转载自：微信公众平台“米扎米斋”（ID：mizhaimizhai）
文：葫芦娃
上周是笔者从事房地产行业五周年纪念日。现在回想这五年的房地产行业经历，我发现在房地产行业，黑暗总是漫长的，光明总是短暂的。
我想分享三个故事。通过这三个故事，也许你会发现，房地产的黑暗其实超乎你的想象。我们看到的是品质的萎缩、房产的乱象、业主维权、炒房……也许这只是水面之上的冰山一角。
该系统只照亮大中型城市，光线无法到达的角落里都是苍蝇和狗。
2011年是我作为实习生进入该行业的第一年。我工作的公司是郑州数百家小型机构之一。我直接接触的第一个项目位于新乡辉县。
开发商为浙江开发公司。股东由浙江当地的几位小商人组成。项目占地约100亩，建筑体积约20万平方米。我是该项目的现场策划代理。负责项目营销工作。
当我走进现场时，该项目的售楼部刚刚竣工并投入使用。该项目的售楼部堪称全辉县最豪华的售楼部。耗资近千万元，占地面积1300多平方米。沙盘区的天花板很高。足有10米。沙盘也足够大，甚至采用了至今仍引人注目的步入式沙盘。百亩项目的沙盘给人一种千亩大沙盘的感觉。沙盘上方是一盏直径超过4米的大型吊灯。内部装修也极其豪华，大面积采用金色，迎合县城顾客的喜好。销售部的整体感受类似如下——
房产顾问还把当时公司里形象最好的新生和女生全部招了过来。他们每个人都戴着带有开发商商标的天梭手表、一支不知名的万宝龙钢笔，并拿着一台iPad。他们有五到六个人。
作为一个没见过大世界的行业新手，刚进入销售部的时候我感到很震惊。头一两天，一切都是新的。我到处拍照，整天炫耀这个空间。周围的朋友也很羡慕。心里想着，这个白痴怎么可能找到这么好的项目。
连我作为业内人士都感到震惊，更何况是当地人。销售部每天都是满满的钱。高峰期，我们一天可以拜访50、60组客户，其中30%是来看项目的，30%是来看望的。很新鲜，30%是来收礼物的，但毕竟很受欢迎。
但让我感到奇怪的是，售楼部开业一个多月了，已经积累了400多组客户，但工地却还没有动工。偌大的工地上，围着栅栏，只停着几辆打桩机。
后来开发商通知了我们的代理，一周后，项目举行了奠基仪式。我内心的焦灼感稍稍好了一些，施工终于开始了。
奠基仪式当天，红旗飘扬，锣鼓喧天。开发商请来了当时河南最火爆的选秀节目《你最有才》的选手，还请了新乡的一位官员代言。当天还进行了抽奖和派发活动。礼物，我清楚地记得那天轻礼物送来了满满一车。
然而，奠基仪式结束后，我更加不安了。打桩机正常工作了几天，然后又停止了。
随后，我接到通知，两周后将开始该项目的商业签约仪式。我此时已经很迷茫了。商业合同即将在住宅建设开始前签署。到底发生了什么样的麻烦呢？
签约仪式当天ipad房地产售楼系统，红旗飘扬，锣鼓喧天，“你是最有才华的”，官方代言。只是最后加了个链接，找了几个不知道真假的商家。我很体面地签了合同，连大商超市也在合同名单上。我又疑惑了，大商居然进了县城？
合同签订后，打桩机继续打了几天，然后又停了。我更加不安了。
然后开发商通知我们的经纪人，项目即将融资，筹备会议开了一下午，让我大开眼界。
开发商彻底拒绝了我们的方案，提出了一个划时代的建议，把房子当做金融产品来卖——
下周报名，8个月后开盘时选房；
客户支付5万元，可享受3%的折扣。如果他不选房子，半年后就能拿到8万元；
客户支付8万元，可享受5折优惠。如果不选房，半年后交12万元；
客户支付10万元ipad房地产售楼系统，可享受8%的折扣。如果拿不到房，半年后他就能拿到16万元。
听了这话，我更加心寒了。会后，我回到宿舍，仔细审视了这位开发者的一系列举动——
然后，我赶紧打开电脑，根据企业法人和股东的基本信息，仔细查看了这个开发商的详细信息，意外地发现，这并不是这些产品的第一次投票。这些货品具有流动性，一拿到钱就会跑掉。山东菏泽的一个项目，就筹集了1亿多元。如今，两年过去了，仍然是一片空地。
