2014）民申2205号】根据双方签署的协议，《合作协议》规定，双方合作开发，由永达农业公司提供出让土地使用权，永达房地产公司提供建设资金，并分配按税后利润比例享受福利，其中税后利润按比例进行分配。利润是利益分配的基础，即双方共同承担合作无利润或微利的风险。这种合作方式不能视为仅获得固定收益，符合二审合作开发房地产合同的法律特征。根据最高人民法院第十四条的规定，法院认定双方法律关系性质为合作开发房地产，法律依据充分，遂认定本案案由一起合作房地产开发合同纠纷案。 ”
案例8：唐山中天房地产开发有限公司与董大建、蒋百民合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书【最高人民法院（2013）民申字第19号】 [1125]认为房地产代理合同补充协议，“董大建、蒋百民从中裕公司转让的债权，是基于中裕公司与中天公司于2008年9月28日签署的协议而享有的9.28协议规定的权利。可见房地产代理合同补充协议，中裕公司负责”争议项目的融资和建设，而中天公司则负责按照约定的时间、标准和方式组织销售并向中誉公司支付投资回报，而且协议中并未规定中誉公司不承担任何责任。经营风险较大，故本案符合《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定。本解释所称合作开发房地产合同，是指当事人订立的合同。一、二审判决以土地使用权、资金等转让协议的规定为依据，认定本案系合资、合作房地产开发合同纠纷，并无不当。共同投资、共同开发房地产、利润共享、风险共担。 ”
案例9：浙江中广美联实业有限公司与盱眙海通房地产有限公司合资、合作房地产开发合同纠纷二审民事判决【最高人民法院（2013）民意中字第123号]认为，“最高人民法院《关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同是指合作开发房地产合同。由各方提供土地使用权、资金等共同投资，利润共享，风险共担。其基本内容是开发房地产的协议。即共同投资、分享利润、共担风险是合作开发房地产合同的特点。本院认为，合作房地产开发合同有多种形式。从广义上解释，共同投资入股或吸纳项目公司也是合作房地产开发合同的一种形式。以共同出资方式投资，按其份额享有公司收益，并以其出资额为限承担公司风险。也是共同投资、利润共享、风险共担。但就本案而言，中国广播电视总公司出资入股海通房地产公司。根据查明的事实，中国广播公司也承认相关协议中不存在分享利润或风险的专门约定，海通地产公司也从未签署过其他合资合作协议，也未进行进一步投资。因此，中国广东公司只能按照《公司法》的规定作为股东领取股息。其主张在涉案房地产项目中拥有15%权益，享有涉案项目权益，证据不足。 ”
2.合作开发房地产合同约定提供资金方不承担经营风险、仅分配固定数量房屋的，视为房屋买卖合同。
案例10：中国工商银行股份有限公司雅安市分行与四川省雅安市鑫源城市建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书人民法院（2013）民申字第842号]认为，“《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：合作开发房地产规定，提供资金的各方不承担经营风险，仅分配固定数量的房屋，视为房屋买卖合同。本案双方当事人在《共同开发住宅补充协议》中约定，房屋由鑫苑公司负责建设，工行雅安分行按600元/平方米支付建筑费。三层以上房屋的集资属于工行雅安。分支。因此，二审判决认定《共同开发住宅补充协议》为房屋买卖合同并无不当。
案例11：天津新宇房地产开发有限公司与郭耀南合资合作开发房地产合同纠纷民事裁定【最高人民法院（2012）民申字1268号】协议及商品房买卖 本案双方于2005年5月签订的《参建协议》约定，郭耀南向新宇公司支付800万元，新宇公司通过签订协议向郭耀南支付固定金额。 《商品房买卖合同》。根据最高人民法院《关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，“合作开发房地产合同中提供资金的当事人不承担经营风险”。 ”。如果仅分配固定数量的房屋，则应视为房屋买卖合同的约定，《参建协议》的性质属于房屋买卖合同。 ”
案例12：卢广昌与南宁宽博科技人员创业服务有限公司、广西华业建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审判决【广西壮族自治区高级人民法院（2014） ）桂民一中字第6号]认为争议的《科技大厦投资合作建设合同》及《补充协议》实际上符合一方提供土地、另一方提供资金的房地产合作开发并以一定面积的房地产作为对价，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，如果合同共同开发房地产规定，出资方不承担经营风险，仅分配固定数量的房屋的，视为房屋买卖合同。”
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