2020年伊始，北京开启新一轮上涨周期，学区和产业为动力。不少领域增速远超北京平均水平。
其中，东西城、海淀、朝阳、丰台等地的不少新盘表现最为突出。
然而亦庄别墅房价，在南五环之外，有一片区域的气势丝毫不亚于东西海。这两年房价涨得惊人，而且那就是亦庄的核心区域。
1、综合经济实力
亦庄泛指“亦庄新城”，也就是北京经济技术开发区。
1992年开始建设，至今已有30年历史。
河东三十年，河西三十年。
从当年的荒凉人烟，到如今高楼林立，京东、小米、奔驰等知名企业纷纷入驻，亦庄已今非昔比。
从2021年北京各区GDP来看，北京经济开发区排名第五，仅次于东西城、海淀、朝阳；
增速为28.8%，远高于这四个区，有追赶潜力。
亦庄面积225平方公里，主要资源和优势集中在60平方公里的核心区，也就是去年被划为独立生区的区域（以下简称“亦庄”）。亦庄核心区）。
2020年以来，核心区房价平均涨幅超过20%，部分社区更是达到40%以上。
图表：亦庄核心区房价走势
2、房价上涨的驱动因素——工业
说到亦庄核心区的产业，就不得不提到京东。
过去，亦庄的核心领域大多是生物制造企业，处于整个价值链的下游；
京东的到来正在改变亦庄核心区的产业结构。
2021年2月，京东以3.56亿元人民币收购1.1万平方米商业办公用地，建设研发中心。这是京东自2012年以来第四次在亦庄拿地，迄今已累计拿地1.1万平方米。金额达到63.31亿元亦庄别墅房价，累计施工控制面积超过60万平方米。
京东已经是亦庄核心区产业升级的风向标，引领亦庄从制造业向互联网产业升级。
距离京东不到1公里，就是亦庄小米产业园。这是小米在北京开发建设的第二个科技园。主要生产小米旗舰手机，负责仓储物流、云计算中心、生产研发、实验等功能。
此外，这里还聚集了来自全球40多个国家和地区的26000多家企业，其中奔驰、康宁、拜耳等90多家世界500强企业已落户亦庄核心区。
3、房价上涨驱动因素——学区
亦庄位于大兴与通州交界处。从行政区属性来看，一部分属于大兴，一部分属于通州。
2020年，北京市政府向亦庄核心区60平方公里范围内的学校授予独立的“经济开发区学生身份”。
其余165平方公里的大兴瀛海、九宫、青云店、长子营、采育等地区的教育职能仍归大兴教委管理。
此外，通州马驹桥、太湖、次区等地区的教育职能仍由通州区教委管理。
2021年4月，经济技术开发区制定了《北京经济技术开发区关于2021年义务教育阶段招生的意见》。经济技术开发区义务教育阶段招生实行以下原则：
1) 在最近的学区报名。
2021年起，亦庄核心区将划分为核心学区、河西学区、路东学区三个学区。
原则上，小学生必须就近就读学区内的学校，初中生必须在学区内分配座位。在一致性学校，小学生可以直接升初中。
2）按实际居住地址报名的，六年内原则上只提供一个入学学位。
亦庄有中学5所，其中河西区3所：北京亦庄实验中学、人民大学附属中学亦庄新城学校、北京第二中学经济开发区学校；
核心区有中学1所：人民大学附属经济技术学校；路东区有中学1所：建华实验亦庄学校。
除北京亦庄实验中学外，其余四所学校均为公立学校，由小学、初中、高中组成，从小学到九年级的学制一致。
4、房价上涨的驱动因素——配套设施
最重要的配套设施当然是地铁。只有让出行便捷，才能保证通勤的及时性。
目前，亦庄主要线路有：亦庄线、17号线（在建）、T1轨道交通、三期规划的亦庄5/10号线联络线（亦庄支线）。
亦庄线作为典型的交通导向型发展线，将北京经济技术开发区与北京主城区紧密相连。于2010年12月30日开通运营，是亦庄第一条地铁线路，也是亦庄第一条地铁线路。发展提供了坚实的交通保障。
在宋家庄站可换乘5号线、10号线。
在此前公布的地铁三期规划中，亦庄5/10号线联络线将新增一条从亦庄小村站直达宋家庄停车场的线路，利用现有5号线、10号线至宋家庄站的出入口线路（成寿寺站），缓解了宋家庄换乘的拥堵情况。
T1有轨电车电力贯穿亦庄整个核心区，有利于亦庄内部形成就业良性循环。
17号线意义重大，它将连接天通苑住宅新城和亦庄产业新城两大居住区。
大站快车或将改变地铁出行新的交通格局。
继龙湖亦庄天街之后，位于大兴区景福路与迎永街交叉口的北京迎海环宇坊也将于今年9月30日正式开业。亦庄核心区商业配套已经成熟。
继同仁医院之后，北京儿童医院也将落户亦庄，医疗体系将日益完善。
5、房价买不起吗？
亦庄核心区分为核心区、河西区、路东区三部分。河西区是2020年初以来增幅最大的地区。
图：2020年初以来亦庄核心区各区域房价涨幅
核心区产业集聚，无新增住宅用地。现在的二手房多是老房子，主要是2000年左右建的板楼和别墅。
如新康家园、梅园小区、金地绿城等都是低层建筑。长鑫花园别墅、依依别墅、亲爱别墅等老牌别墅产品适合多代人居住。
像博客雅居这样的高塔还是比较少的。
路东区居住区规模较小，只有几个小区。早年，定海园有3个社区安置房，以及较早的两个商品房小区：经开一中心和同泰，以及最近的经开听堂和喜瑞天。新建振龙大厦、亦庄一号等商品住宅小区。
随着京东方、京东、小米的到来，这里的生活设施已经落后。
图：2020年初以来河西区主要次新社区增速
河西区已形成较大规模。早期的安置房以太和花园、绿海花园、南海家园等为代表。后来以海子公馆、金茂悦、金茂公馆、金茂别墅为代表的高端住宅，以及最新的所谓河西六君子、粤华锦、金林公馆、金隅大学、中铁建、雅居乐、中港旅游等拥有高品质的生活和浓厚的氛围。也是目前最受关注的领域，有的社区涨幅高达60%。
亦庄核心区正在北京南五环外迅速崛起，与北五环外望京遥相呼应，正在成为下一个望京。
而亦庄的房价也正应了那句话：“当年你不理我，今天我却让你高不可攀”。