第二天，我递交了辞职信。后来，一年后，我再次听到以前的同事谈论这个项目。同事说，认捐当天，筹集到的善款超过4000万元。一年多过去了，该项目仍在建设中，那些股东也不再参与该项目，只剩下两名中层管理人员。
顺便说一下，后来查实，开发商只缴纳了50%的土地款，所以不可能有土地证；随后，新乡市相关负责人也因相关问题接受调查；也没有所谓的大商人。签约的少数商户也是从未露面的开发商内部员工。综上所述，一切都是假的。
然而，如果我们只是普通的当地人，我们看到的是——
这是一家来自繁荣的浙江省的全国性房地产企业。花了1000万打造了这么豪华的售楼部。官员说话做保证，邀请大明星，找全国知名商家。这是一个多么有前途和可靠的项目。
而且，现在付款还有折扣。如果你不买，把钱放在这里，两年后你将获得比理财产品高一百倍的利润。
你说什么？风险？这么大的公司，又坐落在这里，官员们还在说话。
后来，在我的职业经历中，这种无耻的发展模式并不少见，而且大多发生在县级市。原因大概有三个——土地成本低，加上土地拍卖流程不规范，有1000万就可以拿地，撬动百亩项目的开发。当你逃跑的时候，你必须早点做。成本已收回；大城市的预售制度尚未完善，无证卖家较多，更何况是制度无法全面管控的小县城；第三，县里的老百姓容易上当，容易上当，县里也缺乏投资手段。一旦出现高回报赚钱的开发项目，必然会蠢蠢欲动。
这是我的第一个故事。在一个系统无法照明的县城，房地产早已笼罩在黑暗之中，看不到任何光亮，黑暗中充满了令人作呕的苍蝇和狗。
如果说当前的住宅房地产市场还有一丝曙光的话，那么商家却仍在黑暗中等待救赎。
2014-2015年，我做了大约十几个大型综合体的早期阶段。印象最深的是许昌的一处建筑群。
这两年，许昌也像郑州一样。几乎所有住宅物业开发都必须与商业物业相结合。政府甚至规定，在一些项目中，每开发一平方米的住宅，必须开发X平方米的商业或办公楼。因此，许昌新区主干道附近出现了大量的城市综合体物业。
我接触到的项目也是几十个城市综合体之一。
开发商是一家国有企业，拥有多年矿产资源开发经验。这是他第一次接触房地产开发。项目总面积超过50万平方米，其中商业面积约15万平方米。
关于住宅物业的初步定位，我们提前花了半个月时间就完成了，但15万平方米的商业空间却困扰了我们两个多月。
为什么？
许昌的商业消费并不大，而这少量的消费却牢牢掌握在许昌当地商业寡头胖东来的手里。根据我们的商业研究，胖东来把这座城市捧得死死的。许昌市商业消费占比70%以上，其余30%由其他项目平分。而且由于过度的复杂开发，未来越来越多的企业将分享这30%。
综合判断，许昌的商业竞争不是红海，而是赤裸裸的死海。
其实解决办法也很简单。开发商要尽可能自给自足，尽可能提供足够优惠的投资条件，就招胖东来吧。
但开发商的态度更加坚决——我们是一家以矿产资源开发为主营业务的公司，不可能拥有大量房产，必须出售。
从这一点来看，这15万平米的生意根本就没有解决办法！两个多月的时间里，我们反复沟通，制定无数方案，但开发商始终不满意，我们前期团队屡遭蹂躏。
不得不说，这个时候，我们不得不佩服我们的领导。经过两天的苦思冥想，我们想出了一个集产品、投资、销售于一体的划时代的系统作弊方案——
1、既然是销售，业务就必须是可销售的。至少在形式上必须是可销售的。中心有一个box MALL，周围有多条商业街，哪怕是四层；即使有死角，扩大临街面、增建内街也没关系；
2、然后中心盒子MALL以意向签约的形式名义上激活。许昌不是有胖子来吗？如果他们不来，我们就不会害怕。我们找到了北京华联、王府井等国内知名商业企业，并率先签订了意向。我们把签约仪式办得更大、宣传范围更广。我们想让许昌的所有人都知道，给后来的商人信心。至于未来能不能真正搬进去，那是以后的事了；
3、趁着签约热情，尽快出售商铺。先把box mall周边的一二层临街商铺卖掉。至于高层面积，如果卖不出去，就直接抵押给银行。
本系统作弊方案的解释是——
第一，做一个盒子商城，意向与王府井签约，让大家看到这个生意有核心，未来人流有保障；
围绕这个核心的街道铺装看来还是有价值的，至少低层区域临街商业销售没有太大问题；
至于高层地区的，可以抵押给银行，而且有低层地区商铺的价格背书，抵押价值不会太低。
而这也有一个不可忽视的影响——在许昌这个没人拉屎的新区，却到处都是新的房地产项目，有这样一个看似老牌商业、人气街边商铺的综合体项目。客户信心十足，认为项目的商业配套有保障。受此影响，房价也不断上涨。
汇报过程中，该方案得到了开发商的一致好评，甲方领导甚至带头起立鼓掌。
后来，这个项目正如我们所预料的那样，随着王府井意向签约的概念被炒作，住宅高价出售，随后商铺热销。
两年后，商业街低层区已售出77888套，高层区已从银行提取现金，住宅已高价售空。但有意签约的王府井认为该区域出租率太低，商业价值太小，所以没有入住。所谓的核心盒商场连2017年都没有竣工。到了最后，就烂在那里了。
至于开发商，他们已经换城市了。
这是我的第二个故事，这也许可以解释为什么地市的综合体很糟糕，一个不好，一个不好。与毫无套现底线的商业地产相比，我们看到的住宅地产堪称守规矩的好学生。
与深不见底肮脏的旅游地产相比，住宅简直就是一朵纯洁的白莲花。
前段时间去云南进行了大规模考察，看了十多个旅游地产项目。总的来说，我发现有很多好的，也有很多不好的，也收获了很多感悟。
在最不靠谱的项目中，给我印象最深的是云南城投公司开发的项目——梦云南东方房。从这个项目中，中国大部分旅游地产项目的短板就一目了然。
该项目几乎占据了大理所有度假项目中最好的位置，背山面水。站在项目的山腰上，可以一览无遗地看到整个洱海。
然而，偏偏在最好的地段，云南城投却做出了最差的旅游项目——
项目总占地面积7000余亩。它是从2012年开发至今。四年过去了。这个占地7000英亩的项目里连一家便利店都没有；
该项目号称拥有2000余亩配套设施，但都是纸上谈兵。商业建设中途停止。说是要和悦榕庄签约，但是签约却是无耻的意图。经过四年的发展，高尔夫仍然停留在沙盒上。
你可能会问，这么大的市场开发商在过去四年里做了什么？
四年来，开发商做了两件事——
当我问为什么这个项目没有配套设施、没有商业设施时，房产顾问振振有词地说，如果现在达不到入住率，这些配套设施以后就有了。
我心里哼了一声，你为什么要让你的顾客跑10英里去买菜？如果他们还来这里住的话，他们会精神病吗？以目前的状态，即使经过十年的发展，入住率仍然达不到，未来的配套设施仍然有。
最重要的是，云南城投作为一家具有国有资质的开发企业，在云南算是寡头开发。云南各大旅游城市几乎都有云南城投的布局，而且几乎都是几千甚至万亩。 ，几乎都在最好的地点，浪费了优越的自然资源。
回想一下我接手过的几个旅游地产项目，开发商的诉求几乎都是——兄弟，你能不能想一个办法，前期不用投入那么多，出个概念？先把房子卖了！
这几年，旅游地产争先恐后地抢先建成，然后就死在了中国一些最好的自然景观周围，毁掉了这个国家本来就不小的自然风光。与这些肮脏的旅游地产相比，住宅地产就像一朵白莲花。
在这三个故事中，我讲了城市地产、商业地产、旅游地产。我们总能在其中找到一些固定的词语——政府、企业、变现、意向签约、概念炒作……
正是这几个字交织在一起，形成了一张紧紧笼罩在楼盘上空的黑网。住宅地产或许已经刺破了黑网的一角，偶尔看到了曙光。然而，更多的楼盘仍处于黑暗之中，不见天日，居住在遮蔽的环境中。
房地产的黑暗其实远远超乎我们的想象。
